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Réaliser un investissement locatif à Nantes
Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Nantes ?
Depuis 2020, Nantes voit son attractivité décuplée. La ville se situe à seulement 2h15 de Paris et 45 minutes des plages de l’Atlantique. Elle séduit les étudiants comme les jeunes actifs grâce à son économie dynamique et sa vie culturelle riche. C’est d’ailleurs la seule ville française à avoir obtenu le titre de capitale verte de l’Europe. Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Nantes en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Nantes, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.
Comment se porte le marché immobilier locatif à Nantes ?
En pleine expansion depuis la crise sanitaire
Nantes est réputée pour son cadre de vie agréable, proche de l’océan. Avec ses agréables espaces verts et ses nombreuses écoles et universités, elle est accessible en seulement 2 heures de Paris en TGV, un point qui séduit les actifs et les salariés. Depuis l’épidémie de Covid-19, une nouvelle population francilienne est arrivée en quête de tranquillité, d’une meilleure qualité de vie et de grand air.
La demande locative a ainsi augmenté tandis que le risque de vacance locative en logement meublé
a largement diminué. Dans le cadre d’un investissement locatif à Nantes, ce sont deux points très intéressants pour maximiser sa rentabilité. La tension sur le marché locatif reste importante puisqu’on estime qu’il a environ 2 fois plus de demandes que d’offres de location.
Des perspectives d’investissement intéressantes
L’arrivée de nouveaux habitants dans la cité des Ducs a également attiré les investisseurs, ce qui a fait gonfler les prix de l’immobilier ces dernières années. La rentabilité locative brute de 6,1 % rend tout de même l’investissement plus qu’intéressant puisque ce pourcentage est supérieur à la moyenne nationale. Le faible taux d’impayés joue également en faveur d’un investissement locatif à Nantes.
Les prix des loyers ont également augmenté, avec une moyenne de 3,5 % pour les appartements et de 1,9 % pour les maisons. De nombreux programmes immobiliers neufs ont élargi l’offre de logements, avec près de 6 000 nouveaux appartements et maisons.
Les petites surfaces en tête de file
D’après les chiffres de l’INSEE, l’immobilier nantais est composé de 61 % de locataires. Le loyer moyen au mètre carré sur Nantes (13 €) est supérieur à la moyenne des villes en France, mais reste 52 % moins cher qu'à Paris. Les locataires favorisent les studios et les T2, qui représentent respectivement 44 % et 30 % des locations sur les 12 derniers mois. En effet, nombreux sont les étudiants qui recherchent un logement à Nantes. Les logements meublés représentent également 55 % des locations (hors « locations meublées touristiques »), qui sont plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nantes ?
Une population en pleine croissance
Premier point en faveur d’un investissement locatif à Nantes : un afflux constant de nouveaux habitants dans la métropole. Cette dernière est à présent la 6e ville de France et connaît l’une des plus grandes croissances démographiques de l’hexagone. D’ailleurs, une étude de l’INSEE estime que Nantes gagnera plus de 100 000 habitants d’ici 2030. Quand on sait que la majorité de la population est locataire, ce sont autant de personnes qui chercheront à se loger durant les prochaines années. Une opportunité pour valoriser son patrimoine en tant qu’investisseur !
Une économie dynamique et florissante
Nantes accueille plus de 40 000 entreprises, et près de 7 000 nouveaux emplois sont créés chaque année. La ville attire les actifs, les professionnels en mobilité et les étrangers grâce à ses nombreuses opportunités de carrière dans tous les secteurs d’activité. C’est d’ailleurs la première ville française dans le domaine de l’agro-alimentaire, le berceau de la construction navale et la ville caracole en 2e place de l’industrie aéronautique nationale. En bref, l’économie nantaise est florissante.
Un cadre de vie d’exception
Réaliser un investissement locatif à Nantes, c’est aussi investir dans une ville où il fait bon vivre. La Venise de l’Ouest jouit d’une excellente réputation et les Français sont séduits par son charme, sa richesse culturelle et ses espaces verts. Nantes offre un environnement de qualité pour les citadins : on compte près de 37 m2 d’espaces verts par habitant ! Le réseau de transports en commun est performant et l’air est de très bonne qualité, autant d’avantages pour les familles et les jeunes actifs en recherche de calme.
Un marché immobilier en plein développement
Le marché immobilier nantais est en plein essor, notamment grâce aux différentes politiques d’habitat et de lutte contre l’étalement urbain. Les opportunités d’investissement locatif à Nantes sont multiples et surtout de qualité. Vous pouvez acheter dans l’ancien comme dans le neuf, dans le centre-ville ou dans les communes voisines comme Rezé ou Saint-Herblain. Dans tous les cas, vous avez de belles possibilités de rendement et peu de vacance locative.
Où investir à Nantes en 2023 ?
Les centre-villes des métropoles offrent généralement une moins bonne rentabilité locative que les quartiers plus excentrés. Pourtant, ce n’est pas le cas à Nantes ! Investir dans le centre de Nantes reste ici très intéressant puisque le secteur a été réhabilité par de nombreux programmes urbains. Des commerces et écoles y ont été installés, ce qui signifie que la demande étudiante y est forte. On mise alors sur les petites surfaces (studio, T1, T2) et les colocations.
Les logements meublés ont également la cote dans les quartiers prisés par une population jeune et étudiante : Saint-Félix et le Petit Port, mais aussi les quartiers de l’île de Nantes et de Malakoff, sont à privilégier. Pensez à vous renseigner sur les différents plans de rénovation urbaine puisque ce sont de futurs lieux à forts potentiels de rentabilité locative.
Dans quel quartier investir à Nantes pour un investissement locatif rentable ?
Le centre-ville de Nantes
Le centre-ville est un secteur prisé des investisseurs. Très bien desservi des transports, il offre des services de proximité appréciés des habitants (commerces, bars, musées, restaurants, etc.). Dans les dernières années, l’hypercentre a profité d’un réaménagement pour améliorer l’offre locative : on peut donc investir dans l’immobilier neuf dans le centre-ville de Nantes, ce qui est assez rare dans les autres grandes villes de province.
L'Île de Nantes
L’Île de Nantes se situe sur le cours de la Loire. Ce quartier est très apprécié des familles grâce à son cadre de vie agréable. Actuellement en pleine évolution, il est particulièrement propice pour un investissement locatif à Nantes. Le quartier va d’ailleurs accueillir le CHU de la ville en 2026 et de multiples programmes immobiliers y voient le jour. Même si les prix immobiliers font partie de la fourchette haute à Nantes, la demande locative y est telle que les investisseurs profitent tout de même d’une belle rentabilité. La majorité des logements sont modernes et éligibles en loi Pinel pour défiscaliser.
Quartier Dervallières – Zola
La zone la plus peuplée de Nantes est celle du quartier Dervallières-Zola. Vous y profiterez d’un marché locatif florissant, avec près de 60 % de locataires parmi les 33 000 habitants du secteur. Avec le viaduc de la Chézine, le pont Jules-César ou l’ancien domaine des Dervallières et son château, c’est un quartier riche et dynamique. Il propose également 35ha d’espaces verts, un atout pour les jeunes actifs et les familles.
Quartier Hauts-Pavés – Saint-Félix
Le secteur de Hauts-Pavés – Saint-Félix est un parfait compromis entre lac, espaces verts et commerce. Le cadre de vie y est idéal, avec un marché locatif dynamique et en hausse. Près de 58 % des habitants du quartier vivent en location. On compte aussi de nombreuses opportunités d’investissement en résidences services (résidence étudiante, EHPAD ou résidence seniors) pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
Quartier Saint-Donatien
Dernier quartier adapté pour un investissement locatif à Nantes : le quartier de Malakoff – Saint-Donatien. Il est prisé des investisseurs puisqu’il connaît une pleine croissance, avec de nombreux avantages en termes de services et de structure (commerces, bureaux, gare et transports). De beaux investissements sont possibles dans ce quartier aux 32 000 habitants, dont 65 % de locataires.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ?
Comment choisir un bon investissement ?
Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :
Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !
Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.
La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat.
Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.
Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.
Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.
Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?
Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.
Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte !
Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :
- Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle.
- Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart).
La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :
- Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots
- La carence locative est (quasi) inexistante
- Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
- Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires
Vous avez toutes les cartes en main pour effectuer un investissement locatif rentable à Nantes ! Découvrez la plateforme Studapart pour profiter d’une expérience locative plus simple et plus humaine. Nous vous aidons à trouver des locataires rapidement et à booster la visibilité de votre annonce de location sur Nantes. Maximisez votre rendement en louant facilement et à des locataires fiables.
