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Propriétaire : comment fixer le prix d’un loyer ?
Au moment de la première mise en location de votre logement, vous vous retrouvez face à une étape essentielle : la définition du montant du loyer. Entre l’emplacement, la superficie, la situation du bien ou la loi, les critères à prendre en compte sont nombreux. Alors, comment fixer le prix du loyer ? Studapart vous aide à y voir plus clair.
Fixer le prix du loyer : proposer un prix juste
Fixer le prix juste est primordial pour vous assurer de louer et pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif. Si vous êtes bien sûr libre de fixer le loyer pour votre logement, un loyer avec un montant trop élevé ou trop bas attirera moins de locataires potentiels.
Si votre loyer est trop élevé, vous risquez de recevoir peu de demandes. Et pour cause : la location occupe une grande place dans le budget d’un locataire. Difficile pour lui de faire une concession sur le prix du loyer. Avec un loyer trop haut, vous vous exposez aussi à des risques d’impayés plus élevés.
| Coup de pouce 👍: pour vous protéger des impayés, nous avons créé la Garantie Studapart, une garantie contre les loyers impayés, aussi appelée GLI. Elle est gratuite pour vous et entièrement financée par le locataire. Elle prend en charge jusqu’à 96 000 € d’impayés en charge pour tous les profils de locataires. Depuis mai 2023, nous vous assurons gratuitement contre les dégradations immobilières (sol, mur, plafond), et les dégâts mobiliers (meubles, objets et matériels personnels). Vous êtes couvert à hauteur de 1 500 € de dégradations mobilières et 3 000 € de dégradations immobilières. Louez en toute sécurité ! |
Si votre loyer est trop bas, le résultat sera identique : vous risquez de faire face à un manque de demande. Une annonce pour un logement de qualité avec un loyer en dessous des prix du marché est souvent signe d’une arnaque.
| Le saviez-vous ? Si vous êtes devenu propriétaire suite à un investissement locatif, fixer un loyer cohérent avec les prix du marché aura aussi un impact positif sur la rentabilité de vos logements ! |
Fixer le loyer juste est donc la clé pour louer son bien rapidement. On vous explique comment fixer le prix de votre loyer.
Comment déterminer le prix d’un loyer ?
Fixer le montant de vos loyers peut sembler compliqué mais de nombreux éléments déjà à votre disposition peuvent vous aiguiller.
Critère 1 : La superficie
Logique nous direz vous, mais il ne faut pas l’oublier ! Pour calculer le prix du loyer, il est indispensable de prendre en compte la surface et le nombre de pièces de votre logement. Le loyer est toujours calculé en fonction de ces indicateurs.
Critère 2 : L’état général du logement et son environnement
La qualité du logement et son environnement sont des critères importants. Si votre logement est bien aménagé et sans travaux à prévoir, situé dans un bâtiment correctement entretenu, avec un gardien, un ascenseur : votre prix de location peut se situer dans la fourchette haute du marché.
Pensez aussi à mettre en avant les plus de votre logement : un espace extérieur privatif ou encore une place de parking peuvent aussi justifier un loyer du logement plus élevé. Le niveau de performance énergétique a également son rôle à jouer puisqu’un logement moins énergivore, c’est aussi un logement qui générera moins de frais pour le locataire. Cela est d’autant plus vrai depuis l’obligation de réaliser et fournir le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) du logement.
Critère 3 : Le type de bail de location
Proposez-vous une location meublée ou une location non meublée ? La réponse à cette question vous donnera un indicateur supplémentaire : le loyer d’une location meublée est toujours plus élevé que celui d’une location nue. Côté propriétaire, cela permet de couvrir les frais d’ameublement et d’équipement du logement, mais aussi les dégradations et l’usure normale. Côté locataire, un logement clé en main justifie un loyer plus élevé. En bref, c’est un combo gagnant !
| La ressourcerie Studapart est là pour vous aider : retrouvez nos modèles de contrat de location vide et meublé pour vous simplifier la vie. |
Critère 4 : La localisation du logement
La ville et le quartier dans lesquels se situe votre logement ont aussi un impact sur le prix. Les moyennes des prix au mètre carré dans les villes peuvent être trouvées facilement dans les observatoires des loyers. Gardez aussi en tête qu’au sein d’une ville, les prix peuvent beaucoup varier. La proximité avec le centre-ville ou la présence de transports en commun proches du logement sont ainsi des indicateurs clés.
| Psst… La moyenne du montant des loyers au mètre carré n’est pas le seul indicateur lié à la localisation. Votre logement est-il dans une zone tendue ou une zone non tendue ? Vous renseigner sur cette question est primordial. Si la liberté de fixer le loyer vaut pour les zones non tendues, elle est limitée (voire inexistante) dans les zones tendues qui sont de plus en plus nombreuses en France. |
Grâce à ces éléments, vous pouvez chercher des annonces similaires à la vôtre sur les sites d’annonces en ligne. Vous pourrez ainsi mieux connaître le marché immobilier dans votre zone, et donc fixer un prix du loyer cohérent. Pour vous aider, vous pouvez aussi faire une simulation de loyer. Avec une recherche Google, vous trouverez facilement un simulateur pour fixer au mieux le montant du loyer au moment de la mise en location de votre logement. À noter qu’un bon simulateur prend en compte les “quelques” lois à respecter.
Quelles sont les lois à respecter pour fixer le prix d’un loyer ?
Règles généralistes
Pour fixer le prix d'un loyer en France, plusieurs lois et régulations doivent être respectées pour protéger les locataires et assurer une transparence dans le marché locatif.
Voici les principales lois à respecter :
- Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) : cette loi impose des plafonds de loyer dans certaines zones tendues (villes où la demande de logements est supérieure à l'offre). Les loyers ne peuvent pas dépasser un montant maximum fixé par arrêté préfectoral, sauf exceptions pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles.
- Encadrement des loyers : dans les zones tendues, le montant du loyer de référence majoré ne peut être dépassé lors de la location ou du renouvellement d'un bail. Cette mesure est destinée à limiter les augmentations excessives des loyers.
- Loi de 1989 sur les baux d'habitation : cette loi encadre les relations entre bailleurs et locataires, notamment en matière de révision des loyers. Elle précise que la révision annuelle des loyers ne peut excéder l'indice de référence des loyers (IRL), calculé par l'INSEE.
- Décret annuel de limitation des augmentations de loyer : ce décret, renouvelé chaque année, limite les augmentations de loyers pour les nouveaux baux dans certaines villes. Il fixe également des règles pour la réévaluation des loyers lors du renouvellement d'un bail.
- Fixation initiale du loyer : pour les logements neufs ou rénovés, le loyer peut être fixé librement, mais il doit rester dans les limites du marché local. Cependant, même dans ces cas, les lois d'encadrement peuvent s'appliquer dans les zones tendues.
- Révision du loyer : la révision du loyer est possible chaque année, mais elle doit être prévue dans le bail et respecter l'IRL. Sans clause de révision, le loyer reste fixe pour toute la durée du bail.
- Dépôt de garantie : le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Ce montant ne peut être augmenté en cours de bail.
Pour un investissement Pinel
Si vous avez investi dans un bien immobilier encadré par la loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer fixé selon la zone dans laquelle se situe votre logement. Les voici :
| Zone | Localisation | Prix du loyer (/m²) |
| A bis | Paris | 18,89 €/m² |
| A | Grandes métropoles | 14,03 €/m² |
| B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants | 11,31 €/m² |
| B2 et C | 9,83 €/m² |
Pour fixer le loyer de votre location, vous multipliez donc ce prix indicatif par le nombre de mètres carrés de votre logement : c’est ce qu’on appelle un coefficient multiplicateur. À noter que ce coefficient est révisé tous les 1er janvier.
| Le saviez-vous ? Le dispositif Pinel est une loi qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif si l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans. À noter que le dispositif Pinel prend fin à la fin de l’année 2024. |
L’encadrement des loyers (ou plafonnement des loyers), destiné à freiner la hausse des loyers dans les zones tendues, fait son retour en force et peut à première vue vous inquiéter.
L’encadrement des loyers selon les villes
L’encadrement des loyers à Paris
À Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, en plus de respecter l'encadrement des loyers à la relocation, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (+ 30 % du loyer de référence médian). La carte interactive officielle est votre meilleure alliée pour fixer votre loyer à Paris.
| Coup de pouce 👍: Ce dispositif est flexible puisqu’il fixe le loyer de référence médian. En bref, vous devez respecter une fourchette de prix située entre +20 % et -30 %. Ce loyer médian suit l’évolution du marché immobilier : ils sont donc fixés au juste prix. |
L’encadrement des loyers à Lille
Le mécanisme qui s’applique à Lille est similaire à celui appliqué à Paris : le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond et se combine avec l’encadrement à la relocation depuis le 1er mars 2020. Pour faire une simulation de votre loyer à Lille, un site internet dédié est à votre disposition.
L’encadrement des loyers à Lyon
Vous ne serez pas surpris d’apprendre que les mêmes conditions s’appliquent à lui. Encore une fois, un simulateur officiel existe pour vous aider à fixer le prix du loyer pour votre logement.
En plus de Lyon, plusieurs autres villes en France ont mis en place l’encadrement des loyers pour réguler les prix du marché immobilier. Parmi ces villes, on trouve notamment Bordeaux, qui a déjà des mesures en place pour contrôler les loyers. Ces dernières visent à limiter les hausses abusives et à assurer un marché locatif plus équitable.
De plus, d'autres villes ont commencé à tester l'encadrement des loyers pour évaluer son efficacité avant une possible mise en œuvre complète. Parmi ces villes, on compte par exemple Montpellier, Grenoble, et Annecy. Ces tests permettront de déterminer si l'encadrement des loyers peut être un outil viable pour d'autres régions confrontées à une forte pression immobilière.
Où trouver les loyers de référence ?
L’IRL (indice de référence des loyers) est revu et communiqué chaque année par l’INSEE. Les loyers de référence de l’encadrement des loyers sont définis par arrêté préfectoral selon les critères mentionnés plus haut : le type de location (location meublée ou location non meublée), la superficie du logement et l’époque de construction du bien immobilier.
| Bon à savoir : Chez Studapart, 100 % des annonces sont vérifiées par nos équipes sous 48h. Nous nous assurons que le montant du loyer est en adéquation avec les prix du marché. |
Quelles sont les exceptions pour déplafonner le loyer ?
Dans certains cas, les propriétaires peuvent déplafonner le loyer, c'est-à-dire dépasser les plafonds fixés par la loi Pinel, sous certaines conditions spécifiques. Voici quelques exceptions qui permettent d'augmenter librement le loyer :
- Travaux de rénovation ou d'amélioration : si des travaux importants, augmentant la qualité ou la performance énergétique (DPE) du logement, sont réalisés, le propriétaire peut réévaluer le loyer. Cela est particulièrement vrai si ces travaux permettent d'améliorer l'efficacité énergétique du bien, ce qui peut justifier une augmentation de loyer supérieure à la révision annuelle prévue.
- Loyers manifestement sous-évalués : si le loyer précédemment pratiqué est considérablement inférieur à celui des logements comparables dans le même voisinage, une augmentation peut être demandée. La méthode de calcul pour déterminer cette augmentation doit être basée sur une évaluation des loyers voisins et des prestations du logement.
- Baux commerciaux ou professionnels : les règles de plafonnement s'appliquent principalement aux baux d'habitation. Les baux commerciaux ou professionnels peuvent être soumis à d'autres règles, permettant aux propriétaires de fixer librement les loyers en fonction des prestations fournies et des indices économiques applicables.
- Révision lors de la signature d'un nouveau bail : lorsqu'un locataire part et qu'un nouveau locataire entre, le propriétaire peut ajuster le loyer pour le mettre en conformité avec les prix du marché, tant que cela reste dans les limites de la loi Alur et d'autres régulations locales ou nationales.
Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2024 ?
En 2024, l'augmentation légale des loyers en France est limitée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Pour les logements situés en France métropolitaine, y compris la Corse, l'augmentation maximale autorisée est de 3,5 %. En revanche, pour les régions et départements d'Outre-mer, cette augmentation est plafonnée à 2,5 %.
