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Carence locative : 5 conseils pour l’éviter
Ça y est, vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif ! Pour rentabiliser son investissement locatif, maximiser l’occupation de son logement est la clé. Éviter la carence et vacance locative est donc l’une de vos priorités, et heureusement, des solutions existent pour s’en prémunir. Qu’est-ce que la carence locative ? Comment l’éviter ? Studapart vous donne ses conseils.
Qu’est-ce que la carence locative ?
Que l’on parle de carence ou de vacance locative, on parle de l’absence de locataire. Mais quelle est la différence ? Alors que la vacance locative désigne la période d'inoccupation entre deux locations, la carence locative correspond à l’absence de locataire entre la première mise en location de votre logement et la signature du premier contrat de location. Par définition, la période de carence locative n’est ni prédéfinie ni prévisible. Ainsi vous l’aurez compris, l’objectif de tout propriétaire est de limiter le plus possible ces périodes car elles peuvent impacter fortement votre rentabilité.
Quel impact pour le propriétaire ?
Si les notions de carence et vacance locatives sont importantes à garder en tête au moment d’investir dans un bien immobilier pour la location, c’est parce que ces périodes de creux peuvent avoir un fort impact sur votre rendement locatif. Si votre logement est inoccupé, cela vous prive de revenus locatifs mais pas du règlement de vos charges, impôts locaux ou mensualités de crédit. En bref, comme le risque de loyer impayé, carence est souvent synonyme de manque à gagner et d’inquiétudes.
Comment éviter la carence locative ?
Pour limiter voire éviter les périodes de carence et vacances locatives, il existe des solutions ! Au moment d’investir ou une fois votre logement prêt à être loué, le risque de vacance locative est maîtrisable. Voici les bonnes pratiques en 5 conseils.
1. Calculer la rentabilité de votre investissement locatif
Pour se prémunir du risque de vacance locative, cela se joue dès le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif. Il est rare de n’avoir jamais à faire à une absence de locataire à un moment de la vie de votre investissement, alors prenez-le en compte avant même de vous intéresser à la gestion locative ! Nous vous conseillons donc de partir du principe que votre logement ne sera pas occupé en permanence. Pour faire votre calcul, sachez que le taux de vacance locative moyen en France est de 7,9% et qu’il varie selon les villes (source : VousFinancer).
2. Investir dans un bien immobilier qui correspond à la demande sur votre marché
Au moment d’investir dans l’immobilier, vous devez trouver la réponse à deux questions.
Où faut-il acheter ?
Dans les zones dites tendues, soit les zones où la demande locative est plus importante que l’offre, le risque de vacance locative est plus limité. Ainsi, vérifier la tension du marché dans la zone visée est la clé. Il faut aussi se concentrer sur la zone : est-ce proche du centre-ville, d’un campus ? Quelles sont les commodités à proximité ? Découvrez le top 8 des villes et quartiers dans notre observatoire de l’investissement locatif.
Quel type de logement faut-il acquérir ?
Vous avez défini la ville où vous souhaitez investir, il faut maintenant choisir le type de logement le plus intéressant. Pour cela, il faut vous pencher sur la demande locale. Qui sont vos locataires potentiels et que recherchent-ils ? Si vous achetez près d’un campus, un studio pour un étudiant est un choix judicieux. Si vous achetez un T2 en centre ville, vous recevrez certainement des demandes de jeunes actifs en couple.
Recueillir ces informations et choisir le logement idéal vous aidera aussi dans sa gestion sur le long-terme. Si vous connaissez les profils de locataires intéressés par votre logement, vous saurez aussi quels travaux et aménagements réaliser pour offrir un cadre de vie agréable à vos futurs locataires. Et un logement attractif, c’est aussi l’astuce pour minimiser les potentielles périodes de vacance !
3. Définir un montant de loyer cohérent avec les prix du marché
Définir le montant du loyer est une étape clé au moment de la mise en location de votre logement. Et le challenge réside dans le fait de fixer le juste prix.
- Si votre loyer est trop élevé par rapport aux prix du marché, vous risquez de recevoir peu de demandes.
- Si le montant du loyer est trop bas, vous pouvez avoir des difficultés à maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, sans pour autant vous assurer plus de demandes. Un loyer en dessous des prix du marché peut effrayer les locataires sur la possibilité d’avoir à faire à une arnaque.
Pour connaître les prix du marché, les principaux critères à prendre en compte sont la superficie et l’emplacement. Pour fixer le montant du loyer, vous pouvez comparer votre logement avec des biens similaires. Des outils en ligne peuvent aussi vous aider comme les observatoires des loyers ou Meilleurs Agents.
4. Fixer des conditions de location pour trouver le bon locataire rapidement
Le choix du locataire idéal est un moment clé dans la location de votre logement : trouver un locataire fiable est une de vos principales préoccupations. A cette étape aussi vous pouvez limiter le risque de vacance locative. Des conditions de locations trop strictes peuvent avoir un impact sur la rapidité avec laquelle vous allez trouver votre futur locataire. Bien sûr, vérifier la solvabilité et la fiabilité du locataire est important, mais assurez-vous de ne pas être trop exigeant. Un trop grand nombre de documents justificatifs demandés peut freiner les locataires.
Studapart fait coïncider vos critères de location avec les locataires. Vous recevez des demandes qui y correspondent et vous pouvez consulter en ligne et en un clic les dossiers de location. Nous vous accompagnons également dans la gestion de relation avec votre locataire pour maintenir un lien de confiance. Bienvenue dans la culture du Mieux Loger !
5. Souscrire à une assurance contre la carence et la vacance locative
Pour vous protéger, vous pouvez souscrire à une assurance carence locative. La garantie vacance locative est une assurance spécifique qui vous permet d’être indemnisé en cas d’absence de locataire. En contrepartie d’une franchise de 1 à 2 mois, vous êtes indemnisé sur une période de 4 à 5 mois. Elle vous permet de continuer à percevoir des revenus, même si votre logement est inoccupé.
Si vous souhaitez une assurance loyers impayés sans franchise ni délai de carence, vous pouvez demander la Garantie Studapart, une garantie loyers impayés qui prend en charge 36 000 € pour un non étudiant et 96 000 € pour un étudiant. Et depuis mai 2023, nous vous assurons gratuitement des dégradations immobilières et les dégâts mobiliers. Vous êtes couvert à hauteur de 1500€ de dégradations mobilières et 3000€ de dégradations immobilières. Louez en toute sécurité !
Vous savez maintenant tout sur les clés pour éviter la carence locative. La plupart de ces conseils s’appliquent aussi dans le cas de la vacance locative et vous aideront à maximiser l’occupation de votre logement sur le long-terme.
Vous l’aurez compris, pour maîtriser votre location et les risques, le maître-mot est l’optimisation. Studapart est bien plus qu'un outil : c'est un un partenaire de votre gestion locative. Déposez une fois vos annonces sur le site et disposez de conseils personnalisés lors de la mise en location de votre logement ainsi que pendant votre location. Ensemble, nous anticipons la relocation pour éviter la vacance locative. En bonus, nos outils vous permettent de gérer votre logement comme un pro, sans effort et depuis chez vous.
