Loi Airbnb : tout savoir sur la location de meublés de tourisme via Airbnb

Airbnb est la deuxième plateforme la plus utilisée en France pour la réservation d'un hébergement de tourisme (juste derrière Booking). Elle est le reflet d’un profond changement d'habitudes chez les vacanciers français qui durant l’été 2023 ont privilégié pour 20 % d’entre eux la location de meublés entre particuliers, contre 15 % pour la location de chambres à l’hôtel (1).

La plateforme bat tous les records, mais elle est également pointée du doigt dans certaines villes touristiques. Responsable du sur-tourisme ? Peut-être un peu, notamment à Paris qui, selon les données publiées en septembre 2024, compte plus de 45 logements Airbnb pour 1000 habitants. La capitale française est en deuxième positon des villes avec la plus grande densité de logements Airbnb en Europe. Elle se trouve juste derrière Lisbonne et ses 46,7 logements Airbnb pour 1000 habitants (2). Pour lutter contre les difficultés d'accès au logement, la hausse des prix ou la spéculation, des lois voient le jour. C’est notamment le cas de la nouvelle loi Airbnb publiée le 19 novembre 2024. Voici ce qu’elle va changer.

Quels sont les points à vérifier avant de mettre son logement à louer ?

Avant de s’intéresser à ce que va modifier la nouvelle loi Airbnb, voici un petit récapitulatif des points à vérifier avant de louer via cette plateforme. En effet, avant de publier votre annonce sur Airbnb, il est essentiel de vérifier plusieurs points. Tout d'abord, seuls les propriétaires peuvent louer leur résidence principale ou leur résidence secondaire. Si vous êtes locataire, il vous faudra impérativement obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire. En cas de non-respect, vous risquez de lourdes sanctions.

Logement en copropriété = autorisation obligatoire

Si votre bien est situé dans une copropriété, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est généralement nécessaire. Le règlement de copropriété peut aussi fixer des règles pour les loueurs en meublé touristique. Cette contrainte vise à limiter les nuisances pour les voisins.

Une durée légale à respecter

Pour louer un meublé de tourisme, il est également important de respecter une certaine durée maximale de location. Elle s’élève à 90 jours consécutifs par année civile. Si vous louez à la même personne pendant plus de 90 jours consécutifs, vous sortez du cadre de la location saisonnière.

À chaque commune sa réglementation

Les règles qui encadrent les locations Airbnb varient aussi fortement d'une ville à l'autre. Face à l’explosion des meublés touristiques, de nombreuses communes ont en effet adopté des mesures spécifiques pour préserver l'équilibre du marché locatif local. C’est pourquoi il est important de vérifier les réglementations de votre commune avant de vous lancer. D’ailleurs, certaines villes n'ont pas attendu la nouvelle loi Airbnb pour limiter les abus.

Des quotas de locations meublées dans certaines villes

Des destinations touristiques comme Saint-Malo, Annecy, les Sables-d’Olonne ou encore des communes du Pays basque ont instauré des quotas par quartier. Ces restrictions visent à éviter que certains secteurs ne deviennent exclusivement dédiés aux touristes, au détriment des habitants.

Une taxation plus forte à Lille

À Lille, la maire Martine Aubry a renforcé les contraintes pour freiner l’explosion des locations temporaires. Les propriétaires doivent désormais enregistrer leur logement auprès de la municipalité. Par ailleurs, la taxation sur les résidences secondaires a été augmentée, une manière de dissuader les investisseurs de transformer les logements en biens saisonniers, ce qui complique l’accès au logement pour les Lillois.

Une réduction du nombre de nuitées par an

À Marseille, une limitation à 120 jours de location par an dans certains quartiers, comme le Panier ou le Vieux-Port, a été mise en place pour préserver l’accès au logement pour les résidents. Paris, Bordeaux et Lyon imposent également ce plafond de nuitées pour protéger leur marché locatif. Dans certains cas, un changement d’usage est même requis pour reclasser le bien en "meublé de tourisme".

Je veux louer un meublé de tourisme sur Airbnb : quelles démarches ?

Pour respecter la loi en matière de location meublée, il est impératif de suivre certaines étapes administratives.

Enregistrement du meublé auprès de la mairie

La plupart des communes exigent un numéro d’enregistrement pour les locations de courte durée. Ce numéro, souvent obligatoire pour publier une annonce, permet de contrôler le respect des quotas et des durées légales.

Déclaration de la location auprès de l'administration fiscale

Si vous décidez de louer votre logement sur Airbnb ou ailleurs, vous devez déclarer vos revenus locatifs aux services des impôts. Deux régimes fiscaux s'appliquent aux revenus tirés de la location de meublés touristiques :

Le régime micro-BIC : idéal pour les revenus inférieurs à 72 600 € par an, il offre un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel : pour les revenus plus élevés, il permet de déduire les charges mais nécessite une gestion plus complexe.

Demande de classement : un atout mais pas une obligation

Faire classer votre logement en meublé de tourisme peut offrir des avantages fiscaux, comme un abattement supérieur en régime micro-BIC, une exonération de la taxe d'habitation ou de la taxe foncière en ZRR. Le classement peut aussi éviter l'application d’une taxe de séjour majorée. Il permet également d’obtenir des étoiles pour indiquer le niveau de confort du logement. Toutefois, ce classement reste facultatif.

Loi Airbnb : quelles sont les obligations fiscales et administratives ?

La loi du 19 novembre 2024 (3) renforce considérablement les contraintes pour les propriétaires de meublés touristiques.

Déclaration obligatoire auprès de la commune

Chaque propriétaire doit non seulement enregistrer son bien mais aussi tenir un décompte précis des jours loués. Ce suivi rigoureux va permettre aux municipalités de vérifier le respect des plafonds annuels.

Pouvoirs élargis pour les mairies et les copropriétés

La loi accorde désormais aux mairies et aux copropriétés davantage de pouvoir pour encadrer ou interdire les locations touristiques. Ces mesures ont pour but de protéger les habitants contre la spéculation immobilière. D’ailleurs, toutes les communes peuvent dès à présent réduire le nombre de jours de locations par an à 90 contre 120 actuellement.

Respect des exigences de performance énergétique

Dès 2025, les logements proposés sur Airbnb devront répondre à des critères stricts en matière de performance énergétique. Les propriétaires de passoires thermiques devront entreprendre des travaux pour se conformer à la réglementation. Le DPE des logements loués sur Airbnb devra afficher un score de F au minimum en 2025 et de E dès 2028. L’exigence va se renforcer en 2034, car d'ici là, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.

Baisse de l'abattement fiscal dès 2025

À partir de 2025, l'abattement fiscal pour les locations sous le régime micro-BIC est réduit. Il passe à 50 % (contre 71 % auparavant) pour les meublés classés et les chambres d’hôtes dans la limite des 77 700 euros de revenus locatifs par an (contre 188 700 euros avant). Pour les meublés non classés, l'abattement est désormais de 30 % (contre 50 % avant), dans la limite de 15 000 euros de revenus par an (contre 77 700 euros avant).

En cas de non-respect, quelles sanctions ?

Les municipalités peuvent désormais appliquer une amende administrative de 10 000 euros maximum pour défaut d'enregistrement du meublé de tourisme, mais aussi une amende de 20 000 euros maximum pour fausse déclaration ou utilisation d'un faux numéro d'enregistrement. Pour ce qui est du dépassement du nombre de jours de location autorisés, l'amende peut aller jusqu'à 15 000 euros.

La loi Airbnb marque un véritable tournant pour les propriétaires de meublés touristiques. En imposant des règles plus strictes, elle cherche à rééquilibrer un marché immobilier plus que déséquilibré par l'explosion des locations saisonnières. Si vous envisagez de louer votre bien via Airbnb, prenez donc le temps de bien comprendre vos obligations pour éviter les mauvaises surprises. Sinon, louez avec Studapart !