Loyer impayé : que faire pour se protéger ?

Chaque année, plus de 150 000 affaires de loyers impayés sont portées devant les tribunaux en France. Avoir un locataire qui ne paie pas son loyer est une situation très inconfortable pour un propriétaire. En effet, le non-paiement de loyer est un problème récurrent dans la location de biens immobiliers. Heureusement des solutions sont mises en place pour les bailleurs afin de vous protéger contre les défauts de paiement des loyers.

Un retard de paiement est défini dès lors que la date d’échéance de paiement figurant sur le contrat de bail est dépassée. En revanche, les délais de paiement peuvent varier en fonction de différentes variables lorsque des procédures à l’encontre du locataire sont engagées. 

• Pour une mise en demeure, le locataire aura entre 8 et 15 jours pour régler les sommes dues.
• Pour un commandement de payer, le délai de paiement est de 2 mois, sachant que le locataire peut aussi demander un délai supplémentaire pour payer auprès du tribunal. 
• Pour un commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour partir une fois réception de l’acte.

Les expulsions sont interdites durant la "trêve hivernale” (du 1er novembre au 31 mars).  Alors, quelles sont ces procédures après un défaut de paiement ? Comment obtenir le recouvrement d’un loyer impayé ? Studapart vous donne ses conseils. 

À partir de quand un loyer est considéré comme impayé ?

Un loyer impayé est considéré comme tel dès que le montant du loyer (charges comprises) n'est pas versé à la date d'échéance prévue dans le bail de location. En général, le loyer est fixé mensuellement, et un retard de quelques jours peut parfois être toléré selon les accords entre le locataire et le propriétaire. Pourtant, si ce retard se prolonge au-delà de quelques jours, il devient urgent de réagir pour éviter une accumulation de la dette locative.

Comment réagir face à un impayé de loyer du locataire ?

Lorsque vous êtes confronté à un loyer impayé, nous vous conseillons d'agir rapidement tout en restant professionnel et ouvert au dialogue. Voici les étapes à suivre pour gérer efficacement une situation d’impayés de loyer :

• Vérifiez vos relevés bancaires : avant toute chose, assurez-vous qu'il ne s'agit pas d'une erreur de votre part ou d'un problème technique avec le virement. Parfois, un simple retard de traitement bancaire peut être à l'origine du problème.
• Contactez le locataire : essayez de joindre votre locataire par téléphone ou par e-mail pour comprendre la raison du retard. Il peut s'agir d'un simple oubli, d'un problème temporaire ou de difficultés financières plus sérieuses. Cette première prise de contact permet souvent de résoudre rapidement la situation et permet de récupérer le loyer impayé.
• Proposez des solutions : en cas de difficultés financières avérées, discutez avec le locataire de la possibilité d'un étalement de la dette ou d'un échéancier de paiement. Cette approche montre votre volonté de trouver une solution à l'amiable et peut favoriser une résolution rapide du problème.
• Informez-vous sur les aides disponibles : renseignez le locataire sur les dispositifs d'aide au logement (CAF, Action Logement, Fonds de Solidarité pour le Logement) qui pourraient l'aider à régulariser sa situation. Ces informations peuvent être précieuses pour un locataire en difficulté temporaire.
• Documentez tous les échanges : gardez une trace écrite de toutes vos communications avec le locataire. Ces documents pourraient s'avérer utiles si la situation devait se dégrader et nécessiter une action en justice.
• Évaluez la situation après un mois : si le loyer impayé l’est encore après un mois, il est temps d'envisager des mesures plus formelles. Commencez par envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

Loyer impayé : quelles sont les procédures à connaître ?

Il existe différentes procédures à connaître pour un propriétaire lorsqu’un arrangement à l’amiable avec le locataire a échoué. 

Le contrat de location prévoit généralement une clause résolutoire automatique en cas de loyer impayé. Vous pouvez alors prendre contact avec un huissier de justice afin d’envoyer un commandement de payer au locataire. Cet acte impose au locataire de régulariser la situation dans un délai de 2 mois à compter de la réception. Si à l’issue de ces 2 mois la somme réclamée n’est pas réglée, vous pouvez saisir le tribunal d’instance, à nouveau par l’intermédiaire d’un huissier, pour débuter une procédure d’expulsion. 

Si votre bail est dépourvu d’une clause résolutoire, la procédure est différente. La solution est alors d’assigner le locataire devant le tribunal d’instance par voie d’huissier afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Nous vous conseillons de faire appel à un avocat pour cette procédure.  

Lorsque le locataire est assigné devant le tribunal, le juge étudie son dossier afin de se prononcer. Il peut être décidé d’accorder un délai supplémentaire au locataire pour payer ses dettes, s’il estime que ce dernier est en capacité de les régler. Sinon, la résiliation du bail et l’expulsion sont directement prononcées. Dans ce dernier cas, un commandement de quitter les lieux est envoyé et il dispose de 2 mois pour partir à réception. 

Quelle procédure suivre en cas de non-paiement du loyer par le locataire ?

1. Échanger avec le locataire pour comprendre sa situation et trouver une solution à l’amiable

La première étape en cas de loyer impayé est d'établir un dialogue avec le locataire. Contactez-le par téléphone ou par courrier pour comprendre les raisons du retard de paiement. Il peut s'agir de difficultés financières temporaires, d'un oubli, ou d'un problème administratif. Cette approche permet souvent de résoudre la situation à l'amiable. 

Vous pouvez proposer des solutions comme un échéancier de paiement ou un étalement de la dette. Informez également le locataire des aides disponibles, comme les allocations logement de la CAF ou de la MSA, qui pourraient l'aider à régulariser sa situation. Gardez une trace écrite de ces échanges pour vous protéger en cas de litige ultérieur.

2. Activer ses garanties : garantie loyers impayés (GLI) et/ou contacter le garant

Si le dialogue n'aboutit pas ou si le locataire ne respecte pas l'accord trouvé, il est temps d'activer vos garanties. Si vous avez souscrit à une garantie loyers impayés (GLI), contactez rapidement votre assureur pour déclencher la procédure. La GLI vous protège contre le loyer impayé et prend généralement en charge les démarches juridiques. 

Si vous n'avez pas de GLI mais que le bail inclut un garant, contactez-le par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez-lui ses obligations et demandez-lui de régler la dette locative. Le garant est tenu de payer les loyers et charges impayés à votre place, conformément aux termes du contrat de cautionnement.

3. Envoyer une mise en demeure

Si les étapes précédentes n'ont pas abouti pour récupérer le loyer impayé, l'envoi d'une mise en demeure devient nécessaire. Ce document formel marque le début de la procédure de recouvrement. Rédigez une lettre de mise en demeure détaillant le montant de la dette, incluant les loyers et charges impayés, ainsi que les éventuels frais de relance. Envoyez-la par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit accorder un délai raisonnable au locataire pour régulariser sa situation, généralement 8 à 15 jours. Mentionnez clairement que faute de paiement dans ce délai, vous serez contraint d'entamer des procédures juridiques.

4. Entamer des procédures juridiques

Si toutes les tentatives de résolution à l'amiable ont échoué, il reste la voie juridique. Voici les principales procédures à votre disposition :

• La procédure d'injonction de payer : cette procédure rapide permet d'obtenir un titre exécutoire sans audience. Déposez une requête auprès du tribunal judiciaire avec les justificatifs de la dette. Si le juge l'accorde, le locataire aura un mois pour s'y opposer, sinon l'ordonnance devient exécutoire.
• L'assignation en référé : Cette procédure accélérée vise à obtenir rapidement une décision de justice. Elle est particulièrement utile si vous souhaitez obtenir l'expulsion du locataire en plus du recouvrement de la dette. L'audience se tient généralement dans un délai de quelques semaines.
• La procédure au fond : plus longue mais plus complète, cette procédure permet de traiter l'ensemble du litige lié au loyer impayé. Elle est recommandée pour les situations complexes ou lorsque le montant de la dette est important. Le tribunal examinera en détail tous les aspects du dossier avant de rendre sa décision.
• La saisie-attribution : une fois en possession d'un titre exécutoire (jugement ou ordonnance), vous pouvez faire procéder à une saisie sur les comptes bancaires ou les revenus du locataire par un huissier de justice. Cette procédure permet de récupérer directement le loyer impayé et toutes les sommes dues.
• L'expulsion : en dernier recours, si le locataire ne quitte pas les lieux malgré une décision de justice, vous pouvez demander son expulsion. Cette procédure est encadrée par la loi et ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

Quand faire appel à un huissier pour des loyers impayés ?

Le recours à un huissier de justice est nécessaire dès lors qu’un arrangement à l’amiable n’a pas été trouvé. En effet, afin de lancer des procédures judiciaires il vous faut le concours obligatoire d’un huissier. Celui-ci pourra envoyer un commandement à payer si une clause résolutoire est incluse dans le contrat de bail, sinon il assignera directement le locataire devant le tribunal. 

Une fois le passage devant le juge et l’expulsion prononcée, c’est à nouveau au huissier de justice de transmettre le commandement de quitter les lieux au locataire. 

Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés ?

Afin d’obtenir le recouvrement d’un loyer impayé, rappelons-nous qu’il est dans un premier temps conseillé de tenter de discuter avec le locataire et de trouver un recouvrement à l’amiable. Il peut s’agir d’une situation exceptionnelle ou même d’un simple oubli de la part du locataire, et vous pouvez dans ce cas lui accorder un délai de paiement supplémentaire. Vous pouvez lui envoyer une lettre de relance ou une mise en demeure, et entrer en contact avec le garant, Action Logement, ou encore la CAF.

Si le recouvrement à l’amiable d’un loyer impayé est impossible, il faut vous tourner vers un huissier de justice pour débuter des procédures. Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, alors un commandement de payer sera envoyé. Si de l’issue de cette première procédure est négative, vous serez amené à assigner votre locataire en justice par voie d’huissier. 

En revanche, si vous avez souscrit à une assurance loyer impayé, vous serez épargné des longues et fastidieuses démarches administratives de ce genre d'affaires. Votre assurance prendra le relais du locataire pour régler les sommes dues avant de se retourner contre ce dernier. 

Pour éviter les loyers impayés, souscrivez à une garantie loyers impayés (GLI) en prévention

Souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) est un moyen efficace de se prémunir contre les loyers impayés. En effet, cette garantie permet de couvrir les pertes financières en cas de défaut de paiement de la part du locataire.

La GLI est un contrat d'assurance qui prend en charge le non-paiement des loyers et les frais de justice engagés pour le recouvrement des sommes dues. Elle peut également couvrir les dégradations immobilières commises par le locataire.

Il faut noter que la souscription à cette assurance loyer impayé nécessite de fournir certaines garanties, telles que la présentation d'un bail de location, la production d'un justificatif de revenus et la souscription à une assurance habitation.

En cas de défaut de paiement de la part du locataire, vous pourrez ensuite faire appel à la GLI pour obtenir le remboursement des loyers impayés. Les démarches pour déclarer un sinistre sont généralement simples et rapides, et vous pouvez bénéficier d'un accompagnement juridique et financier pour gérer la situation.

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