Comment mettre un appartement en location ?

Avoir un ou plusieurs logements à louer permet de vous apporter un revenu supplémentaire ou total selon la nature des investissements. Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez mettre en location votre ou vos logements, voici les étapes qui vous permettront d’y parvenir sans embûche. Chez Studapart, votre accompagnement est notre vocation.

Quelles sont les étapes pour mettre son appartement en location ?

Afin de mettre toutes les chances de son côté pour la mise en location de son logement, il est important de suivre quelques consignes. De la rénovation de votre logement à la signature du contrat de bail de votre locataire, voici les 10 étapes à suivre.

1. Proposer un logement décent et en bon état

Lorsque l’on souhaite louer, il en va de sa responsabilité de propriétaire de mettre sur le marché un logement décent. Il ne doit pas être insalubre, doit comporter une surface minimum de 9 m² au sol et de 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume total minimum de 20 m3. Que le logement soit meublé ou non, il est également important que ses installations électriques et de gaz, ses canalisations et aérations, ainsi que son système de chauffage soient conformes aux normes en vigueur. 

2. Choisir son type de bail

Pour ne pas se tromper, il est intéressant d’analyser son budget, son logement, sa zone géographique, ses cibles et les attentes de son marché immobilier. Ainsi vous pourrez savoir quel type de bail choisir entre une location non meublée (location vide) ou une location meublée. Il en sera de même pour choisir entre un bail en colocation ou non, ou encore un bail de courte durée (location saisonnière) ou de longue durée. Votre choix aura une incidence sur votre taux d’imposition final et sur votre investissement financier tel que l’achat des meubles et équipements ou l’aménagement des espaces. 

Un logement de petite surface tel qu’un studio en plein centre-ville ou proche de centres de formation sera par exemple plus facile à louer s’il est meublé. À l’inverse, un grand appartement dans ce même contexte géographique pourra plus facilement être loué en contrat locatif meublé pour une colocation étudiante ou encore en non meublé pour une famille. 

3. Fixer le montant de votre loyer

Pour rester concurrentiel et dans la légalité, le montant de son loyer doit respecter le marché immobilier de sa ville en comparant son logement à des biens similaires. Pour les villes de Paris et sa région, Lille ou encore Lyon, il faudra vous soumettre à l’encadrement des loyers mis en vigueur, sous peine de sanctions. Enfin, dans le cas d’une mise en location sous la Loi Pinel, il vous faudra tenir compte des plafonds attendus dans votre zone géographique. 

En plus d’une étude approfondie des avantages et des inconvénients de son logement, il est important de ne pas négliger le montant de vos charges récupérables ou non. Mieux vous les estimerez, mieux votre loyer sera juste pour votre locataire et vous-même. 

On parle ici des frais liés à :

• L’usage privatif du logement : eau, électricité, chauffage
• L’entretien du logement : dépannage, réfection des sols et des murs
• Au fonctionnement et à l’entretien des parties communes des logements en copropriété : ascenseur, façade extérieure, halls et couloirs, enlèvement des ordures ménagères, salaire des gardien(ne)s et des agents d’entretien

4. Réaliser les diagnostics immobiliers

Avant de mettre sa maison ou son appartement en location, il est nécessaire de réaliser des diagnostics immobiliers. Ils permettent à votre futur locataire de connaître les points forts et faibles de sa future habitation. Ainsi, il n’aura pas de mauvaise surprise sur ses consommations d’énergie, le fonctionnement de ses équipements, la qualité de son bien-être et de sa santé ! 

À ce jour, il existe 8 diagnostics immobiliers obligatoires pour la location : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Le diagnostic amiante 
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic gaz
• Le diagnostic électrique
• Le diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP)
• Le diagnostic plan d’exposition au bruit (PEB)
• Le diagnostic Loi Boutin

Ces diagnostics devront être à jour, réalisés pour la plupart par des professionnels agréés et leurs résultats seront à annexer au bail pour être recevables. 

5. Faire la promotion de sa location

Une fois les conditions de location choisies et votre logement prêt, il est temps d’en faire sa promotion. Vous pouvez gérer vous-même votre gestion locative ou sous-traiter auprès d’une agence immobilière par exemple. Celle-ci s’occupera de tout en échange d’une prise de pourcentage sur le montant de votre location.  

Dans tous les cas, la personne à charge devra mettre en ligne une annonce de location détaillée du logement comprenant :

• les prix TTC et HT,
• la surface,
• le lieu,
• l’accès,
• le parking,
• la cave,
• l’étage,
• les équipements,
• le résultat de diagnostics,
• le type de bail. 

Chez Studapart, nous vous conseillons et mettons à votre disposition une plateforme de logement en ligne pour faciliter votre recherche de locataire, principalement étudiant, ou bien salarié. Déposez votre annonce en ligne sur la plateforme Studapart et cette dernière pourra également être relayée sur tous les sites dédiés à la location !

6. Organiser les visites de son logement

Si votre logement n’est pas vide, vous devrez mettre en place des temps de visites en vous accordant avec votre locataire actuel. Selon vos moyens, les visites virtuelles peuvent aussi être une solution. 

Si vous pouvez le maîtriser, il est préférable que votre logement soit tenu propre et rangé, que la décoration soit sobre et qu’il soit éclairé par la lumière du jour lors de la visite. Privilégier les visites non groupées est important pour prendre le temps de faire connaissance avec chacun des candidats. N’oubliez également pas de leur demander d’apporter leur dossier complet lors de la rencontre. 

7. Sélectionner son locataire

Votre ressenti lors des visites et les dossiers de vos candidats vous permettront de choisir votre locataire. Ces derniers sont principalement composés des pièces suivantes :

• une pièce d’identité,
• une attestation de domicile,
• une fiche d’imposition,
• un justificatif d’activité professionnelle,
• une fiche de salaire leur appartenant ou de leurs garants.

Retrouvez la liste des documents à fournir grâce au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Attention à ne pas exiger des pièces non autorisées sous peine de sanction ! 

En plus de vous appuyer sur l’authenticité des dossiers de vos candidats, laissez-vous porter par vos ressentis. Votre contact avec le locataire a-t-il été satisfaisant ? Son projet locatif correspond-il au vôtre ? Votre choix final doit être censé, équitable et ne doit pas être discriminatoire. En effet, la loi interdit de se baser sur le sexe, l’âge, l’origine ethnique ou l’apparence physique de vos candidats. 

8. Préparer le contrat de bail

Bien construire le contrat de bail est capital. Ce document, signé par les deux parties, sera votre référence tout au long de votre location et également lors d’éventuels litiges. Nous vous invitons à vous référer à des modèles déjà existants, ainsi qu’au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui vous aidera pour la rédaction de son contenu. 

Le contrat de bail contient principalement : 

• Les noms et adresses du locataire et du propriétaire
• Le type de bail
• La surface habitable et son descriptif
• Le montant du loyer, de ses charges et du dépôt de garantie
• Les conditions de révision du loyer et les modalités de paiement
• Les dates de début de contrat et la durée du bail
• Les annexes obligatoires : l’attestation d’assurance habitation, la liste des équipements fournis, les diagnostics immobiliers…

9. Assurer le paiement de ses loyers

N’oubliez pas de vous prémunir contre les loyers impayés ! Deux solutions s’offrent à vous pour permettre le maintien du paiement de vos loyers en cas d’impossibilité de votre locataire. Vous pouvez demander une caution, c’est-à-dire exiger qu’une tierce personne basée en France soit le garant de votre locataire, ou bien souscrire à une assurance loyer impayé. 

En cas d’impayé, le garant ou l’assureur prendra le relais afin de vous verser le montant du loyer attendu. À noter qu’il n’est pas possible de cumuler ces deux solutions, sauf pour de la location étudiante. En général, les assurances vous prendront en moyenne l’équivalent de 3 % TTC du loyer.

10. Gérer l’état des lieux

Un état des lieux permet de prémunir, bailleur et locataire, de toute déconvenue à la fin du bail. Il permet également de constater si le contrat est bien respecté. Pour ce faire, une visite du logement est organisée avec son locataire en début, puis en fin de contrat. Ce sont les états des lieux d’entrée et de sortie. Sont alors mis par écrit tous les dysfonctionnements, les casses et les dégradations constatés dans chaque pièce. À cela s’ajoutent le listing et le niveau d’état de tous les équipements et mobiliers mis à disposition du locataire. 

À la fin du bail, les données de ces deux états des lieux sont comparées afin de déterminer la responsabilité du locataire et de son éventuelle prise en charge financière. À savoir que l’usure dite naturelle du logement et de ses équipements est différente de la négligence. Ces dégradations ne sont donc pas du fait du locataire. 

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