Gestion locative : tout ce qu'il faut savoir

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un logement et vous êtes rodé à la recherche d’un nouveau locataire. Une fois ces étapes passées, il vous reste une importante mission à remplir : la gestion locative. Mais qu’est-ce que cela signifie ? Quelles tâches vous incombent ? Studapart vous aide à comprendre cette mission pour faciliter votre quotidien.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative correspond à l’ensemble des démarches à effectuer lorsque vous avez trouvé un locataire pour votre logement, jusqu’à la résiliation du bail par l’une des deux parties. Cela comprend toutes les actions administratives et financières (réception des loyers, envoi des quittances, régularisation des charges, déclarations fiscales), ainsi que l’entretien du logement et son maintien aux normes. 

Ces démarches demandent un investissement important et de la réactivité en cas d'urgence. Votre rôle consiste à répondre aux demandes inopinées de votre locataire ou de votre copropriété, tout en gérant des tâches plus juridiques. Pour vous assurer une gestion locative sereine, il est également intéressant d’avoir connaissance de l’évolution de la législation en vigueur. Si c'est votre premier investissement, vivre proche de votre logement à louer peut faciliter vos démarches.

Quel est le coût d’une gestion locative ?

La gestion locative peut être effectuée par vous-même ou peut être confiée à un agent immobilier ou un administrateur de biens immobiliers. Ce professionnel devient mandataire sur la gestion de votre logement, suite à la signature d’un mandat de gestion de location. Il fera le lien entre vous et votre locataire jusqu’à la résiliation de son bail et l’arrivée de nouveau locataires, tant que votre logement sera à louer. 

Cette solution a pour avantage de vous dégager du temps et pourquoi pas d’en profiter pour faire de futures autres acquisitions de logements. Déléguer la gestion locative est aussi une option intéressante si vous habitez à l’étranger ou si vous possédez un parc immobilier important. Mais quelles sont les prestations incluses dans une gestion locative et à quel coût ?

Les prestations de votre mandataire immobilier

Généralement, un mandataire propose une prestation globale, de la commercialisation à la gestion quotidienne de votre location. Cela comprend des honoraires de location (visite, constitution du dossier, rédaction du bail), des honoraires d’état des lieux (entrée et sortie), ainsi que des honoraires de gestion (réception des loyers, envoi des quittances, travaux). À cela, peut s'ajouter une prestation d’assurance loyers impayés, ou encore des services complémentaires (ménage, participation aux réunions de copropriété). 

Le coût global de votre mandataire immobilier

Conformément à la loi ALUR et notamment au décret n° 2014-890 du 1er août 2014, les mandataires doivent respecter des plafonds pour leurs honoraires de location. Ce plafonnement est établi selon la zone géographique de votre logement et va de 8 à 12 €/m², si la zone est dite plus ou moins tendue. Les honoraires d’état des lieux sont quant à eux limités à 3 €/m² de surface habitable, et cela, pour toute la France. 

Si nous prenons en compte la réglementation et le marché actuel, les frais de gestion immobilière d’un mandataire varient aujourd’hui entre 5 à 10 % HT sur la base de vos recettes locatives annuelles. À ce pourcentage, il faut ajouter le montant de la TVA qui est actuellement de 20 %. Si nous prenons une base d’honoraires égale à 5,85 % HT + 20 % de TVA, vous aurez des frais de 7 % TTC prélevés sur votre année. Cela équivaut à environ un mois de loyer. Sachez que si votre mandataire s’occupe aussi de la commercialisation de votre logement, les honoraires peuvent grimper jusqu’à quasiment 20 %.

Malgré le fait que la loi ALUR exige aux mandataires d’indiquer explicitement leurs honoraires, il est important de bien vérifier les prestations incluses avant signature.

Comment s’occuper de la gestion de son logement ?

Si vous souhaitez vous occuper vous-même de votre gestion locative, voici quelques conseils et avantages. Nous l’avons déjà évoqué : cette démarche demande de la disponibilité, ainsi que des connaissances du marché immobilier et des nouvelles législations (loi d’encadrement des loyers, loi Alur, diagnostic de performance énergétique ou DPE, diagnostic gaz ou électricité…). Cependant, cette autogestion vous apporte des avantages indéniables. 

Tout d’abord, vous n’aurez aucuns frais à engager, ni pour l’établissement du dossier locataire, ni pour la gestion courante de votre logement et de son occupant. Il va sans dire que vous tiendrez une relation directe, en temps réel, avec votre locataire. Vous pourrez ainsi intervenir rapidement sur des problématiques de troubles de voisinage, dégâts des eaux, pannes en tout genre, retards de paiement du loyer, vacance locative ; et cela sans intermédiaire.

Pour s’occuper de la gestion de son logement, il est donc important d’être en capacité de fournir les actes juridiques nécessaires (renouvellement de bail, état des lieux), de réaliser ses déclarations fiscales et de régulariser vos charges. Vous devez aussi faire appel à des prestataires extérieurs en cas de travaux, d’assurer votre logement contre d’éventuels loyers impayés, tout en prenant en compte les demandes de votre locataire. 

Quelles sont les 4 étapes clés au cours de la gestion locative ?

Lorsque vous aurez décidé de gérer par vous-même la gestion locative ou de vous en affranchir par le biais d’un mandataire, voici un résumé des 4 étapes principales à exécuter. 

Étape 1 : Commercialiser votre logement

Pour commencer, il faut estimer la valeur de son logement (année de construction, localisation, nuisances) et déterminer le montant de votre loyer, en vous basant notamment sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque année. Ensuite, il vous faudra rédiger des annonces et multiplier les diffusions pour maximiser vos chances de trouver un locataire.

Étape 2 : Trouver votre locataire idéal

Vous avez maintenant une sélection de locataires éventuels et devez commencer les visites pour présenter votre logement. Si plusieurs locataires sont toujours en lice, vous devrez faire une sélection selon des critères préétablis (solvabilité, durée du bail).

Étape 3 : Formaliser votre location

Une fois le locataire sélectionné, il faudra réaliser un état des lieux d’entrée et rédiger le dossier de location. Il est important de réunir les justificatifs nécessaires auprès de votre locataire et de vous aider de modèles de contrat en ligne. Il faut savoir que des connaissances juridiques ou une aide extérieure vous permettront de ne pas faire d’erreurs. 

Étape 4 : Suivre votre location au quotidien

Vous avez désormais un locataire dans votre logement et devez assurer la régularisation des loyers, le respect de la législation, la gestion de sinistres éventuels ; tout en répondant aux diverses demandes venant du locataire, du voisinage ou de la copropriété. À cela, s’ajoute un suivi administratif régulier.

La gestion locative peut s’avérer chronophage et complexe, mais avec un peu d’entraînement et de temps, ou une gestion sous mandat, elle pourra être un bon investissement financier. Un logement bien loué et entretenu permet d’éviter d’éventuels conflits avec votre locataire, des vacances locatives et des dépenses imprévues, dues notamment à des travaux inopinés. Pour une gestion plus sereine, n’hésitez pas à vous former sur les principales notions juridiques. Vous avez maintenant toutes les clés de la gestion locative, alors à vous de jouer et restez connecté pour d’autres conseils Studapart !

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