Propriétaire : comment louer en colocation ?

Vous êtes propriétaire d’un grand logement que vous envisagez de mettre en location ? La colocation est une piste intéressante, qui comporte des avantages indéniables.

Oui, mais comment cela fonctionne au juste une colocation ? Quelles sont les informations indispensables à connaître avant de proposer votre logement en colocation ?

Studapart fait la lumière sur le sujet !

Qu'est-ce que la colocation ?

Une colocation correspond à la location d’un logement à plusieurs locataires, au titre de leur résidence principale. La colocation est scellée par un contrat qui peut être :

• Unique : les colocataires signent tous le même bail.
• Individuel : chacun des colocataires signe son propre bail.

Pour pouvoir louer un logement en colocation, celui-ci doit respecter une surface minimum :

• Dans le cas d’un bail unique : pour 2 colocataires, le logement doit faire au moins 16 m². Il faut compter 9 m² supplémentaires par colocataire au minimum.
• Dans le cas de contrats individuels : chaque colocataire doit avoir une chambre d’au moins 9 m², et d’un volume d’au moins 20m3 (hors parties communes).

Comment fixer le prix d'une colocation ?

Le montant du loyer se fixe librement dans la plupart des cas. Ensuite, selon le type de bail, la répartition du loyer entre les colocataires peut présenter des subtilités :

• Pour un bail unique, collectif à tous les colocataires : le loyer se répartit soit à parts égales entre les colocataires, soit en proportion avec la surface privative propre à chaque colocataire. La révision du loyer en cours de bail est possible seulement si une clause le prévoit dans le contrat de location.
• Pour un bail individuel : chaque contrat de bail précise le montant du loyer dû par chaque colocataire.

On vous explique comment fixer le loyer de votre logement dans cet article !

Colocation : quel type de bail choisir ?

Il y a donc deux options envisageables : un bail unique pour l’ensemble des colocataires, ou un bail individuel pour chacun des locataires.

Chaque possibilité a ses avantages comme ses inconvénients. Voici quelques informations qui pourront vous aider à prendre une décision :

• Le bail unique : c’est l’option la plus répandue, notamment parce que sa clause de solidarité vous protège des impayés. Concrètement, si l’un des colocataires ne paie pas sa part de loyer pour une raison ou une autre (impayé, ou même départ de la colocation), les autres sont tout de même redevables de l’intégralité du loyer.
• Les baux individuels : les contrats séparés sont plus intéressants pour les locataires. C’est avec ce type de bail que vous aurez le moins de vacance locative. En revanche, la gestion locative sera plus lourde, et il n’y a pas de clause de solidarité entre les colocataires.

Pour vous aider à faire votre choix entre bail unique et bail individuel, nous vous donnons toutes les clés dans notre article dédié au bail de colocation et son fonctionnement.

Les avantages de la colocation

Louer votre logement en colocation présente des avantages certains :

• Il est plus facile de louer une grande surface, à un loyer plus important que si vous ciblez une location classique. Un loyer important, divisé par le nombre de colocataires sera toujours une charge moins importante que pour une seule famille par exemple.
• La colocation attire de plus en plus de locataires : quand on pense colocation, on visualise souvent une population étudiante. C’est une réalité bien sûr, mais c’est aussi un type de location qui intéresse de plus en plus les jeunes actifs, pour diminuer le poids de leur loyer.
• La charge de trouver un nouveau colocataire est en général prise en charge par les colocataires restants : vous n’aurez bien souvent qu’à étudier les dossiers qu’ils vous présenteront.
• Si vous avez opté pour des baux individuels : vous pouvez réévaluer le loyer à chaque départ d’un locataire.
• Si vous avez opté pour un bail unique : les colocataires sont tous solidaires du paiement du loyer.

Comment fonctionne une colocation ?

Entrée dans les lieux

Etat des lieux d’une colocation

Un état des lieux doit obligatoirement être fait en présence de tous les colocataires, ainsi que du propriétaire ou de son mandataire (une agence immobilière par exemple).

Dépôt de garantie

Comme une location classique, vous pouvez demander un dépôt de garantie au moment de l’entrée dans les lieux des colocataires :

• Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges si le logement est loué vide, et deux mois de loyer hors charge s’il est loué meublé.
• La garantie est rendue dans le mois suivant le départ d’un colocataire dans le cas d’un contrat de bail individuel, mais seulement au départ du dernier des colocataires dans le cas d’un contrat de bail unique.

La caution pour une colocation

Vous avez le choix d’exiger une caution, c’est-à-dire une personne ou un organisme se portant garant de payer le loyer et les charges en cas d’impayés des colocataires.

Vous pouvez choisir de demander une caution différente par colocataire, ou une même caution pour plusieurs colocataires.

Assurance habitation

Le logement doit être assuré pour l’entrée des colocataires dans les lieux. Plusieurs options sont envisageables :

• Les colocataires souscrivent chacun un contrat individuel : c’est l’option obligatoire si vous faites le choix que chaque colocataire ait son propre contrat de bail.
• Les colocataires souscrivent un contrat unique, sur lequel chacun d’eux figure.
• Le propriétaire souscrit lui-même assurance multirisque habitation pour le compte des colocataires. Son coût est ensuite réintégré dans le loyer. Si vous souhaitez activer cette option,  vous devrez le préciser dans le bail de la colocation.

Paiement du loyer et des charges

Le bail fixe les règles de paiement du loyer et des charges par les colocataires.

En présence d’une clause de solidarité, chaque colocataire est responsable du paiement total du loyer : si l’un des colocataires ne paie pas sa part, le(s) autre(s) devront payer la part manquante.

Vie de la colocation

Pour faciliter la gestion des dépenses de la colocation, les colocataires ont la possibilité d’ouvrir un compte joint dédié :

• Ce compte doit être ouvert au moins par deux des colocataires.
• L'ouverture et la clôture du compte devront être signées par tous les cotitulaires du compte.
• Les cotitulaires seront tous responsables solidairement du compte.
• Le compte joint pourra se transformer en comptes séparés sur demande de l'ensemble des titulaires du compte.

Départ d’un colocataire

Le départ d’un colocataire dépend du type de bail :

• Si la colocation a un bail unique : le colocataire sortant ne peut pas vous réclamer sa part du dépôt de garantie. La colocation continue et le colocataire sortant reste solidaire du paiement du loyer jusqu’à 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire signe un avenant au bail entretemps. L’état des lieux de sortie se fait soit quand le dernier colocataire quitte le logement, ou soit si tous les colocataires quittent le logement.
• Si la colocation a des baux individuels : chaque colocataire peut quitter le logement quand il le souhaite, tant qu’il respecte les règles de préavis. Il récupérera son dépôt de garantie s’il n’y a aucune dégradation et vous pourrez choisir un nouveau colocataire sans avoir besoin de l’accord des autres colocataires.

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