Comment déclarer mes revenus locatifs ?

Comme tous les ans, la déclaration annuelle de vos revenus intervient ! Particularité pour vous, propriétaire, vous devez déclarer le montant des loyers perçus. Selon la nature de votre location (vide ou meublée) et selon vos options fiscales, l’addition finale en matière d’impôts peut varier du tout au tout. Pour preuve, nombre de propriétaires parviennent à une imposition de leurs recettes locatives à néant ! Cela suppose de bien comprendre le calcul d’imposition opéré et, bien sûr, de choisir les bonnes options. On vous rassure tout de suite, cette opération n’est pas si compliquée si l’on a les bonnes informations à disposition. Éclairage pour optimiser sa fiscalité immobilière avec notre partenaire Amarris Immo, cabinet d’expertise comptable dédiée à l’immobilier.

Déclarer des revenus locatifs, un impact plus ou moins fort selon votre niveau de revenus 

Lorsque vous achetez un logement pour la location, vous générez des revenus locatifs à ajouter à votre déclaration annuelle des revenus (formulaire 2042). 

Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et vont naturellement augmenter votre base taxable. L’impact fiscal va varier en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI), c’est-à-dire la tranche et donc le taux les plus élevés auxquels vous êtes imposé au titre de l’impôt sur le revenu. 

Vous le savez, celui-ci sera calculé de manière progressive selon le barème suivant :

Par exemple, une personne seule avec un revenu annuel net de 45 000 € (après abattement) verra ses revenus imposés comme suit : 

• Jusqu’à 10 777 € de revenus = 0 €
• De 10 778 € à 27 478 € : (27 478 – 10 778) x 11 % = 1 837 €
• De 45 000 (montant de leurs revenus imposables) à 27 479 € (limite basse de la tranche) soit : (45 000 - 27 479) x 30 % = 5 256 €
• Imposition totale : 1 837 + 5 256 = 7 093 €

Le TMI (taux marginal d’imposition) de cette personne sera donc de 30 %.

Tout nouveau revenu se verra appliquer ce taux de 30 % jusqu’au changement de tranche. 

Dans le cas où un revenu locatif complémentaire viendrait faire basculer les revenus de cette personne dans la tranche supérieure, le taux appliqué passerait à 41 %. La différence est bien sûr très sensible. 

Au moment d’investir, on vous conseille donc de vérifier l’impact des recettes locatives en matière fiscale puisque selon vos revenus, celui-ci sera plus ou moins important. 

Avec des prélèvements sociaux appliqués sur votre base taxable 

Il faut savoir que comme la majeure partie des revenus, les revenus locatifs seront en plus soumis aux prélèvements sociaux qui financent la sécurité sociale et comprennen notamment la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale).

Le taux est forfaitaire et s’élève à 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Alors, quel impact ? 

Encore une fois, tout dépend de l’option choisie ! C’est pour répondre à cette question que se pose la question de la location vide ou meublée. La détermination de la base taxable dépend en effet de votre choix. Plus celle-ci sera optimisée par vos choix fiscaux, plus l’application de ces prélèvements sera indolore.

Pour bien comprendre, comparons le calcul des deux modes d’imposition et les options fiscales associées. 

1. Déclarer des loyers en location vide

Lorsque votre bien n’est pas meublé, vous avez deux possibilités pour déclarer vos revenus :

• Avec option pour le micro-foncier : pour les revenus locatifs < 15 000 € /an :

La base taxable est déterminée après abattement de 30 % sur le total des recettes locatives hors charges. 

• Au régime réel : appliqué automatiquement en cas de revenus fonciers > 15 000 € ou sur option

La base taxable est déterminée :

• après déduction des frais d’administration et de gestion, 
• selon les impôts non-récupérables sur le locataire (taxe foncière),
• certains travaux de réparation et d’entretien (autre que les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement), 
• les provisions pour charges en cas de copropriété (sans prendre en compte la part locative), 
• les diverses primes d’assurances,
• les intérêts et frais d’emprunt. 

Dans les deux cas, la base taxable est soumise au barème de l’IR et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. 

2. Déclarer ses loyers en location meublée

Encore une fois, deux possibilités, l’une simplifiée sur la base d’un forfait, l’autre plus complexe mais avec la possibilité de déduire vos charges pour leur montant réel. 

• Soit au micro-bic : réservé aux revenus < 77 700 € (ou 188 700 € en location meublée classée)

Ici l’abattement sur les recettes locatives est de 50 % (et un abattement de 71% pour la location meublée classée)

• Au régime réel : 

Comme en vide ce régime d’imposition va permettre de déduire les charges réelles telles que :

• les intérêts d’emprunts, 
• les divers travaux impactant le logement, 
• les charges d’entretien, de copropriété, etc. 

En location meublée, les possibilités de déduction sont bien plus importantes puisque :

1. Toutes les charges engagées au titre de la location sont déductibles, dont le mobilier à fournir obligatoirement dans le logement,

2. y compris le montant d’acquisition de l’immeuble, déductible sous la forme d’un amortissement comptable. 

C’est là que l’option pour la location meublée devient très intéressante. L’amortissement permis par le régime réel a pour but de constater comptablement la perte de valeur d’un bien dans le temps. En immobilier, l’amortissement s’applique par composants (gros œuvre, façade, installations générales, mobilier…). Concrètement, cela signifie que tous les ans, vous allez pouvoir déduire de votre montant de loyers imposable une charge fictive correspondant à une fraction de la valeur d’acquisition de votre bien. 

Pour être précis, vous allez amortir 85 % de la valeur de votre bien (sous réserve de la localisation du logement). Les 15 % restants représentant le terrain qui ne se déprécie pas avec le temps et n’est donc par principe pas amortissable.

Vous l’aurez compris bien sûr, cette dernière disposition en faveur du meublé augmente considérablement les possibilités d’optimisation pour les propriétaires qui le choisissent pour exploiter leur investissement locatif.

La preuve par l’exemple : comparaison de la base taxable à déclarer

Si on reprend notre exemple en début d’article, notre personne avec 45 000 € de revenus investit dans un immeuble d’une valeur de 280 000 € qui génère un loyer annuel de 10 000 €. 

Il comptabilise également les charges suivantes : 

• 2 500 € d’intérêts d’emprunt
• 1 000 € de taxe foncière
• 300 € d’administration et de gestion locative

En appliquant les règles d’imposition des différentes options fiscales réservées aux revenus locatifs, il devra déclarer : 

Soit une estimation d’impôt de : 

Pour conclure, avantage à la location meublée, mais avec expert à la clé !

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Quand il s’agit d’investir dans la pierre, la location meublée offre des avantages fiscaux non négligeables ! Cela suppose de savoir appliquer le régime réel, et de déclarer votre activité de location meublée dans les 15 jours qui suivent le démarrage de l’activité.

Vous avez oublié cette démarche ou vous la découvrez ? 

Pas d’inquiétude, vous avez la possibilité de régulariser votre situation sans aucune difficulté. Nous vous conseillons de solliciter l’avis d’un expert-comptable spécialiste de la fiscalité immobilière pour vous garantir une option et une prise en charge parfaitement au fait de la réglementation en vigueur. 

Une expérience locative simple et humaine, 100% gratuite !

Je dépose mon annonce gratuitement