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5 conseils pour votre premier investissement locatif
Si vous avez un peu d’argent de côté, vous pensez peut-être à investir dans l’immobilier. Et à raison ! L’investissement locatif est un bon moyen de vous assurer des revenus additionnels chaque mois. Toutefois, il n’est pas toujours facile de se lancer ! Comment procéder pour mener à bien votre projet ? Comment assurer la rentabilité de votre location ?
Studapart vous accompagne dans votre première expérience d’investissement locatif !
Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
L’investissement locatif est un type d’investissement qui consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location afin d’en tirer des revenus locatifs. Il est aussi un des meilleurs moyens pour commencer à vous constituer un patrimoine.
Ce type d’investissement comporte de nombreux avantages. Appelé à prendre de la valeur au fil du temps, l’achat d’un bien immobilier vous permet notamment d’encaisser des loyers et d’arrondir vos fins de mois. Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.
Pour réussir votre premier investissement locatif, il est important de connaître vos droits et devoirs (déclarer ses loyers, par exemple). Il existe également certains éléments à prendre en compte pour réussir votre projet, trouver des locataires et vous assurer un bon rendement locatif.
Comment estimer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Pour estimer la rentabilité d’un investissement locatif, renseignez-vous sur le marché immobilier local. L’enjeu est de louer votre bien sans difficulté, et de limiter les risques. Les principaux risques sont : la vacance locative, la dégradation du bien, et les loyers impayés. Ils dépendent du type de logement (meublé ou non meublé), de sa surface et de son emplacement (petite ou grande agglomération, quartier résidentiel, proximité des commerces, etc.). Avec les petites surfaces, par exemple, le rendement est souvent considéré comme plus intéressant mais les changements de locataires sont plus fréquents et vous vous exposez davantage au risque de vacance locative (lorsque votre bien reste plusieurs mois de l’année sans être loué). Avec les grandes surfaces, ces risques sont moins importants mais le rendement locatif est plus bas. Le bon compromis se situe donc souvent dans les T2 ou T3 : ils intéressent des personnes aux profils variés et leur rendement vous permettra aussi de laisser la porte ouverte à d’autres investissements locatifs immobiliers. Pensez-y !
Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?
Se lancer dans l’immobilier locatif ne s’improvise pas. On vous dévoile ici cinq conseils pour réaliser votre premier investissement locatif en toute sérénité.
Définir votre projet
On vous conseille d’abord de définir en quoi consiste votre projet, et quelle est la rentabilité recherchée. Est-ce que vous souhaitez percevoir des loyers sur une période plutôt courte ou longue ? Que souhaitez-vous faire de votre logement ? Peut-être souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre résidence principale, ou pour loger vos enfants ?
Ces questions sont importantes car elles déterminent le type de logement dans lequel vous allez investir et le choix de la localisation. Si vous privilégiez la rentabilité grâce à vos revenus locatifs, une zone avec une forte demande locative est plus intéressante. Si vous envisagez cet investissement pour en faire votre résidence principale, d’autres éléments sont à prendre en compte.
Etablir votre budget
Le choix de votre achat immobilier est déterminé par votre budget. Il va vous aider à définir :
- Le type de logement : maison, studio, appartement d’une ou plusieurs pièces…,
- Et la localisation (le prix de l’immobilier variant selon les villes et zones géographiques).
Si vous disposez d’un petit budget, vous miserez par exemple sur l’achat d’un studio. Avec un budget plus important, les possibilités d’investissement s’élargissent : acheter un appartement, ou deux studios pour maîtriser les risques liés aux petites surfaces.
Il est souvent recommandé de prévoir un apport personnel, que vous pourrez combiner avec un crédit immobilier. L’apport personnel est important, il vous permet de couvrir les frais d’acquisition du bien immobilier comme les frais de notaire.
Les banques acceptent plus facilement de financer des projets immobiliers si vous effectuez un apport de 10% minimum. Cela vous permettra aussi de réduire la durée de votre emprunt (et avec elle, le volume de vos intérêts).
Le prêt immobilier se présente comme un bon moyen d’augmenter votre budget global pour réaliser votre premier achat immobilier. Cependant, vous devez pour cela répondre à certaines conditions et rembourser progressivement votre prêt avec des intérêts. Le meilleur moyen d’évaluer votre capacité d’emprunt est de prendre contact avec votre banque. Elle pourra aussi vous donner des conseils pour votre premier investissement locatif, et vous orienter sur les villes où investir.
Choisir entre l’immobilier neuf ou ancien
Une éternelle question se pose : neuf ou ancien ? Les deux présentent leurs avantages et inconvénients.
L’achat d’un bien immobilier neuf vous permet d’investir dans un bien immobilier en parfait état, répondant aux normes en vigueur et présentant des performances énergétiques bien meilleures que l’ancien. Il représente ainsi une très bonne stratégie d’investissement et saura séduire vos futurs locataires. Côté rendement, le choix du neuf revient beaucoup plus cher que l’ancien. Avec une TVA de 20% sur le prix de vente, il faut souvent attendre plusieurs années avant de tirer un rendement locatif satisfaisant.
La loi Pinel propose des dispositifs de défiscalisation en neuf. Cela peut notamment vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt qui augmente en fonction du nombre d’années où vous mettez votre logement neuf en location. Pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficiez ainsi d’une réduction de 12, 18 ou 21%.
En investissant dans l’ancien, vous aurez non seulement plus de choix mais aussi plus de rentabilité. Le prix au mètre carré de l’ancien étant généralement plus faible, les rendements locatifs à court terme sont plus avantageux. L’inconvénient majeur repose sur la somme d’impôts à payer, nettement plus élevés que dans le neuf. De plus, il vous faudra aussi vous poser la question des travaux. S’ils représentent des coûts supplémentaires, ils peuvent aussi augmenter la valeur de revente du bien immobilier et donc, le potentiel de rentabilité à court terme.
Louer son logement vide ou meublé
La location vide offre souvent plus de stabilité et de sécurité. Le bail dure trois ans, renouvelable pour trois ans. Toutefois, elle ne suit pas les mêmes règles de fiscalité que la location meublée. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il vous faudra alors calculer le montant de votre revenu foncier pour connaître votre régime d’imposition :
- En régime réel si vos revenus locatifs dépassent la somme totale de 15 000 euros,
- En régime micro-foncier si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros.
La location meublée est considérée comme plus rentable que la location vide. Elle offre les avantages d’un fonctionnement plus souple, avec des loyers plus élevés et une fiscalité plus favorable. Le bail dure un an, renouvelable par tacite reconduction. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, ce qui ouvre deux options pour vos déclarations :
- Le régime forfaitaire : vous n’êtes imposé que sur la moitié des recettes locatives,
- Le régime réel : vous pouvez déduire les charges et les amortissements de vos recettes locatives.
Bien cibler son ou ses locataires
Le profil de locataire recherché peut aussi bien vous aider à définir le type de logement dans lequel vous allez investir que sa localisation. Les studios, par exemple, sont plutôt prisés par les étudiants. Sa proximité avec un campus universitaire sera donc un plus. Si vous achetez une plus grande surface pour louer à une famille, d’autres paramètres augmentent l’attractivité de votre bien : la proximité des crèches, des écoles, des commerces, des espaces verts, etc.
