Dispositif Censi-Bouvard : fonctionnement et obtention

Le dispositif Censi-Bouvard permet de faire un investissement dans un bien immobilier meublé non-professionnel (LMNP) dans une résidence de services neuve ou rénovée, avant le 31 décembre 2022, tout en profitant d'une défiscalisation intéressante pour l'investisseur. Découvrez les avantages et les conditions pour en bénéficier.

Qu'est-ce que le dispositif Censi Bouvard ? Définition et avantages

Un investissement immobilier recèle bon nombre d'avantages, comme la constitution d’un patrimoine immobilier, ici couplé à des conditions fiscales avantageuses. De plus, l'investisseur perçoit des revenus supplémentaires durant de longues années, prépare sa retraite et protège ses enfants ou petits-enfants.

Proposée par les députés Yves Censi et Michel Bouvard à l’Assemblée nationale en 2009, cette loi vous offre une réduction d'impôt si vous investissez dans un bien appartenant à la catégorie des locations meublées non professionnelles (LMNP) d'une résidence proposant des services. Ces résidences peuvent tout aussi bien être des logements pour étudiants, des EHPAD, des résidences séniors ou encore des résidences pour vacances et des appart-hôtels. Le dispositif Censi-Bouvard donne accès aux mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier, devenue loi Pinel, et la date limite pour bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre d'un investissement locatif en meublé a été reportée au 31 décembre 2022. 

La loi Censi-Bouvard, qui reprend les avantages du LMNP tout en offrant une réduction d'impôt très intéressante, concerne tous les contribuables qui souhaitent investir dans des résidences de services, et propose une réduction d'impôt de 11% du prix de revient de l’investissement, courant sur un bail renouvelable d'une durée minimale de 9 ans. Attention, l'avantage fiscal en Censi-Bouvard est calculé sur une base de 300 000 euros par investissement. Notons que les loyers que vous percevez sont soumis à la TVA à 10% (5,5% pour les EHPAD), et que vous devez réaliser une déclaration de TVA.

Vous devez également déclarer les revenus locatifs :

• au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant total
• ou au régime réel, ce qui vous permet de déduire vos intérêts d’emprunts, l’amortissement du mobilier, votre assurance propriétaire non occupant et la taxe foncière. Par ailleurs, si le montant de votre investissement est >à 300 000 €, vous pouvez amortir la fraction supérieure de vos revenus locatifs.

Les conditions d'accessibilité au dispositif Censi-Bouvard comprennent aussi le fait que vous soyez domicilié fiscalement en France, que vous vous engagiez à louer le bien à titre de résidence principale dans les douze mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement du bien ; et que vous ne pouvez en aucun cas le louer à un membre de votre famille.

Quelle est la réduction d'impôt accordée à l'investisseur en dispositif Censi Bouvard ?

Le dispositif permet une baisse d'impôt de 11%, hors taxes du prix de revient de votre acquisition immobilière (frais de dossiers et de notaire inclus). Le calcul de ce pourcentage se fait sur un ou plusieurs biens immobiliers, tant que ceux-ci ne dépassent pas un montant de 300 000 euros, base sur laquelle seront appliqués ces 11%. Notons également qu'il vous est possible de récupérer le montant de la TVA, soit 20%, sur le prix du bien neuf, si vous conservez le logement pour une durée de 20 ans.

L'investissement via le dispositif Censi-Bouvard rentre dans le plafond des niches fiscales de 10.000 euros et est cumulable avec d'autres dispositifs comme la loi Pinel ou le LMNP Amortissement, tant que la limite des 300 000 euros hors taxes est toujours respectée.

Concrètement, sur une base de 300 000 euros pour la valeur de votre bien, vous avez la possibilité d'économiser jusqu'à 33 000 euros, soit 3666 euros par an. Il est utile de préciser que si le montant total de la réduction d’impôt dépasse votre net imposable, le solde est reportable pendant 6 ans.

Comment revendre un appartement Censi Bouvard ?

Dès lors que vous avez passé neuf années sous le dispositif Censi-Bouvard, c'est à dire que vous avez exploité le logement en bénéficiant de la défiscalisation qui vous était due, vous pouvez alors si vous le souhaitez renouveler le bail avec l'exploitant.

Enfin, vous pouvez tout à fait revendre votre bien au locataire en place. C'est souvent l'option qui est plébiscitée par les propriétaires sortant du dispositif Censi-Bouvard, car ce type de biens est très favorablement perçu sur le marché de l'immobilier. Bien sûr, la défiscalisation dont vous avez bénéficié s'arrête.

Si vous décidez de le mettre en vente de manière anticipée, vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt. L’administration fiscale exige alors de vous le remboursement du montant total des sommes qui ont fait l'objet d'une défiscalisation. Cependant, certains cas très particuliers vous permettent de revendre votre bien avant l'échéance des 9 ans sans pénalités. Voici les quatre exceptions : 

• en cas d'invalidité actée, qui vous empêche de travailler
• en cas de rupture de votre contrat de travail à l'initiative de votre employeur
• en cas de décès de votre époux ou conjoint s'il est co-propriétaire
• en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique

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