Réaliser un investissement locatif à Montpellier

Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Montpellier ?

 

Avec près de 50 % de la population âgée de moins de 34 ans selon l'INSEE, Montpellier est une ville jeune et attractive. Elle est idéalement située près de la mer Méditerranée et des montagnes, avec un dynamisme économique fort. Faire un investissement locatif à Montpellier, dans le neuf comme dans l’ancien, se révèle très intéressant. Où et pourquoi investir dans l’immobilier à Montpellier en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Montpellier, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter pour mettre un logement en location.

 

Comment se porte le marché immobilier locatif à Montpellier ?

 

Une forte demande de locations étudiantes

 

Montpellier offre un cadre de vie idéal pour les jeunes français et internationaux. Avec plus de 70 000 étudiants chaque année, Montpellier offre un bon rendement locatif puisque c’est une ville très étudiante. Et qui dit étudiants dit une forte demande pour les petites surfaces (studio et appartement de 1 à 2 pièces).

 

Les petits appartements font partie des surfaces délivrant le meilleur rendement locatif. La forte présence d’étudiants au sein d’une ville constitue ainsi un vivier de potentiels locataires assez important, une bonne nouvelle au moment de réaliser un investissement locatif à Montpellier. Nous vous conseillons de cibler les quartiers des facultés au Nord et à Richter, ou encore dans le centre-ville.

 

Un rendement locatif moyen de 5,7% brut

 

Le marché immobilier à Montpellier connaît une forte progression des prix immobiliers avec une hausse de près de 23,5 % en 10 ans. Cette augmentation est explicable par un fort développement économique, mais aussi une forte attractivité culturelle et sportive. Montpellier est une ville qui séduit autant les étudiants que les jeunes cadres en passant par les retraités. La demande locative ne faiblit pas et cette tension immobilière permet aux propriétaires de s'assurer d'un bon rendement locatif et de maximiser leur rentabilité.

 

Le prix moyen au m2 à Montpellier est de 15 € en juin 2023. Le loyer moyen d’un appartement meublé est de 685 € contre 659 € pour un appartement non meublé. Surnommée la Surdouée, Montpellier jouit d’une excellente image auprès des locataires, acheteurs et investisseurs. On estime que la rentabilité brute moyenne est de 5,7 % pour une mise en location.

 

Une forte tension locative

 

Cette commune de France localisée à l’Hérault, en Occitanie, possède un parc immobilier dynamique. Réaliser un investissement locatif à Montpellier offre des opportunités de placement dans le neuf et dans l’ancien. Maison, appartement, logement étudiant, colocation : vous avez l’embarras du choix ! 

 

Les logements les plus convoités sont les studios et les appartements de petite taille, entre 1 et 3 pièces. En tant qu’investisseur, nous vous conseillons de miser sur la location meublée pour répondre aux besoins de logement des étudiants et maximiser votre rentabilité locative grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

 

Située en zone A, la ville de Montpellier est éligible à la loi Pinel pour défiscaliser dans le neuf. La zone A concerne les plus grandes villes du territoire, hormis Paris. On y retrouve donc Marseille, Montpellier, Lyon, Lille, etc. Ce sont des métropoles où la demande immobilière est extrêmement forte avec une carence de logements, surtout pour les ménages les plus modestes. La délimitation de secteurs en loi Pinel permet de définir des plafonds de ressources et de loyers pour favoriser l’accès au logement contre des avantages fiscaux pour le propriétaire-bailleur.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Montpellier ?

 

Une population en croissance

 

Avec environ 4 000 nouveaux habitants chaque année, Montpellier est aujourd’hui la 7e ville de France et détient la plus forte croissance démographique nationale. Cette attractivité s’explique par la création d’infrastructures et d’équipements publics, le cadre de vie agréable, une météo favorable toute l’année ou encore la qualité et la renommée des écoles supérieures et universités.

 

La population de Montpellier se démarque d’ailleurs par sa forte croissance et sa jeunesse. Avec près de 67 % de la population locataire, elle se positionne comme une ville de choix pour faire un investissement locatif ! Dans la mesure où 17,5 % des habitants sont des étudiants, le studio est une première typologie de logement très intéressante à acquérir à Montpellier. Les petites surfaces séduisent aussi les jeunes couples et les jeunes cadres célibataires.

 

Une économie forte et dynamique

 

Montpellier a obtenu le label de Métropole French Tech en 2014, avec un secteur tertiaire en plein essor. La ville accueille plus de 70 000 entreprises, commerces, restaurants, banques, etc. Les secteurs des TIC (Technologie de l’information et de la communication), multimédia, biotechnologie et pharmacologie sont largement représentés. 

 

La commune est bien desservie par les transports grâce à 36 lignes de bus et 4 lignes de tramway. Les Montpelliérains peuvent donc se déplacer facilement dans toute la ville, ce qui contribue à l’attractivité locative de chaque quartier. Montpellier abrite également l’un des plus grands aéroports de France.

 

Des projets d'envergure à venir

 

L’investissement locatif à Montpellier est soutenu par de nombreux projets majeurs pour soutenir l’attractivité et le développement de la ville dans le temps. Parmi les projets en cours, on retrouve un large plan d’aménagement du territoire pour répondre à l’accroissement démographique tout en protégeant le patrimoine culturel et environnemental. Une démarche collaborative de construction d’une offre foncière et immobilière pour les entreprises a notamment été engagée.

 

Une nouvelle ligne de tramway est envisagée et un projet de cité créative devrait proposer près de 30 000 m2 d’activités tertiaires et commerciales, avec plus de 2 500 logements. Labellisée Ecocité, Montpellier favorise également la mixité sociale, urbaine et générationnelle. La construction de nouveaux logements et infrastructures est prévue dans les années à venir.

 

Où investir à Montpellier en 2023 ?

 

Vous l'aurez compris, Montpellier est une ville en plein essor et intéressante pour un investissement locatif. De nombreux quartiers peuvent être considérés dans l'optique d'acheter pour louer selon votre projet (budget, type de locataire recherché, etc.) : 

• Port Marianne : ce quartier est situé au sud-est de la ville, près du centre-ville et des plages. Malgré ses prix élevés, il reste très intéressant pour les investisseurs puisqu’on y construit de nouveaux immeubles neufs. C’est un secteur proche du centre-ville avec un réseau de transport public efficace.
• Quartier du Millénaire : il s’agit d’un quartier d’affaires qui possède également des immeubles d’habitation. La vacance locative y est très faible.
• Quartier Cité Créative : ce nouveau quartier d’habitation et d’activité est situé au centre-ouest de Montpellier, avec des logements de qualité et des espaces verts. 
• Écusson : le centre historique de la ville est connu pour son riche patrimoine et ses commodités modernes. Même si le prix moyen au mètre carré est légèrement supérieur à la moyenne, c’est une valeur sûre puisqu’il accueille une population jeune et active. 
• Quartier de Richter : il s’agit du quartier préféré des étudiants puisqu’il est proche des universités et de services dédiés aux jeunes. C’est un choix idéal pour un investissement locatif à Montpellier meublé et destiné aux étudiants.
• Montpellier-nord vers Hôpitaux-Facultés : la demande de studios et de 2 pièces y dépasse toujours l'offre ! Cela permet de faire un placement très intéressant grâce à la présence d'universités, d'établissements d'enseignement supérieur et d'hôpitaux.
• Boutonnet : quartier assez récent, le marché immobilier y est abordable et attire à la fois les étudiants et les familles. Vous y trouverez une large variété de logements avec des prix immobiliers légèrement plus bas que dans le centre-ville. 

 

Dans quel quartier investir à Montpellier pour un investissement locatif rentable ?

 

Les quartiers centraux

 

Si vous désirez réaliser un investissement locatif à Montpellier rentable, vous devez définir votre budget et votre projet. Pour acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché, nous vous conseillons de vous éloigner du centre-ville et de miser sur les quartiers de La Masson et du Pas de Loup. Construits dans les années 1960, ils sont localisés à l’ouest de la ville et font partie des secteurs populaires de Montpellier, avec toutefois un large plan de rénovation urbain. De nombreux commerces, infrastructures scolaires et espaces verts y sont installés. Le prix de vente au m² est bien inférieur à la moyenne alors que la demande y reste élevée, très intéressant donc pour un investissement immobilier.

 

Les quartiers plus récents comme Port Marianne ont été créés dans les années 2000 avec une ambition urbaine et sociale novatrice. C’est un mélange de constructions modernes, de commerces et d’espaces verts. Très jeune et dynamique, ce secteur est prisé à Montpellier grâce à une typologie variée de locataires ce qui se répercute sur les prix immobiliers  !

 

Les quartiers périphériques

 

Les quartiers périphériques ne sont pas en reste pour un investissement locatif rentable à Montpellier. Les prix au m² sont moins élevés que dans le centre-ville de Montpellier, vous pouvez donc acheter plus grand sans vous éloigner des commodités. Ces quartiers résidentiels conviennent aux familles ou aux actifs qui recherchent le calme. Le Plan des 4 Seigneurs, quartier Estanove ou encore quartier de La Croix-D'argent sont des secteurs périphériques avec de belles opportunités immobilières.

En deux décennies, Montpellier a connu une croissance démographique et économique majeure. 300 jours d’ensoleillement chaque année, qualité de vie agréable, ville moderne et étudiante : c’est un choix judicieux pour un investissement immobilier rentable. Avec la hausse des prix de l’immobilier, un appartement acheté il y a 10 ou 15 ans vaut aujourd’hui le double. La demande locative y est très importante et la vacance locative faible.

 

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Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ? 

 

Comment choisir un bon investissement ?

 

Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :

 

Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !

 

Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.

 

La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat. 

 

Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.

 

Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.

 

Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif

 

Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.

 

Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location. 

 

La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.

 

Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?

 

Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.

 

Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte ! 

 

Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :

• Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle. 
• Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart). 

 

La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :

• Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots

• La carence locative est (quasi) inexistante
• Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
• Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires

 

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Vous comptez réaliser un investissement locatif à Montpellier ou vous avez déjà investi ? Faites confiance à Studapart pour mettre votre logement en location! Notre plateforme de réservation de logement en ligne vous permet de simplifier la recherche de locataires pour louer rapidement et en toute sécurité. Profitez d’une expérience de location humaine et sur-mesure pour sécuriser votre rendement locatif et réduire le risque de vacance locative.