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Bail de colocation : quelle option choisir ?
Lorsque vous louez un bien immobilier, il est obligatoire de signer un contrat de location. Mais comment rédiger ce contrat si vous louez votre logement à une colocation ? Que doit contenir le contrat de location ? Comment fonctionne un bail de colocation ? Studapart vous présente les différentes options qui s’offrent à vous en cas de colocation !
Qu’est-ce que la colocation ?
Une colocation est une location effectuée par plusieurs locataires pour partager et occuper le même logement. Elle permet à ceux-ci de se répartir le coût des dépenses (en eau, électricité, internet, etc.) et de bénéficier d’une surface habitable plus importante que celle d’un logement individuel.
La colocation est souvent prisée par les étudiants, mais elle concerne aussi les salariés, les jeunes actifs, les salariés en contrat d’alternance. En fonction du statut de chacun, le propriétaire a la possibilité de moduler certaines conditions du contrat de location.
Les modalités de rédaction du contrat de colocation sont encadrées par la loi Alur. Vous pouvez ainsi décider de signer un bail unique ou un bail individuel (c’est-à-dire un bail par colocataire).
Quel bail pour de la colocation ?
Il existe différents types de baux pour la colocation. Le plus courant est le bail unique. Dans ce cas, un seul contrat est signé avec le propriétaire par l’ensemble des colocataires qui disposent tous des mêmes droits et obligations. Le montant du loyer n’est alors pas fractionné, ce qui signifie que les colocataires se répartiront entre eux le paiement du loyer (de façon équitable ou non).
Une autre possibilité est de faire signer des baux individuels. Dans ce cas, chaque colocataire est seul signataire de son contrat de location et devra payer sa part du loyer. Ce deuxième type de bail permet de prévenir les risques de litiges. Néanmoins, il est préférable d’anticiper au maximum les détails de la vie commune en attribuant, par exemple, une pièce spécifique à chaque colocataire.
En fonction de chaque option, il vous faudra organiser différemment un certain nombre d’éléments comme le type du contrat (meublé ou non meublé), l’état des lieux d’entrée (en présence ou non de tous les colocataires), le montant du loyer et des charges à verser par chaque membre de la colocation... On vous propose ici un tableau récapitulatif de ces différents éléments.
| Bail unique | Bail individuel | |
| Type de contrat | À adapter si le logement est meublé ou non meublé | La différence entre logement meublé ou vide ne s’applique pas |
| Etat des lieux d’entrée | À réaliser en présence de tous les colocataires | À réaliser uniquement avec le nouveau locataire |
| Paiement des loyers | Les colocataires doivent verser un seul loyer au propriétaire | Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et des charges |
| Assurance habitation | Les colocataires peuvent choisir une assurance habitation collective ou individuelle | Chaque membre de la colocation doit souscrire un contrat d’assurance habitation |
Quel que soit l’option que vous aurez choisie, les locataires ont la possibilité de faire une demande d’aide au logement à la CAF et bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement). Pour cela, votre logement doit être conventionné. Chaque locataire déclare ensuite le montant de son loyer (en cas de bail individuel), ou la part de son loyer mensuel total sans les charges (en cas de bail unique).
Le bail pour une colocation étudiante n’est pas différent des autres contrats de location. En revanche, l’étudiant peut bénéficier d’un contrat d’une durée réduite à neuf mois si la colocation est meublée (au lieu d’un an). S’il le souhaite, et en accord avec le propriétaire, il peut ensuite signer un nouveau bail de 9 mois (dans la mesure où il fournit une attestation de son statut d’étudiant).
Comment fonctionne un bail de colocation ?
Comme tout autre contrat de location, les membres d’une colocation sont tenus de payer le loyer et les charges locatives au propriétaire pendant toute la durée de bail. Il en est de même pour la taxe d’habitation qui est établie au nom d’un des colocataires. Cela concerne aussi bien les colocations qui ont été signées avec un bail unique que celles signées avec un bail individuel.
Pour s’assurer contre les risques d’impayés, vous pouvez demander aux colocataires une caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie). La caution fait référence à la personne qui se porte garante pour le locataire en cas de défaut de paiement de son loyer et des charges locatives. En cas d’impayé, vous pouvez alors vous retourner contre la caution afin de réclamer votre dû.
Dans le cadre d’une colocation, la caution peut se porter garante pour un seul locataire ou pour l’ensemble des colocataires. Pour vous assurer une meilleure garantie face aux risques de loyers impayés, vous pouvez également intégrer au contrat de location une clause de solidarité. Dans ce cas, chaque colocataire s’engage à payer la part d’impayé des autres colocataires, afin de verser au propriétaire la totalité des sommes qui lui sont dues. Sans clause de solidarité, chaque colocataire ne pourra être poursuivi que pour le paiement de la part des montants du loyer qui lui revient.
Remarquez toutefois que la clause de solidarité n’intervient que dans les baux de colocation uniques (lorsqu’un seul contrat de bail a été signé pour l’ensemble des colocataires). Par ailleurs, la loi Alur prévoit que la clause de solidarité continue de s’appliquer pendant six mois dès lors qu’un colocataire quitte le logement (sauf si un nouveau colocataire entre dans le logement pendant ce délai).
Résiliation du contrat de colocation : comment cela se passe ?
La résiliation du contrat de colocation peut intervenir à tout moment. Toutefois, cette résiliation ne peut pas se faire n’importe comment. En cas de départ d’un colocataire, celui-ci doit prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter les délais de préavis (un mois pour une location meublée, trois mois pour une location non meublée).
Il vous faudra alors convenir ensemble d’une date pour effectuer un état des lieux de sortie. La restitution du dépôt de garantie dépend ensuite du type de contrat que vous avez signé. En cas de bail individuel, la restitution doit être demandée directement au propriétaire. En cas de bail unique, le locataire devra s’adresser aux autres colocataires pour récupérer sa part du dépôt de garantie.
Notez que si le colocataire sortant ne notifie pas son départ au propriétaire dans les formes réglementaires, la clause de solidarité lui impose de continuer à payer son loyer et les charges locatives jusqu’à qu’il régularise sa situation. Par ailleurs, vous restez en droit de choisir un nouveau colocataire sans obtenir l’accord des différents membres occupant le logement.
