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Surface habitable : définition et calcul
Propriétaire, si vous planifiez de louer ou vendre un bien, il vous faut connaître la surface habitable du logement. Qu’est-ce que la surface habitable ? Comment calculer la superficie concrètement habitable de votre logement ? Quelle différence existe-t-il entre la surface habitable et la surface loi Carrez ? Studapart vous explique tout sur la notion de surface habitable !
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable d’un logement est l’espace qui est réellement disponible pour les occupants. On obtient cette surface en faisant la somme des surfaces au plancher de chaque pièce, à laquelle on retire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, et les embrasures de portes et de fenêtres.
La surface habitable est une notion de droit immobilier. Elle est réglementée par le Code de la construction et de l’habitation qui définit une hauteur sous plafond minimum de 1,80 mètre pour qu’un espace soit pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Cela concerne notamment les appartements aménagés sous les combles.
Toutes les parties d’une pièce qui atteignent ou dépassent 1,80 mètres de hauteur sous plafond sont prises en compte comme surface habitable. Si votre maison dispose, par exemple, d’une chambre aménagée sous les combles dont une partie seulement n’atteint pas 1,80 mètre, la pièce n’est pas exclue dans son intégralité du calcul de la surface habitable.
Comment connaître sa surface habitable ?
Pour calculer la surface habitable, on prend en compte :
- les pièces sont intérieures au logement, qui ne nécessitent pas de passer par l’extérieur pour y accéder,
- les pièces avec une hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
Les pièces d’eau et toutes les pièces à usage quotidien (buanderie ou placard, par exemple) font partie intégrante de la surface habitable.
Ce qu’on considère comme la surface habitable ne comprend pas toutes les pièces de votre logement. Les combles non aménagés, les sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas, séchoirs extérieurs au logement ou encore locaux en communs avec un autre logement ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la surface habitable.
Pour ne plus hésiter sur les pièces à prendre ou non en compte dans le calcul de la surface habitable de votre appartement ou de votre maison, on vous propose ici un petit tableau récapitulatif :
| Pièces du logement | Inclus dans le calcul de la surface habitable |
|---|---|
| Chambre | Oui |
| Salon | Oui |
| Salle à manger | Oui |
| Cuisine | Oui |
| Salle de bain | Oui |
| Toilettes | Oui |
| Couloirs | Oui |
| Buanderies et placards | Oui |
| Combles aménagés | Oui |
| Combles non aménagés | Non |
| Grenier | Non |
| Réserves | Non |
| Remises | Non |
| Cave et sous-sol | Non |
| Garage | Non |
| Terrasses, loggias, balcons | Non |
| Séchoirs extérieurs | Non |
| Vérandas | Non |
| Locaux communs | Non |
Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
La surface dite loi Carrez ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété, et s’applique en cas de mise en vente de votre logement. Elle n’est donc pas obligatoire dans le cas de la mise en vente d’une maison individuelle.
La superficie dite habitable d’un logement relève, elle, de la loi Boutin et se calcule quoi qu’il arrive. A la différence de la surface loi Carrez qui doit être mentionnée dans l’acte de vente, celle-ci figure dans le contrat de location.
D’un point de vue technique, le calcul de la surface loi Carrez s’appuie sur les mêmes éléments que la loi Boutin, à peu de choses près. Elle ne prend en compte que les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, y compris les combles non aménagés et les sous-sols autres que les caves, garages ou parkings (à condition que ce soient des surfaces privatives et non des parties communes à usage privatif).
La principale différence entre surface habitable loi Carrez et surface habitable loi Boutin concerne donc la prise en compte des combles, qu’elles soient aménagées ou non (greniers, réserves, remises), et des sous-sols. Notez tout de même que pour être pris en compte, chaque élément de sous-sols doit avoir une surface d’au moins 8m², avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 mètre.
En résumé, un bon moyen de distinguer les éléments qui sont inclus ou non dans le calcul de la surface Carrez ou de la surface habitable est de vous rappeler que la surface habitable porte d’abord sur les surfaces qui sont occupées au quotidien, tandis que la surface Carrez est plus étendue et prend en compte l’ensemble des surfaces construites et couvertes de votre logement.
Comment calculer la surface habitable de son logement ?
Pour calculer la surface habitable de votre logement, il vous faut additionner les superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond atteint ou dépasse – comme on l’a vu plus haut – 1,80 mètre (salon, cuisine, chambres, etc.). La superficie se calcule en multipliant la longueur par la largeur de la pièce. N’oubliez pas de prendre en compte les petits espaces du quotidien comme les entrées, les buanderies ou les placards, et de retirer les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les gaines, et les embrasures de portes et de fenêtres.
Vous pouvez calculer vous-même la surface habitable de votre appartement ou de votre maison. Néanmoins, il est généralement conseillé de faire appel à un professionnel (géomètre expert ou agence immobilière). En effet, le calcul de la surface habitable du logement que vous allez mettre en location engage votre responsabilité et peut avoir des conséquences. Si la mesure de la surface indiquée dans le bail, par exemple, est de 5% plus élevée que les surfaces réelles, le locataire peut demander un recours et exiger une diminution du loyer (équivalent à l’écart de calcul constaté).
