Rechten vur huurders in België: wat u moet weten

Huren is een veelgebruikte woonvorm in België. Huurders moeten echter goed op de hoogte zijn van hun rechten en de verplichtingen van de verhuurder.

Het Waalse woningcode en het Brusselse woningcode zijn de twee referentieteksten over de rechten van huurders in België. Ze zijn van toepassing afhankelijk van de regio waar een woning wordt gehuurd, maar ze definiëren regels die in het hele land hetzelfde zijn, zowel voor verhuur als voor medeverhuur, of het nu in Vlams Gewest, Wallonië of Brussel is.

Wat zijn de rechten van huurders in België?

Wanneer een huurder een huurovereenkomst ondertekent, verbindt hij zich ertoe maandelijks de huur te betalen, de lasten te voldoen, een huurwaarborg aan de verhuurder te betalen en de woning in goede staat te houden.

De huur in België

In België, zowel in de Waalse als de Brusselse woningcode, is de verhuurder verplicht in de huuradvertentie de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten te vermelden. Deze houden rekening met de onderhoudskosten en het elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke delen.

De huurprijs wordt vrij bepaald door de verhuurder. De huurverhoging is echter wettelijk geregeld: deze moet jaarlijks plaatsvinden, op de verjaardag van de huurovereenkomst, en wordt berekend op basis van de gezondheidsindex, die in België de referentie-index is en ook de basis vormt voor loonsverhogingen, sociale uitkeringen en pensioenen.

De huurder kan de huur betalen op de manier die hem het beste uitkomt: overboeking, automatische incasso of zelfs contant, tot 3000 euro.

De plaatsbeschrijving in België

Een plaatsbeschrijving moet op de eerste dag van de huurperiode worden gemaakt, in aanwezigheid van de verhuurder en de huurder. Dit verplichte document beschrijft punt voor punt de staat van de woning (muren, plafonds, ramen, deuren, meubels indien van toepassing). Het moet door beide partijen worden ondertekend. Modellen voor plaatsbeschrijvingen zijn gratis online beschikbaar.

Aan het einde van de huurperiode wordt een uittredende plaatsbeschrijving gemaakt, zodat beide partijen objectief de staat van elk punt van de woning kunnen vergelijken met wat in de intredende plaatsbeschrijving is vermeld. Elke slijtage en schade zal aldus aan het licht komen.

Reparaties kunnen ten laste van de verhuurder of de huurder komen, afhankelijk van de verantwoordelijkheid van de laatste. De huurder kan een onafhankelijke expert inschakelen als hij zijn verantwoordelijkheid in een schadegeval betwist.

Het huurcontract in België

Bij elke huurovereenkomst wordt een bijlage gevoegd met praktische informatie over de woning, de voorwaarden op het gebied van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze bijlage garandeert de huurder een veilige en conforme woning. . 

Voor medeverhuur wordt een specifiek huurcontract opgesteld dat moet worden gesloten tussen de medebewoners en de verhuurder. Bovendien moeten de huurders een medeverhuurpact ondertekenen, waarin de rechten en plichten van ieder worden vastgelegd.

De huurgarantie in België

De verhuurder vraagt doorgaans een huurwaarborg die tot twee maanden huur bedraagt. Dit bedrag moet door de huurder op een geblokkeerde rekening bij een bank worden gestort. Dit bedrag wordt aan het einde van de huurperiode (met enige rente) terugbetaald aan de huurder, tenzij de verhuurder meent dat de huurder bepaalde reparaties moet betalen.

Het concept van fatsoenlijke accommodatie in België

In België moeten accommodaties die door huurders worden bewoond, voldoen aan normen inzake veiligheid en bewoonbaarheid. Een degelijke en sanitaire accommodatie garandeert dat de bewoners in goede omstandigheden op het vlak van gezondheid en veiligheid kunnen leven.

De eigenaar van de accommodatie moet de huurder garanderen dat:

• dat de accommodatie waterdicht is : er zijn geen tekenen van vocht of doorsijpeling,
• at de elektriciteits en gasinstallaties veilig zijn,
• dat het sanitair en de verwarming in goede staat zijn,
• dat de verlichtings- en ventilatiesystemen in goede staat zijn,
• de minimale oppervlakte die is toegewezen volgens het aantal bewoners.

De registratie van de huurovereenkomst in België

De registratie van de huurovereenkomst is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Het is een wettelijke verplichting die binnen twee maanden na ondertekening van het huurcontract moet worden uitgevoerd bij het dichtstbijzijnde juridische kantoor. Na deze twee maanden wordt de registratie vergezeld van een boete ten laste van de verhuurder.

De huurder kan op elk moment bij het registratiebureau controleren of zijn huurovereenkomst is geregistreerd. Als dat niet het geval is, moet hij de verhuurder waarschuwen door hem een aangetekende brief met ontvangstbevestiging te sturen.

Als de huurovereenkomst niet is geregistreerd, heeft de huurder het recht de woning zonder opzegtermijn of vergoeding te verlaten. Bovendien kan de huurprijs niet worden verhoogd.

De opzegging van de huurovereenkomst in België

De huurder kan de woning die hij bewoont voor het einde van het huurcontract verlaten. Hij moet de verhuurder een aangetekende brief sturen waarin de vertrekdatum wordt vermeld, met inachtneming van de in de huurovereenkomst overeengekomen opzegtermijn. Een vergoeding, ook overeengekomen in de huurovereenkomst, kan eveneens door de verhuurder worden gevraagd.

Er is een uitzondering in de regio Brussel: voor huurcontracten van minder dan zes maanden is de huurder verplicht de volledige huurperiode te betalen zoals in het huurcontract is vermeld, zelfs als hij de woning voortijdig verlaat.

Als de verhuurder niet wil dat de huurder zijn huurcontract verlengt, moet hij de huurder minstens drie maanden voor de vervaldatum op de hoogte brengen voor een huurcontract van drie jaar en zes maanden voor een huurcontract van negen jaar.

De woningverzekering in België

In België heeft de woningverzekering verschillende namen, afhankelijk van de maatschappij die deze aanbiedt: woningverzekering, appartementverzekering, studentenwoningverzekering, brandverzekering... Deze bevatten min of meer hetzelfde. Deze verzekering moet de woning dekken tegen brand, waterschade, glasbreuk, natuurrampen, botsingen met dieren en voertuigen.

Onderhoudswerkzaamheden en reparaties: ten laste van de huurder of de verhuurder?

Gedurende de hele huurperiode is de huurder verplicht de woning te onderhouden, terwijl de verhuurder de bewoonbaarheid garandeert. . 

Onderhoudswerkzaamheden en reparaties ten laste van de huurder

Kleine onderhouds- en reparatiewerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder. In het kader van het onderhoud van de woning en het behoud ervan in goede staat, is de huurder verantwoordelijk voor:

• Het onderhoud en de reiniging van kranen en leidingen, het vervangen van doucheslangen,
• Het onderhoud van deuren en ramen, het vervangen van kleine defecte onderdelen, het smeren van sloten en scharnieren,
• Het onderhoud en de reiniging van wand-, vloer- en plafondbekledingen en het opvullen van gaten,
• Het onderhoud van de ketel en/of de schoorsteen indien van toepassing: de huurder moet de controlecertificaten van de professionals bewaren om deze aan de verhuurder te overhandigen.

De huurder kan de muren naar eigen smaak schilderen zonder toestemming van de verhuurder. Deze kan echter aan het einde van het huurcontract eisen dat de muren weer de oorspronkelijke kleuren krijgen. Hetzelfde geldt voor behang. .

Als de huurder comfortverbeterende werkzaamheden wil uitvoeren, moet hij dit melden aan de verhuurder om zijn toestemming te krijgen: het toevoegen van een plank, schilderen, behangen, het wijzigen van het gebruik van een kamer, etc. Deze werkzaamheden zijn voor rekening van de huurder. De verhuurder kan de uitvoering van deze werkzaamheden uiteraard weigeren.

Aan het einde van het huurcontract wordt een uittredende plaatsbeschrijving gezamenlijk door de huurder en de verhuurder gemaakt. In geval van schade of slijtage door een gebrek aan onderhoud door de huurder, zijn de reparatiekosten voor rekening van de huurder. De huurwaarborg kan worden gebruikt om de reparaties te financieren.

Onderhoud en reparaties ten laste van de eigenaar

Grote werkzaamheden en werkzaamheden aan gemeenschappelijke ruimten vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Terwijl de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de verwarmingsketel (tenzij anders vermeld in het huurcontract), is de eigenaar verantwoordelijk voor het uitvoeren van diagnoses om de energie-efficiëntie te meten.