Dans quel cas garder la caution de son locataire ?

Votre locataire quitte son logement, c’est le moment de lui restituer sa caution. La caution est un dépôt de garantie. Elle correspond à une certaine somme d’argent qui est généralement restituée au locataire au moment de sa sortie. Vous vous demandez si cette caution concerne aussi votre logement ? Dans quelles situations vous pouvez garder la caution de votre locataire ? Quels sont les motifs qui vous autorisent à conserver tout ou partie de la caution ? Studapart vous dit tout !

A quoi sert le dépôt de garantie ?

 

Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire (des loyers impayés, par exemple). Il assure au propriétaire une protection financière pendant toute la durée de la location.

 

Ce principe de caution vaut pour tout type de location, aussi bien pour une maison, un appartement, une chambre chez habitant, qu’elle soit meublée ou non meublée. Il engage le locataire à payer son loyer et à prendre soin du logement pour le rendre en bon état au moment de sa sortie.

 

Son montant est encadré par la loi Alur et varie selon le type de location :

 

• Si vous louez votre logement vide, le montant de la caution correspond à un mois de loyer hors charges ;
• Si vous louez votre logement meublé, le montant de la caution correspond à deux mois de loyer hors charges. 

 

Ce montant doit être précisé sur le contrat de location. Il est versé par votre locataire à la signature du bail. Vous pouvez alors encaisser et conserver ce montant jusqu’à la fin du contrat de location.

Quelles sont les conditions de restitution du dépôt de garantie ?

 

Si votre locataire a bien respecté ses engagements (paiement des loyers, rendu du logement en bon état d’entretien), vous devez lui restituer le dépôt de garantie. En d’autres termes, vous devez lui rendre la totalité du montant qu’il vous a versé au moment de la signature du bail. 

 

Le plus souvent, le propriétaire restitue le dépôt de garantie à son locataire le jour de son départ, au moment de la remise des clés. Sinon, vous disposez d’un délai de 30 jours après la remise des clés pour procéder à la restitution de la caution. 

 

Ce délai est encadré soit par le contrat de location, soit par la loi. En cas de retard, le locataire peut  envoyer une lettre de mise en demeure au propriétaire. Ce courrier doit alors être envoyé par voie postale, en lettre recommandée avec accusé de réception. 

 

Soyez attentifs à bien respecter ce délai légal de restitution de la caution, sinon vous devrez payer des intérêts. Le montant que vous devrez restituer au locataire sera alors majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard (hors charges). 

Quand le propriétaire peut-il garder la caution ?

 

Si tout se passe bien, la caution est généralement restituée dans son intégralité au locataire. 

Plusieurs situations peuvent malgré tout justifier une retenue, et vous pouvez alors décider de garder tout ou partie de la caution.  

 

Cas n°1 : votre logement est rendu en mauvais état

 

L’évaluation de l’état du bien doit se faire au moment de l’état des lieux de sortie. L’état des lieux est un moment important qui, comme à l’entrée, doit être signé par les deux parties. A noter que les dégradations qui résultent de l’usure normale du temps n’entrent pas dans ce cas de figure (une peinture défraîchie sur les murs, par exemple). 

 

Cas n°2 : votre locataire n’a pas payé l’intégralité de ses loyers

 

Si votre locataire n’a pas payé une partie de ses loyers et/ou de ses charges, vous pouvez décider de garder la caution. Vous pouvez justifier votre décision à l’aide des courriers que vous lui auriez déjà envoyés au sujet de ses impayés et qui seraient restés sans réponse. 

 

Cas n°3 : votre immeuble n’a pas encore régularisé ses charges annuelles

 

Si le logement que vous louez se situe dans un immeuble en copropriété, vous pouvez conserver une partie de la caution jusqu’à la régularisation annuelle des charges de l’immeuble. Vous faites alors ce qu’on appelle une provision sur le dépôt de garantie. Cette provision vous permet de régulariser les charges après le départ de votre locataire, et de lui restituer sa caution une fois que les copropriétaires ont approuvé et clôturé les comptes de l’immeuble. 

 

Rappelez-vous que dans chaque cas, vous devez pouvoir justifier la retenue de la caution. Pour cela, vous disposez de différents moyens : confrontation des états des lieux d’entrée et de sortie, photos, factures ou devis, constats d’huissier, lettres de réclamations des loyers impayés. 

Qu’est-ce que le propriétaire peut garder sur la caution ?

 

Lorsque vous décidez de faire une retenue sur la caution, vous devez en informer le locataire par courrier. Le montant de cette retenue varie selon les types de situation. 

 

Une retenue équivalente au montant des frais de réparation

 

Dans le cas d’une dégradation du logement, vous devez procéder à une estimation des frais de réparation ou des travaux de remise en état. Vous disposez pour cela d’un délai de 60 jours. Vous pourrez alors prélever le montant total de ces frais sur le dépôt de garantie.

 

Une retenue équivalente au montant des loyers impayés

 

Dans le cas où des loyers et/ou charges restent impayés, vous avez aussi la possibilité de prélever le montant de ceux-ci directement sur le dépôt de garantie.

 

Une retenue maximale de 20% en attendant la régularisation des charges de l’immeuble

 

Dans le cas où vous avez effectué une provision sur le dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges de l’immeuble par les copropriétaires, cette provision ne peut être supérieure à 20% du montant du dépôt. Elle doit être fixée à l’appui de justificatifs. 

 

Par la suite, vous disposez d’un délai maximum d’un mois pour restituer le montant de la caution, de laquelle vous pourrez déduire les sommes correspondant aux charges réelles non encore payées par votre locataire.

 

Toutefois, rien ne vous empêche de vous mettre d’accord avec le locataire pour solder l’ensemble des comptes directement à la fin de son contrat de location, sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.