Quels dispositifs fiscaux pour un investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier vous permet de défiscaliser. Pour cela, il existe plusieurs dispositifs. Une réduction d'impôt non négligeable vous aidera ainsi à augmenter vos revenus. Quels sont ces dispositifs ?

En matière d'immobilier, l'investissement locatif offre bien sûr une possibilité d'augmenter ses revenus, avec en plus la possibilité de faire baisser ses impôts. Les dispositifs comme la loi Censi-Bouvard, la loi Denormandie, le Louer Abordable Cosse Ancien, désormais appelé Loc'Avantages ou encore la loi Pinel permettent de bénéficier d'une défiscalisation avantageuse. Chacun de ces dispositifs sont adaptés à différents profils d'investisseurs immobilier.

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif concerne les locations dans des résidences meublées proposant des services, comme les résidences pour étudiants, les EHPAD, les résidences séniors ou encore les résidences pour vacances et les appart-hôtels. Quid de la durée légale du bail ? Elle ne doit pas être inférieure à 9 ans, et ne doit pas excéder une durée de 12 ans. La réduction d'impôts dont vous pouvez bénéficier est de 11% de la valeur de votre bien immobilier, qui est plafonnée à 300 000 euros. Le Censi-Bouvard est cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation, et, cerise sur le gâteau, vous pouvez récupérer la TVA  sur le montant de votre investissement immobilier soit un gain de 20%. Vous souhaitez tout savoir sur la loi Censi-Bouvard, consultez notre article qui lui est consacré.

La loi Pinel

Vous louez votre bien immobilier pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Selon les durées choisies, vous bénéficiez respectivement de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien sur la durée de mise en location, ce qui correspond à 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans.

Tout comme le dispositif lié à la loi Censi-Bouvard, le montant de votre bien pour bénéficier de la défiscalisation ne doit pas excéder 300 000 euros, plafond auquel se réfère la loi, même si vous l'avez acheté plus cher. Le calcul se fera alors sur la base des 300 000 euros. 

Cet investissement locatif cadré par la loi Pinel exige par ailleurs que votre bien soit neuf ou récemment rénové et remis à neuf, et intégré dans un immeuble collectif.

Les spécificités requises pour profiter de la loi Pinel comprennent aussi le fait que le logement soit situé dans une zone spécifique, et que le bail doit être signé pour une résidence principale dans un bien non meublé. A savoir également, la loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales. Il vous sera par conséquent impossible de déduire plus de 10 000 euros par an. Le cadre de la loi Pinel exige enfin que votre logement ne dépasse jamais une durée de 12 mois sans locataire, au risque de vous faire perdre les avantages fiscaux liés. Tout savoir sur la loi Pinel grâce à notre article détaillé.

Le dispositif Louer Abordable (devenu Loc'Avantages)

Loc'Avantages (anciennement appelé Louer Abordable) a pour principal but de multiplier les locations financièrement abordables pour les locataires les moins favorisés tout en offrant des avantages aux investisseurs qui les loueront. Relativement simple et avantageux pour les propriétaires bailleurs, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante en louant leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local, à des locataires aux ressources définies comme modestes. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée. C'est du "gagnant-gagnant".

Les conditions d'accès sont les suivantes : 

• la durée minimale de location est de 6 ans, et concerne un bien non meublé
• il faut se conformer à l'une des trois options de loyers possibles (loc1, loc2 ou loc3) Ces trois grades définissent ensuite le taux de réduction d'impôt (respectivement 15%, 30% ou 45%)
• louer son bien immobilier en tant que résidence principale à un locataire disposant de revenus inférieurs au plafond fixé par l'État.
• adhérer à la convention émise par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) 
• ne pas louer le bien à un membre de sa famille

Le dispositif Denormandie

Né en 2019, ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21 % en investissant dans l'ancien. La loi Denormandie est de fait un bon complément à la loi Pinel ancien et au dispositif Cosse « Louer abordable ». Son objectif est d'impulser l'investissement dans des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation sur des logements vacants ou en mauvais état sur des zones ciblées où il existe de nombreux logements vétustes.

La défiscalisation offerte par le dispositif Denormandie se décline comme suit : 

12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;

18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;

21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

A l'instar des autres dispositifs de défiscalisation, la loi Denormandie est accessible sous certaines conditions. La rénovation du bien, sa situation géographique, la part du coût total de l'investissement (25%) consacrée aux travaux, les exigences énergétiques du logement (voir notre article sur la Loi Denormandie) sont les conditions sine qua non pour bénéficier de ce dispositif.

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