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Réaliser un investissement locatif à Marseille
Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?
Marseille rayonne autant sur le plan historique qu’économique. De nombreux projets d’urbanisation voient le jour dans la cité phocéenne, ce qui participe à son attractivité et à son dynamisme. La ville propose une grande diversité de biens immobiliers ce qui offre une situation optimale pour les investisseurs. Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Marseille en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Marseille, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.
Comment se porte le marché immobilier locatif à Marseille ?
Des prix d’achat raisonnables et une bonne rentabilité de 6,6 %
Marseille est la ville la plus ensoleillée de France, mais ce ne sont pas ses seuls atouts. Malgré une attractivité certaine ces dernières années, les prix de l’immobilier y restent encore raisonnables par rapport à d’autres grandes villes de France. La rentabilité locative brute de 6,6 %, avec une forte demande qui joue en faveur de la ville. Les investisseurs apprécieront un faible risque de vacance locative pour les petites surfaces de type studio ou T2.
À noter : à Marseille, le risque d’impayés est légèrement plus important que dans les autres villes de France. Nous vous conseillons de prendre le temps de bien choisir votre locataire et de vous assurer de sa solvabilité.
La location portée par les JO 2024
Il est encore temps de réaliser un investissement locatif à Marseille avant les Jeux Olympiques de 2024 pour profiter des opportunités apportées par cette compétition sportive. La ville a investi dans des infrastructures, des équipements et l’organisation de la vie quotidienne pour être prête à accueillir les touristes et les sportifs. Les besoins d’hébergement vont être très importants avec les JO. Nous vous recommandons en revanche de ne pas acheter sans visiter : on observe une forte disparité des prix et de l’état des logements à Marseille, et chaque quartier doit être étudié comme un micro-marché à part entière.
Une diversité des habitats
Peu importe votre projet d’investissement locatif à Marseille, vous trouverez votre bonheur. En effet, de nombreux types de logements sont accessibles dans le neuf comme dans l’ancien, dans des quartiers huppés ou plus abordables. Près de la mer, des plages, du centre-ville : chaque investisseur est en mesure de dénicher un bien en cohérence avec son projet d’investissement. De l’appartement très ancien au très moderne, de belles opportunités sont également à saisir dans le cadre de la rénovation de biens.
Peu de vacance locative
Qualité de vie, climat ou dynamisme économique : Marseille séduit les jeunes cadres dynamiques, les étudiants et les étrangers. La demande locative ne fait qu’augmenter. Pour les propriétaires, c’est la garantie de ne subir peu voire aucune vacance locative pour la mise en location de leur logement.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?
Une ville riche d’un point de vue culturel et touristique
Marseille est riche de son patrimoine culturel et historique. Sa situation géographique privilégiée lui permet également d’être l’une des villes les plus touristiques de l’Hexagone. La plus ancienne ville de France séduit par son architecture, ses splendides monuments et la beauté de la Méditerranée. C’est également une ville écoresponsable, lauréate du Grand Prix du Génie écologique dans la catégorie « préservation des écosystèmes marins » en 2014.
4e ville économique en Europe
Le dynamisme du bassin d’emploi joue également en faveur d’un investissement locatif à Marseille. La ville bénéficie d’un véritable dynamisme économique : c’est la 2e plus grande ville française après Paris, avec 875 553 habitants en 2023. Une hausse de 3 % de la population d’ici 2030 est d’ailleurs prévue. La ville héberge le premier port maritime français et le 3ᵉ port de Méditerranée (Marseille Fos). Cette situation avantageuse est forcément génératrice d’emplois dans des secteurs comme la sidérurgie, la pétrochimie, l’agroalimentaire et la réparation navale. D’autres domaines d’activité comme la biotechnologie se développent aussi.
Un développement futur pour “Marseille en grand”
En septembre 2021, Emmanuel Macron a annoncé un plan d’investissement de 1,5 milliard d’euros pour la ville. L’objectif ? Moderniser les transports, participer à la rénovation des écoles et améliorer la qualité de la vie (plus de sécurité et un meilleur accès à la culture). Près de 1 milliard d’euros dans le budget seront alloués au développement des transports, par exemple pour automatiser le métro, créer un RER ou moderniser le port. Les quartiers Nord pourront ainsi peu à peu se désenclaver, de quoi accroître encore davantage les opportunités d’investissement locatif à Marseille.
Où investir à Marseille en 2023 ?
Avec ses 16 arrondissements, il existe de nombreuses opportunités d’investissement locatif à Marseille. Tout dépend de votre budget et de votre stratégie. Pas d’erreur possible avec le 4e arrondissement (La Timone et le campus Aix-Marseille Université) puisque la demande en logements meublés y est toujours importante. C’est un quartier assez sécurisé, avec un plus faible risque d’impayés que les autres secteurs.
Le Vieux-Port est également très prisé, mais les biens y sont relativement rares. Si vous réussissez à y investir, vous serez certain d’avoir une vacance locative quasi nulle ! Quant au 9e arrondissement, qui se situe entre le centre et les calanques, on retrouve une forte concentration d’étudiants puisque ce quartier est proche des écoles de Kedge Business School, Ensa et Polytech Sud. On n’oublie pas non plus le 3e arrondissement, un quartier populaire où les logements sont peu chers et où une belle rentabilité locative est possible.
Dans quel quartier investir à Marseille pour un investissement locatif rentable ?
La Joliette
La Joliette est le quartier d’affaires de Marseille. Il est situé le long du littoral, au nord du Vieux-Port, dans le 2ᵉ arrondissement de la ville. C’est un ancien quartier ouvrier réhabilité, notamment grâce au programme de rénovation Euro méditerranée 1. Très bien desservi par les transports et attractif, il séduit les jeunes actifs. C’est un quartier actuellement en vogue avec des prix de l’immobilier en forte augmentation dans cette zone.
Euro Méditarranée
Durant ces deux dernières décennies, Marseille s’est transformée pour voir apparaître de nouveaux quartiers. Le projet Euro méditerranée a attiré et rassuré de nombreux investisseurs : c’est un très bon vivier d’investissement. Il met en avant le développement durable et offre une excellente qualité de vie à ses habitants. Au total, ce sont près de 14 000 logements neufs qui devraient être construits. Même si ce n’est pas le plus attractif actuellement, il constitue une réelle opportunité d’investissement locatif à Marseille sur le long terme.
Le 1er arrondissement
Si vous désirez cibler les étudiants, alors le 1er arrondissement de Marseille est idéal. Ce quartier d’hypercentre est le plus attractif. Il abrite le Vieux-Port et de nombreux établissements scolaires et universitaires. Avec sa vie culturelle et nocturne animée, c’est un très bon choix pour louer en meublé à des étudiants français ou étrangers. On y trouve de nombreux logements anciens à la vente, surtout des petites surfaces (T1 et T2 principalement). C’est une valeur sûre pour les investisseurs, avec une rentabilité garantie et une très forte demande locative.
Le 4e arrondissement
Autre option pour réaliser un investissement locatif à Marseille : le 4e arrondissement pour les familles et les jeunes cadres. Situé à l’est du centre-ville, c’est l’un des meilleurs quartiers où investir à Marseille et c’est aussi l’un des moins chers. Il est réputé pour sa qualité de vie très calme et paisible, avec notamment le parc Longchamp et de nombreux espaces verts. Vous y trouverez principalement de grandes surfaces (appartements de 3 pièces et plus) et des maisons. Des programmes immobiliers neufs sont également en développement dans le secteur, avec une belle offre de services urbains et des écoles.
Le 5e arrondissement
Le 5e arrondissement est composé de quartiers branchés. Il attire les étudiants et les jeunes actifs qui désirent combiner une bonne qualité de vie et la vie urbaine (bars, restaurants, commerces, etc.). Ce quartier est très bien connecté au reste de la ville, avec de nombreuses infrastructures de qualité. De nouveau, on privilégie les petites surfaces comme les studios ou les appartements pour répondre aux besoins des locataires en étude.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ?
Comment choisir un bon investissement ?
Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :
Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !
Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.
La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat.
Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.
Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.
Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.
Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?
Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.
Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte !
Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :
- Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle.
- Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart).
La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :
- Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots
- La carence locative est (quasi) inexistante
- Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
- Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires
Oui, il est intéressant de se lancer dans un investissement locatif à Marseille ! Cette ville en pleine expansion n’en est qu’au début de son développement. Avec Studapart, postez gratuitement votre annonce et augmentez la visibilité de votre bien. Nous vous aidons à trouver facilement et rapidement des locataires solvables et fiables. Bénéficiez d’une expérience locative humaine et performante pour louer sereinement et maximiser votre rendement locatif.
