Quel type d'appartement acheter pour louer ?

Vous souhaitez investir dans la pierre pour louer, mais ne savez pas quel type d'appartement sera le plus rentable ? Quel logement acheter pour louer ? Avant de se constituer un patrimoine immobilier en devenant propriétaire et de compléter ses revenus, il est nécessaire de se poser quelques questions. Studapart vous conseille pour vous aider à faire ce choix important !

Est-ce rentable d’acheter un appartement pour louer ?

Avant d’acheter pour louer un appartement, il convient de calculer son taux de rentabilité. En moyenne, un taux de rendement brut de 6 % est intéressant pour louer (total des loyers annuels/prix du bien x 100). Ainsi, vous obtiendrez une rentabilité nette plus élevée qu’un livret bancaire, même après déduction de votre impôt foncier, de la CSG-CRDS (contribution sociale généralisée et contribution au remboursement de la dette sociale) et des autres frais liés à cet investissement.

Pour obtenir la meilleure rentabilité, il est intéressant de réaliser des travaux ou aménagements pour donner de la valeur à votre bien.

Pourquoi acheter pour louer ?

Investir dans l'immobilier pour le louer peut offrir des avantages considérables, tant à court qu'à long terme. Acheter pour louer présente de nombreux atouts, parmi : 

• Obtenir un revenu durable à long terme : acheter un bien immobilier pour le louer permet de générer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Ce type d'investissement assure également une appréciation de la valeur du bien au fil des années. Cela offre une plus grande sécurité financière et la possibilité de toucher des revenus passifs stables.
• Constituer un patrimoine transmissible : l'acquisition d'un bien immobilier à des fins locatives est une méthode efficace pour créer un patrimoine à transmettre à vos descendants. En plus de générer des revenus supplémentaires, acheter pour louer permet de préparer un héritage pour vos enfants. Il est important de considérer les aspects juridiques liés à la donation et à la succession pour garantir la transmission du bien.
• Sécuriser sa retraite : acheter pour louer avant la retraite vous permet de bénéficier d'un revenu supplémentaire pendant cette période. Les loyers perçus peuvent compléter vos revenus de retraite et couvrir vos dépenses. Veillez cependant à rembourser les prêts immobiliers avant de prendre votre retraite pour optimiser les bénéfices de cet investissement.

Quel type de location est le plus rentable ?

La question de la mise en location d’un logement meublé ou vide se pose rapidement pour déterminer sa future rentabilité. Avant d’acheter pour louer, il convient de faire le point sur les avantages et les inconvénients de ces logements, que ce soit dans le cadre d’un investissement ou d’une location en fonction de votre situation.

La location vide

Lorsque vous mettez en location un logement vide, votre locataire signera pour un bail de 3 ans renouvelables. Vos loyers sont imposés au régime micro-foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, et au régime réel pour des revenus supérieurs. 

Si vous dégagez un bénéfice dans le cadre du régime réel, vous devrez payer un impôt qui sera calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition. La tranche marginale d'imposition (TMI) correspond au taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus. Par exemple, si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition de 30 %, cela signifie que chaque euro supplémentaire gagné sera taxé à 30 %. 

Exemple : si vous déclarez 10 000 € de revenus fonciers après déduction des charges, et que vous êtes dans un taux de TMI de 30 %, vous devrez payer 30 % d'impôt sur ce bénéfice, soit 3 000 €. Pour réduire ce montant, vous pouvez déclarer des travaux déductibles, ce qui diminuera votre revenu foncier imposable. 

Ainsi, plus vos travaux sont importants, plus votre revenu imposable diminue, réduisant votre impôt final. Pour réduire vos impôts, pensez donc à déclarer vos travaux qui seront déduits de vos loyers à déclarer !

La location meublée

Dans le cas d’un logement meublé, le bail de votre locataire sera d’un an renouvelable. Pour les étudiants, il est de 10 mois maximum et non-renouvelable avec le bail mobilité. Pour être considéré comme meublé, le logement doit être équipé pour que votre locataire puisse y vivre immédiatement (table, chaises, lit, luminaires, rangements et électroménagers).

Les logements meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui diminue vos impôts grâce au régime forfaitaire ou réel (déductions de charges, imposition sur la moitié de vos recettes locatives). Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF), dans le cas où vous y êtes assujettis.

Faut-il acheter pour louer un bien neuf ou un bien ancien ?

L'investissement locatif dans l'ancien et le neuf offre des avantages distincts pour les investisseurs immobiliers. Comme dans tout investissement, il n'y a pas de solution universelle : le choix entre acheter pour louer dans l’ancien ou le neuf dépendra de votre profil d'investisseur et de vos objectifs spécifiques.

Investir dans l’ancien, les avantages

Acheter pour louer dans l'ancien offre une sécurité accrue grâce à la disponibilité de l'historique du bien, permettant une évaluation plus précise des performances passées et des risques associés. La connaissance de l'évolution des prix dans le quartier aide à prévoir la rentabilité et limite le risque de moins-value, surtout dans des quartiers dynamiques.

De plus, les biens anciens sont souvent moins chers que les neufs, avec des écarts de prix pouvant atteindre 20 à 30 %. Cela permet aux investisseurs d'acquérir des surfaces plus grandes pour un coût similaire, augmentant ainsi la rentabilité brute. Cependant, des travaux de mise aux normes peuvent être nécessaires, bien que ces coûts puissent être déductibles des revenus locatifs.

L'immobilier ancien permet également une grande variété de stratégies d'investissement, allant de l'achat d'un studio à rénover à l'acquisition d'immeubles de rapport. Les investisseurs peuvent choisir entre différents régimes fiscaux (comme le régime réel ou le régime micro-foncier) pour optimiser leurs revenus. De plus, des dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Malraux ou l'amendement Denormandie offrent des réductions d'impôts pour les rénovations et les mises aux normes.

Enfin, certains investisseurs choisissent d’acheter pour louer un bien ancien pendant quelques années avant de le revendre pour réaliser une plus-value. Cette approche permet de combiner revenus locatifs et plus-value à la revente, bien qu'elle exige un investissement plus actif et un suivi régulier du marché.

Investir dans le neuf, les avantages

L'immobilier neuf se distingue par son respect des dernières normes de construction, notamment en matière d'efficacité énergétique et d'isolation acoustique. Les logements ne nécessitent pas de travaux supplémentaires, ce qui permet de respecter le budget initial et d'éviter les mauvaises surprises souvent associées aux propriétés anciennes. De plus, ces habitations sont conçues pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite, un aménagement souvent absent dans le bâti ancien.

Bien que le prix d'achat soit généralement plus élevé, acheter pour louer dans le neuf permet de bénéficier d'avantages fiscaux notables. Les frais de notaire sont réduits à environ 2,5 % du prix d'achat (contre 8 % pour les biens anciens) grâce à l'absence de droit de mutation. L'État encourage également l'achat de logements neufs à travers des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, offrant des réductions d'impôts allant jusqu'à 21 % selon la durée de l'engagement locatif. Bien que les taux aient été réduits, ces avantages restent significatifs.

Acheter pour louer : quel type d’appartement pour un investissement locatif ?

Selon le contexte économique du secteur de l’immobilier et son taux de fiscalité, il est important de bien réfléchir avant d’investir. Que ce soit votre premier achat ou non, vous devez avoir en tête qu’une bonne rentabilité locative vous permettra de limiter les risques d’endettement. Il faut tenir compte du marché, avec l’offre et la demande ! Mais comment y parvenir ?

La taille de votre appartement et sa cible

Lorsque vous choisissez votre appartement, sa taille va impacter sur sa rentabilité. Les petites surfaces coûtent moins cher à l’achat et rapportent davantage au mètre carré. Cependant, cela peut impliquer davantage de vacances locatives et de remise en état du logement. À l’inverse, les grandes surfaces permettent une installation plus durable.

Le parfait compromis risque/rendement semble se situer sur les appartements de 2 ou 3 pièces, qui ont un coût à l’achat raisonnable, idéal afin d’acheter pour louer. Ce type de logement correspond à un public plus large, pour une durée de bail plus ou moins longue.

La localisation de votre appartement

Selon votre cible, la localisation est un vrai plus afin d’acheter pour louer rapidement. Un étudiant pourrait privilégier un quartier dynamique et bien desservi par les transports, tandis qu'une famille sera davantage intéressée par un environnement calme, à proximité des services comme les écoles, crèches ou espaces verts. Dans tous les cas, plus votre appartement se situera proche de points stratégiques, plus il suscitera de l’intérêt : commerces, transports, centre-ville, etc. 

Afin de ne pas faire d’erreurs, il est de bon augure de se renseigner sur les besoins locaux auprès d’agents immobiliers ou d’instances locales (mairie, journaux).

Quels sont les quartiers les plus prisés dans lesquels acheter pour louer ? Est-ce que le marché locatif local est dynamique ? Il peut être intéressant de surveiller le taux de croissance démographique de la ville. Par exemple, une ville universitaire aura de forts besoins en logement. 

L’ancienneté de votre appartement

Lors de votre achat, se pose la question d’investir dans du neuf ou de l’ancien. Il faut savoir qu’un logement neuf coûte 20 à 30 % plus cher que de l’ancien et n’exige pas de frais de rénovation ou de mise aux normes. Cependant, il ne vous rapportera pas plus en loyer.

La performance énergétique de votre appartement

Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourront plus être loués en 2025. Cette classe correspond aux logements extrêmement peu performants qui consomment plus de 450 kWh/m² par an. 

En 2028, seront concernés les logements classés F, puis les E en 2034. Il est conseillé de préférer un appartement classé de A à D, ou de vérifier sa possible mise aux normes.

Afin de louer un logement rentable en 2024-2025, il vous faudra redoubler d’efforts. Cependant, les différents points abordés devraient vous aider dans votre investissement. Un logement bien situé et répondant aux besoins des locataires saura se démarquer de la concurrence. Tous les types d’appartements apportent des intérêts différents, à vous de décider de ce qui vous convient le mieux. 

Comment financer un investissement locatif ?

Acheter pour louer exige également de passer par la case financement. Financer un investissement locatif peut se faire de différentes manières, chacune ayant ses propres avantages et étant adaptée à différents types d'investisseurs. 

Prêt immobilier classique

Le prêt immobilier classique est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. L’emprunteur peut ainsi profiter de l'effet de levier du crédit, en achetant un bien sans mobiliser l'intégralité de son capital. Les intérêts du prêt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui peut alléger l'impôt sur le revenu. Ce type de financement est particulièrement adapté aux investisseurs débutants ou prudents, qui souhaitent acheter pour louer sans mobiliser toutes leurs économies et sans prendre de risque.

Prêt in fine

Avec le prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin. Ce type de prêt est intéressant pour ceux qui cherchent à maximiser la déduction des intérêts d'emprunt de leurs revenus locatifs, et pour les investisseurs ayant une stratégie de revente ou d'épargne en fin de prêt. Il s'adresse principalement aux investisseurs ayant des revenus élevés ou une stratégie bien définie pour le remboursement final.

Apport personnel

Financer son investissement avec un apport personnel, sans recourir à un prêt afin d’acheter pour louer, permet d'éviter les frais d'intérêts et de simplifier le processus d'achat. Cette solution est une option idéale pour les investisseurs ayant une épargne conséquente et souhaitant maximiser leur rentabilité nette tout en évitant les contraintes liées à l'endettement. Cette approche convient aux investisseurs cherchant la tranquillité d'esprit.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ, bien que principalement destiné à l'achat de la résidence principale en France, peut parfois être utilisé pour financer une partie d'un investissement locatif. L'avantage majeur est l'absence d'intérêts, ce qui réduit le coût total du financement. Cette option est intéressante pour les jeunes investisseurs ou ceux ayant un budget serré, cherchant à minimiser les frais de financement.

Crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une option moins courante pour les particuliers, mais il permet de financer un bien sans apport initial, avec une option d'achat à la fin du contrat. Il est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent acheter pour louer sans mobiliser de fonds propres immédiatement. Cette option peut intéresser ceux qui préfèrent répartir leurs investissements sur plusieurs actifs et acheter dans le temps.

Prêt relais

Le prêt relais est utile pour les investisseurs qui possèdent déjà un bien immobilier et souhaitent en acheter un autre avant de vendre leur bien actuel. Il s'agit d'une solution de financement temporaire, adaptée aux investisseurs ayant besoin de liquidités rapidement et qui anticipent une vente immobilière à court terme (il faut donc s’assurer de bien vendre le bien initial avant !).

Financement participatif (crowdfunding)

Le financement participatif permet de lever des fonds auprès d'un grand nombre d'investisseurs pour financer des projets immobiliers. Cette option est idéale pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs placements sans mobiliser un capital important, tout en accédant à des projets potentiellement rentables. Ce projet convient particulièrement aux investisseurs à la recherche de nouvelles opportunités de placement.

Société civile immobilière (SCI)

Enfin, la création d'une SCI permet de mutualiser les fonds de plusieurs associés pour acheter un bien immobilier. Elle offre une flexibilité en matière de gestion et de transmission du patrimoine, avec des avantages fiscaux intéressants. Cette option permet d’acheter pour louer tout en partageant les risques et les coûts entre investisseurs, ou encore de préparer la transmission de son patrimoine immobilier de manière optimisée.

Chaque méthode de financement présente ainsi des avantages et des inconvénients, en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs. Avant de vous lancer, il est crucial d’évaluer précisément votre capacité d’emprunt et de définir un projet immobilier clair, surtout dans un contexte de demande croissante pour des logements locatifs rentables.

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