Baisse des prix immobiliers 2024 : comment le marché va-t-il évoluer ?

Selon les notaires de France, une baisse des prix des appartements et maisons anciennes a été observée dès le troisième trimestre de 2023, et cette tendance à la baisse devrait se prolonger au début de l'année 2024. En effet, l'augmentation des taux d'intérêt affecte négativement la capacité d'emprunt des ménages, et les prix de l'immobilier ancien connaissent une baisse progressive. Quelle baisse des prix immobiliers 2024 anticiper ? Décryptage de la situation ensemble.

Quel est le bilan du marché immobilier 2023 ?

En 2023, le marché immobilier a affiché une baisse globale, même si cette tendance n’est pas homogène à travers le pays. 

À Paris, le prix moyen au mètre carré est passé sous la barre des 10 000 euros pour atteindre 9 679 € au troisième trimestre. Malgré cette baisse de prix, la taille moyenne des biens acquis s'est réduite (de 53,1 m² en 2020 à 45,5 m²).

L'Île-de-France a aussi subi une baisse des prix immobiliers 2024, avec une diminution de 8,9 % pour les appartements et de 10,5 % pour les maisons. Les prix moyens sont à présent de 4 322 € et 3 503 € le mètre carré respectivement. Cette baisse peut s’expliquer par des délais de vente allongés et la hausse des taux d’intérêt de crédits, affectant la demande de biens immobiliers.

Certaines zones ont résisté à cette tendance baissière. À Nice par exemple, les prix ont grimpé de 9,2 % (même si le nombre de transactions a baissé de 19,8 %). D'autres villes comme Marseille, Strasbourg et Rennes ont également vu leurs prix augmenter malgré un ralentissement marqué du marché. 

Lyon se distingue par un marché immobilier plus actif, avec une hausse de l'activité de 3,4 % et une baisse des prix de 4,9 %. C’est l’illustration parfaite du fait que les dynamiques régionales du marché immobilier varient significativement.

Tendances marché immobilier : faut-il prévoir une baisse des prix en 2024 ?

Venons-en aux prévisions concernant une baisse des prix immobiliers en 2024. Les prédictions des experts indiquent une possible diminution des prix dans l'immobilier ancien de l'ordre de -6% en 2024 selon le groupe BPCE, et de -5% selon L'Adresse pour le premier semestre de l'année. Cette correction semble être plus marquée que celle prévue pour 2023, avec une baisse cumulée sur deux ans avoisinant les -10%. 

Toutefois, ces prévisions doivent être considérées avec prudence étant donné la grande diversité des situations locales. Chaque secteur a sa propre dynamique de marché, qu'il s'agisse d'un équilibre ou déséquilibre entre l'offre et la demande, ou d'un marché locatif plus ou moins tendu. Il n'existe pas un unique marché immobilier, mais plutôt une multitude de micro-marchés définis par des critères géographiques, le type de propriété, etc. Ainsi, impossible de généraliser une baisse des prix immobiliers 2024 pour toute la France.

Quel impact de l'évolution des prix immobiliers sur le marché locatif ?

L’immobilier locatif continue d’attirer de nombreux investisseurs, ce qui contribue à soutenir le marché. Cependant, la dynamique est différente car l'objectif est de réaliser un rendement. Il s'agit alors de se demander s’il est encore judicieux d'investir dans l'immobilier locatif en 2024. Peut-on espérer un taux de rentabilité de 5% brut, quand l'épargne à court terme et sans risque offre déjà 4% brut ?

Certes, l'emprunt offre un effet de levier avantageux. Mais au vu des tendances actuelles, l'immobilier pourrait perdre de son attrait auprès des investisseurs sans une révision à la hausse de la rentabilité, impactant ainsi la demande. Un ralentissement de la baisse des prix immobiliers 2024 pourrait entraîner une augmentation de la demande locative et, par conséquent, des loyers.

Face à cette situation, les autorités ont instauré des mesures pour encadrer la hausse des loyers et protéger les locataires face à la crise du logement :

• un plafond d'indexation des loyers à 3,5 % par an ;
• une limitation des loyers, aussi appelée encadrement des loyers, dans certaines villes comme Paris et Bordeaux.

Ces restrictions, bien qu'elles puissent être jugées nécessaires, limitent le champ d’action des propriétaires (par exemple, augmenter le loyer pour préserver ou sécuriser leur rentabilité locative). Il est donc possible que l’immobilier soit perçu comme moins attractif en tant qu'investissement en 2024.

À court terme, les propriétaires bailleurs sont confrontés à un double défi par rapport à la baisse des prix immobiliers 2024 : une rentabilité locative qui ne suit pas l'évolution du marché et une diminution potentielle de la valeur de leur bien immobilier.

Quel impact de l'évolution des prix immobiliers pour les propriétaires en 2024 ?

Vous êtes propriétaire d’un bien locatif

Si vous êtes propriétaire d'un logement destiné à la location, il est déconseillé de le vendre maintenant, sauf nécessité. Idéalement, vous avez déjà procédé à la renégociation de votre prêt immobilier pour bénéficier d'un meilleur taux grâce à un rachat de crédit avant l'escalade des taux d'intérêt. Les avantages financiers de votre emprunt, notamment l'effet de levier, sont trop précieux pour être abandonnés à la légère.

Il est également possible d'ajuster les loyers jusqu'à une limite de 3,5 % jusqu’au 31 mars 2024. Néanmoins, il est recommandé d'opter pour une assurance loyers impayés pour se prémunir des défauts de paiement, comme la Garantie Studapart. Cette précaution est importante pour sécuriser votre investissement sur le long terme.

Vous êtes propriétaire ou acheteur de votre résidence principale

De la même manière que pour un bien locatif, le prêt immobilier souscrit pour votre résidence principale offre probablement des conditions financières avantageuses. Il est conseillé de conserver cet avantage à moins d'être contraint de faire autrement. Si une vente devient inévitable, envisagez de transformer votre domicile en un bien locatif. Bien que cette stratégie ne garantisse pas l'autofinancement du projet, elle pourrait ouvrir la voie à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale ou à une location.

Si vous envisagez d'acheter votre résidence principale, le contexte n'est pas aussi défavorable qu'il y paraît ! Bien que les taux d'intérêt aient augmenté, réduisant potentiellement votre budget, d'autres facteurs jouent en votre faveur :

• la baisse des prix immobiliers 2024 vient avec des opportunités de négociation, même dans des villes où cela semblait impensable auparavant ;
• l'acquisition d'une résidence principale présente une valeur d'usage significative pour améliorer votre qualité de vie et contribuer à l'accumulation de votre patrimoine ;
• plusieurs aides financières sont disponibles pour l'achat d'une résidence principale, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
• les prêts immobiliers peuvent être renégociés en cas de baisse des taux d'intérêt.

Baisse des prix immobiliers 2024  : ce qu’il faut retenir

Une baisse des prix immobiliers 2024 est donc à prévoir. Toutefois, il faut garder en tête que les marchés peuvent connaître des évolutions différentes, influencées par les variations de l'offre et de la demande. Ainsi, même si une baisse générale des prix immobiliers est anticipée pour 2024, cette tendance générale ne remplace pas l'importance d'une analyse approfondie du marché immobilier local spécifique à chaque situation ! N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert de l’immobilier.