Prévision marché immobilier 2024 : est-ce le moment d’investir ?

Quelle prévision du marché immobilier en 2024 ? Entre renforcement des conditions de financement et la pression actuelle sur le marché immobilier 2023, de nombreux  éléments déterminants dans l'évolution du secteur en France pour 2024. Quel est le bilan immobilier de l'année 2023 ? Quelles opportunités pourraient émerger en 2024 ? Faut-il investir ? Décryptage !

Quel est le bilan de l’année 2023 en immobilier ?

Les tendances 2023 en immobilier…

L'année 2023 a été une période de transformation notable pour l'immobilier en France. Une baisse significative du volume des transactions immobilières a été observée, chutant de plus d'un million à 890 000 ventes, soit une diminution de 20 % par rapport à 2022. 

En parallèle, les prix de l'immobilier ont connu une stabilisation : à Paris par exemple, le prix au mètre carré pour les biens anciens est descendu en dessous de 10 000 €. Dans d'autres grandes villes françaises, une tendance à la baisse se manifeste également, avec des diminutions annuelles de 8,6 % à Bordeaux et de 8,1 % à Lyon. À l'échelle nationale, les prix ont diminué de 0,2 % en novembre, portant la baisse à 1,4 % depuis janvier. Les prévisions suggèrent une baisse annuelle de 1,5 % à 1,6 %.

De plus, avec un taux d'effort qui dépasse les 35 % et une durée de rentabilité qui joue les prolongations, force est de constater que de nombreux primo-accédants rencontrent des difficultés à décrocher un crédit immobilier. Le temps nécessaire pour qu’un achat immobilier devienne plus avantageux qu’une location est passé à 12 ans, après avoir été multiplié par 8 en l’espace de 2 ans.

Ces changements résultent en partie de l'augmentation des taux d'emprunt qui a également influencé le marché locatif. L'offre de logements disponibles à la location a diminué de 18 %, impactée par la mise en œuvre de la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et par la baisse du taux de rotation des biens. Cette réduction de l'offre a entraîné une augmentation des loyers de 3,2 % sur un an.

… avec quelques exceptions

Il est important de noter des exceptions notables à cette tendance générale. Des villes comme Marseille et Nice se démarquent par leur robustesse et leur résistance au ralentissement général du marché. Marseille, par exemple, a enregistré une hausse de 2,2 %, tandis que Nice a connu une croissance impressionnante de 7,9 %, surpassant même son augmentation de l'année précédente. Cette performance remarquable de Nice s'explique en partie par des facteurs démographiques spécifiques à la ville : les acquéreurs y sont en moyenne plus âgés et bénéficient donc d'une assise financière plus solide.

Quels critères influencent le marché immobilier ?

Pour faire une prévision du marché immobilier 2024, il faut identifier les facteurs contribuant à cette évolution : 

• l'augmentation des taxes foncières ;
• l'explosion des taux de crédit passant de 1 à 5 % en moins de deux ans ;
• les nouvelles exigences en matière d'efficacité énergétique (notamment l'interdiction de louer des logements très énergivores à partir du 1er janvier 2025) ;
• la mise en œuvre des dispositifs de permis de louer dans de plus en plus de communes ;
• les restrictions sur les locations de courte durée dans certaines zones. 

Le ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a annoncé que de nouvelles mesures visant à assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers seront étudiées lors de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qu'il préside. Les propositions incluent la possibilité d'allonger la durée des prêts, en particulier pour les emprunteurs réalisant d'importants travaux de rénovation. 

Une piste envisagée serait d'étendre la durée du crédit jusqu'à 27 ans si les travaux représentent au moins 10 % du crédit total. Une autre mesure à l'étude est l'arrêt de la prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d'endettement. En outre, le gouvernement envisage la possibilité pour les banques de déroger aux critères d'octroi pour 20 % des dossiers sur trois trimestres glissants, au lieu d'un seul. Ces initiatives visent à stimuler le marché du crédit immobilier, en déclin depuis plus d'un an en raison de la hausse des taux.

À quels changements du marché immobilier faut-il s’attendre en 2024 ?

Alors, quelle prévision du marché immobilier 2024 ? Il semble probable qu'en 2024, la baisse des prix de l'immobilier non seulement se poursuivra mais s'intensifiera, avec une diminution moyenne estimée à 4 %. Parallèlement, le volume des transactions immobilières devrait continuer à reculer, potentiellement jusqu'à atteindre environ 800 000 ventes d'ici septembre 2024. 

La reconstitution des marges bancaires pourrait entraîner un assouplissement des conditions d'octroi de crédits immobiliers. Dans les mois à venir, l'accès au crédit immobilier ne devrait plus constituer un obstacle majeur sur le marché immobilier. Toutefois, la demande devrait rester limitée, principalement aux secundo-accédants, ce qui pourrait conduire à une augmentation continue du nombre de biens mis en vente. Cela contraste avec la situation du marché locatif, où le nombre de logements disponibles à la location pourrait ne pas suivre cette tendance.

Ainsi, bien que l'offre de prêt s'améliore, la hausse des taux de crédit a réduit la demande, qui devrait continuer à s'affaiblir dans l'année à venir. Parallèlement, le nombre de biens immobiliers disponibles à la vente devrait augmenter. Niveau prévision du marché immobilier 2024, on s'attend donc à une accélération de la baisse des prix immobiliers et à une diminution du nombre de transactions. 

Quels sont les impacts de la conjoncture immobilière sur le marché immobilier locatif ?

La conjoncture immobilière actuelle impacte le marché locatif puisque l’inflation réduit le pouvoir d'achat des ménages tandis que l'augmentation des taux d'intérêt rend l'accès au crédit immobilier plus difficile, ce qui pousse davantage de personnes à opter pour la location plutôt que l'achat​​. Ainsi, dans les villes où le marché locatif était déjà tendu en 2022 et 2023, il est de plus en plus difficile de se loger. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses villes adoptent l’encadrement des loyers pour endiguer cette tendance de pénurie de logements.

Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?

Le marché immobilier actuel est complexe et difficile à analyser. Néanmoins, il est évident que les contraintes croissantes imposées aux propriétaires orientent le marché vers une tendance baissière. Bien que de nombreux propriétaires n'aient pas encore ajusté leurs prix à la baisse, ils seront probablement contraints de le faire, car nous assistons à un basculement vers un marché favorisant les acquéreurs, avec une demande de plus en plus limitée.

L'immobilier, en raison de l'effet de levier qu'il offre, demeurera toujours un investissement attrayant. Cependant, les investisseurs devront faire preuve d'une vigilance accrue sur les critères de choix, se professionnaliser et adopter une approche entrepreneuriale pour mener à bien leurs investissements. Les efforts et les contraintes nécessaires pour réussir dans l'immobilier en 2024 seront plus importants qu'auparavant !

Dans une logique d’investissement locatif, nous vous conseillons de cibler les investissements immobiliers dans les zones où la demande locative est forte et où l'activité économique est en croissance et avec un objectif de rentabilité à long-terme. Plutôt que de se concentrer sur un secteur géographique spécifique, il convient de privilégier un type de bien précis, comme les studios à destination des étudiants par exemple.

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Prévision marché immobilier 2024 : ce qu’il faut retenir

Le marché immobilier ancien en France continue de décliner, avec une baisse de 0,3 % des prix du m² en moyenne dans les 10 plus grandes villes au cours du dernier mois (depuis le début de l'année, cela représente une chute de 2,1 %). Malgré une stabilisation attendue des taux d'emprunt autour de 4 %, les prix élevés par rapport au pouvoir d'achat limitent la demande. Difficile de faire une prévision du marché immobilier 2024, mais il semblerait que la baisse des prix de l’immobilier continuera.