Comment calculer les charges locatives ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement en location, vous devez payer des charges locatives ou charges récupérables, en plus de votre taxe foncière. La bonne nouvelle est qu’elles peuvent vous être remboursées par votre locataire. Mais alors quelles sont ces dépenses et comment est-il possible de les évaluer ? Studapart vous explique tout dans cet article.

Définition des charges locatives

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, correspondent à toutes les dépenses liées à l’entretien du logement et/ou de la résidence. Celles-ci profitent au locataire et sont donc à ajouter au montant hors charges de son loyer. Ces charges sont plus importantes pour un logement en immeuble, par rapport à une maison individuelle.

En général, elles couvrent les dépenses telles que l’eau, l’électricité de l’immeuble uniquement, le chauffage collectif et tous les frais liés à l’entretien et aux réparations des parties communes. On parle ici des ascenseurs, des escaliers et halls d’accès, ainsi que des espaces extérieurs. Cela prend également en compte le salaire du gardien, s’il y en a un.

Le saviez-vous ? Pour consulter une liste exhaustive des charges locatives, n’hésitez pas à consulter le site du service public au lien suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947.

Comment sont calculées les charges locatives ?

Afin d’estimer au plus juste toutes vos charges locatives, vous pouvez tout d’abord consulter votre avis de taxe foncière annuel. On trouve par exemple ici la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui varie chaque année selon votre administration communale, et la taxe de balayage. Une fois repérées, vous pouvez en extraire le montant total à votre avis d’imposition pour déduire vos charges locatives.

Dans le cas d’un logement en copropriété et selon la liste des charges déductibles, vous pouvez également analyser vos charges de copropriété. Chaque année, n’hésitez pas à vérifier le relevé annuel définitif de charges ou arrêté des comptes de copropriété, fourni par votre syndic. Cette vérification est appréciable, et cela notamment pour le coût du chauffage collectif, qui peut varier considérablement chaque année. À noter qu’il vous est possible de faire une moyenne fiable en comparant les charges sur les trois dernières années.

Enfin, en additionnant ces différents montants, vous obtenez le coût total de vos charges récupérables auprès de votre locataire. Une fois divisé par 12 mois, vous obtenez le montant mensuel des charges locatives de votre locataire.

Le saviez-vous ? Bien que ces charges locatives soient récupérables par le biais de votre locataire, vous devez au préalable vous acquitter du règlement des factures. Pour être remboursé par le locataire et selon que votre logement soit loué meublé ou non, vous pouvez opter pour le forfait de charges ou la provision sur charges. Dans le cas de la provision sur charges, vous avez l’obligation de régulariser leur coût en fonction du décompte annuel des charges de copropriété. En cas d’écart, vous devrez rembourser le trop-perçu à votre locataire ou lui facturer ce qu’il vous doit.

Charges locatives : qui paye quoi entre le locataire et le propriétaire ?

Comme nous l’avons dit précédemment, il existe une liste exhaustive des dépenses qui sont incluses dans les charges locatives de votre locataire. À cela s’ajoutent les petites dépenses d’entretien courant du logement ou aussi appelées réparations locatives. Celles-ci sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. On y retrouve par exemple les petits raccords de peinture et le remplacement des joints des robinetteries.

Il est également important de noter que l’électricité du logement est à la charge du locataire. Vous n’avez donc aucune démarche à faire, il devra souscrire lui-même à un contrat auprès d’un fournisseur d’électricité. Si le logement dispose d’un chauffe-eau électrique (ballon, cumulus), votre locataire devra par conséquent régler lui-même ses factures d’eau chaude.

À l’inverse, certains travaux lourds restent à votre charge et ne sont pas récupérables. On parle par exemple ici d’un remplacement de chaudière, d’une réparation de la toiture, ou encore d’un changement des ouvertures vitrées. Afin d’éviter tout conflit avec votre locataire, il est important de se référer au bail signé. C’est pourquoi il est préférable de tout spécifier par écrit avant toute signature.

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Le saviez-vous ? Pour avoir plus d’informations sur les réparations locatives à la charge du locataire, les travaux lourds à votre charge, ainsi que les charges récupérables en général, vous pouvez consulter nos articles « Travaux logement : à la charge du propriétaire ou du locataire » et « Charges récupérables : de quoi s'agit-il ? ».

Maintenant que vous disposez des informations nécessaires liées aux charges locatives ou charges récupérables, vous pouvez rédiger plus sereinement les conditions de votre bail et estimer le montant de vos charges. Pour rappel, il est préférable de réviser annuellement vos charges afin de ne pas sous-facturer votre locataire ou au contraire de le sur-facturer. N’hésitez pas à faire un tour sur nos autres conseils Studapart pour toujours plus d’informations !