Dispositif Louer abordable (Cosse ancien) : diminuez vos impôts

Le dispositif Louer abordable, dit Cosse ancien, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans des logements aux critères bien spécifiques, conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Comment ça marche ? Explications.

Qu'est-ce que le dispositif Louer abordable (Loi Cosse) ? Définition

Existant depuis le 1er janvier 2017, le nouveau dispositif Louer abordable, a été rebaptisé Loc'Avantages en mars 2022. Ce dispositif permet de diminuer ses impôts de 15 % à 85 % selon plusieurs critères : la zone géographique, le niveau de loyer mis en place et le mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location sous-location).

Comme son nom l'indique, le dispositif "Louer abordable"/Loc'Avantages a un objectif social pour le locataire, et donne droit à des avantages fiscaux basés sur les revenus locatifs pour le propriétaire. La condition principale réside dans le niveau du loyer dudit logement, en effet, celui-ci doit être "abordable". 

C'est l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) qui conventionne ces logements et prouve le bien fondé de la  réduction d'impôts dont vous allez pouvoir bénéficier. Pour se faire, la convention avec l’Anah doit être couplée à la déclaration de revenus de l'année précédente, la signature vous engage pour une durée de 6 ans minimum et doit être accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

À compter du 1er mars 2022, le dispositif Cosse "Louer abordable" devient une réduction d’impôt, comme l'indique la loi de finances pour 2022. Il prolonge la nouvelle réduction d'impôt Cosse jusqu’au 31 décembre 2024.

Les avantages du dispositif Louer abordable

Afin de bénéficier de la réduction d'impôt, les propriétaires bailleurs doivent déposer leur demande sur la plateforme de dépôt de l’Anah. 

Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.

Il est, comme nous l'avons vu précédemment, impératif que le logement soit mis en location dans le cadre d’une convention Anah, en se basant sur  les plafonds de loyer et de ressources pour le locataire, évalués en fonction de la localisation du logement et de son rattachement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel.

Dans les zones A bis, A, B1, qui sont caractérisées par un grand écart entre l'offre et la demande, la déduction se décline comme suit :

• 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

En zone B2, les taux sont de :

• 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

En zone C :

• 50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration
• 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

L'intermédiation locative est le fait de déléguer la gestion locative de son bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé), à destination de ménages en situation de précarité, offre alors une réduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.

Notons par ailleurs que pour bénéficier de la défiscalisation, le bien doit être loué par l'investisseur-propriétaire durant toute la durée de la convention.

Quels biens sont éligibles au dispositif Louer abordable ?

Plusieurs critères sont requis pour le logement loué, sans quoi le propriétaire ne pourra bénéficier du dispositif Louer Abordable et de la réduction fiscale. 

Le logement doit ainsi : 

• être récent ou ancien avec ou sans travaux,
• être non meublé,
• respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté,
• être affecté à l’habitation principale du locataire,
• être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

• ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Dispositif Louer abordable (Loi Cosse) : exemple

Pour un T2 de 40 mètres carrés que vous louez par exemple à Issy-les-Moulineaux :

- loué au prix du marché 940 € par mois, une location très sociale décote le loyer de 45 %, soit 517 € mensuels. Le propriétaire-bailleur, imposé à 30 % de TMI (taux marginal d'imposition), bénéficie d’une réduction d’impôts de 65 % du loyer. Ainsi, ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 7.300 € après impôts, contre 4.300 € avec la version 2021 du dispositif et 6.000 € avec les valeurs du marché.

Pour un T4 de 100 mètres carrés que vous louez par exemple à Toulon :

- loué par un propriétaire à 11 % de TMI se loue 1.009 € par mois au prix du marché. Avec une décote de 30 %, le loyer se réduit à 706 € mensuels. Compte tenu de la réduction d’impôts de 35 %, les revenus locatifs annuels s’établissent à 9.100 € (valeur de marché à 8.700 €, Louer Abordable 2021 à 7.600 €)

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