Réaliser un investissement locatif à Lyon

Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Lyon ?

 

Avec des projets d’envergure en cours et une forte communauté étudiante, la ville de Lyon connaît une forte évolution de son marché immobilier. Lyon se positionne donc comme une ville plus qu’intéressante pour investir dans l’immobilier. Ville d’Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon offre de nombreux atouts pour les propriétaires investisseurs. Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Lyon en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Lyon, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.

 

 

Comment se porte le marché immobilier locatif à Lyon ?

 

Un rendement brut moyen de 3 à 6%

 

Après une forte hausse des prix immobiliers entre 2020 et 2022, le marché de l’immobilier à Lyon a fini par se stabiliser. Les taux de rentabilité locative restent toutefois intéressants malgré cette augmentation :  le rendement locatif brut atteint 5,5 % à Lyon et plus de 6 % à Villeurbanne. 

Ce rendement ne tient pas compte des différents dispositifs de défiscalisation pour réduire son taux d’imposition ! La rentabilité locative augmente ainsi grâce à ces lois et dispositifs vous permettant de payer moins d’impôts sur plusieurs années, par exemple si vous investissez dans l'ancien en loi Malraux ou avec le statut LMNP. Investir en loi Pinel à Lyon est moins conseillé puisque les rendements sont moins élevés par rapport à d’autres villes.

 

Un développement économique certain

 

L'investissement locatif à Lyon est une bonne option pour toute personne qui désire acheter dans une ville attractive. Lyon arrive en 2e place du palmarès des villes françaises où investir, notamment grâce à son positionnement géographique stratégique. La métropole lyonnaise se situe à seulement 2 heures de Paris et de Genève, et se trouve à proximité de l'Italie. Localisée au cœur de l’Europe, Lyon possède une forte économie. La région Rhône-Alpes Auvergne est la 2e région de France en termes de PIB, ce qui garantit un dynamisme économique dans le futur.

 

Une forte demande locative étudiante

 

Lyon est la 2ème ville étudiante de France. On compte plus de 160 000 étudiants chaque année, dont 10 % d’étudiants étrangers. Comme pour Paris ou Bordeaux, nous vous conseillons d’investir dans les petites surfaces de type studio ou appartement deux pièces. Très recherchés par les étudiants, ces typologies de logements assurent les meilleurs rendements. Vous pouvez également acheter des surfaces plus grandes à diviser en colocation pour maximiser votre rendement. Selon le quartier, le loyer varie de 9 € à 16 € le m2.

 

Louer à un étudiant est particulièrement intéressant pour un investissement locatif à Lyon dans la mesure où ces petites surfaces assurent les meilleures rentabilités et où vous réduisez le risque de vacance locative grâce à la forte demande. De plus, les parents se portent souvent garants et vous disposez ainsi de solides garanties. 

 

Vous pouvez aussi décider d’investir dans une résidence étudiante en loi Censi-Bouvard pour payer moins d’impôts. Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.

 

Un encadrement des loyers à prendre en compte

 

Si vous réalisez un investissement locatif à Lyon, vous devrez tenir compte de l’encadrement des loyers. La cité lyonnaise a intégré le dispositif le 1er novembre 2021. Des plafonds de loyers maximums pour lutter contre la pénurie de logements et faciliter l’accès au logement ont donc été instaurés dans les communes de Lyon et Villeurbanne. 

Pour fixer le loyer maximal, on applique 20 % de marge au-dessus du loyer référence. Ainsi, un bailleur ne peut pas mettre son bien en location au-delà de ce tarif. L’objectif de l’encadrement de loyers est de limiter les abus de loyer, notamment de la part des marchands de sommeil. Cet encadrement n’affecte cependant pas le rendement de la majorité des investissements immobiliers lyonnais.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Lyon ?

 

Un dynamisme économique hors pair

 

Pour un investissement locatif à Lyon, la ville dispose de nombreux atouts pour attirer les jeunes actifs, les étudiants, les couples ou encore les familles. Avec un fort dynamisme économique dans le secteur de l’emploi, la ville séduit de nombreuses entreprises de tous secteurs, mais surtout dans les nouvelles technologies.

 

Parmi les atouts à mettre en avant, on retrouve : 

• un taux de chômage est inférieur à la moyenne nationale ;
• le label French Tech ;
• une position dans le top 20 des métropoles les plus riches d'Europe ;
• 5 pôles de compétitivité et de recherche, dont 2 mondiaux.

 

Une importante croissance démographique

 

Avec près de 2 310 000 habitants dans son aire urbaine, Lyon est la 3e ville de France la plus peuplée après Paris et Marseille. La croissance démographique est importante, avec une hausse de 4 % par an. Ce dynamisme démographique résulte en une demande locative croissante, un atout pour un investissement locatif à Lyon. D’après l’INSEE, la population lyonnaise a augmenté de 1,1 % par an sur les 5 dernières années.

Cette double attractivité économique et démographique promet un investissement locatif sécurisant avec peu de vacance locative à prévoir : de plus en plus de personnes vont chercher à devenir locataire sur Lyon dans les années à venir, puis de devenir propriétaire. Vous êtes donc certain de louer mais aussi de revendre votre logement facilement.

 

Une ville tournée vers l'entrepreneuriat et l'innovation

 

Lyon est la première ville d’accueil pour les entrepreneurs et la création d’entreprise en France. Par exemple, l’implantation des sociétés à capitaux étrangers a augmenté de 8,5 % en 2018. De nombreuses grandes entreprises ont leur siège à Lyon comme Renault Trucks, Sanofi Pasteur, Boiron, Euronews, Bayer SAS ou Interpol.

L’agglomération lyonnaise compte aussi plusieurs pôles de compétitivité sur des projets innovants autour de la technologique, des loisirs numériques, des biotechnologies, des sciences de la vie, du développement durable, la chimie et l’environnement ou encore la conception de véhicules. Ce bassin d’emplois attire des actifs du monde entier, qui ont besoin de se loger.

 

Où investir à Lyon en 2023 ?

 

La pertinence d’un investissement locatif à Lyon dépend tout d’abord de la localisation du logement et du quartier. La location est un facteur déterminant pour évaluer l’attractivité du logement et le prix du loyer. Parmi les quartiers à privilégier, on retrouve : 

• Le centre-ville : c’est dans le centre que l’on retrouve les biens à plus forte valeur. Le carré d’Or n’offre pas la meilleure rentabilité avec des prix d’achat élevés, mais offre de la sécurité pour une éventuelle revente.
• Le 7e arrondissement : ce quartier historiquement populaire mais aujourd’hui décalé et bourgeois plaît particulièrement aux étudiants de l’université Lumière Lyon 2. Il est idéal pour acquérir un studio, un appartement T1 ou une colocation.
• Confluence : située sur la pointe de la Presqu’île, la Confluence regorge de commerces et de loisirs. Il accueillait les activités industrielles de Lyon, puis fut réhabilité pour accueillir des appartements neufs haut de gamme, un centre commercial futuriste et des infrastructures culturelles. C’est l’un des quartiers les plus recherchés pour les seniors et les familles.
• La périphérie proche de Lyon : Tassin, Ecully, Sainte Foy, Villeurbanne et Caluire sont autant de communes proches qui profitent de l’attractivité de la ville tout en offrant des prix plus abordables. C’est aussi un excellent choix pour un investissement locatif à Lyon !

 

Dans quel quartier investir à Lyon pour un investissement locatif rentable ? 

 

Les centres-villes sont toujours des valeurs sûres, et Lyon ne fait pas exception. Le quartier des Terreaux et des pentes de la Croix Rousse attire les lyonnais et les touristes, ce qui peut se révéler pertinent dans le cadre d’une location meublée saisonnière.

 

Les 7e et 8e arrondissements sont en pleine émergence. Ce sont des quartiers prometteurs pour réaliser un investissement locatif à Lyon et maximiser son rendement. Très bien desservi par les transports, et offrant un grand confort de vie pour ses habitants, nous vous conseillons aussi le secteur Gerland, un ancien quartier populaire en pleine mutation. 

 

D’autres quartiers en pleine mutation offrent une rentabilité locative accrue : les quartiers de Vaulx en Velin ou encore de la Duchère sont aussi intéressants pour un investissement locatif. En effet, les prix de l’immobilier y sont en hausse mais encore abordables. De nombreux investisseurs se dirigent vers ces zones prometteuses puisqu’elles combinent une forte demande locative avec des prix qui restent plus faibles qu’en centre-ville.

 

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Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ? 

 

Comment choisir un bon investissement ?

 

Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :

 

Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !

 

Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.

 

La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat. 

 

Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.

 

Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.

 

Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif

 

Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.

 

Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location. 

 

La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.

 

Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?

 

Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.

 

Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte ! 

 

Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :

• Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle. 
• Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart). 

 

La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :

• Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots

• La carence locative est (quasi) inexistante
• Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
• Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires

 

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Vous avez peu de chance de vous tromper avec un investissement locatif à Lyon ! La rentabilité reste intéressante, avec peu de vacance locative et une forte demande. Notre plateforme Studapart vous permet de poster gratuitement votre annonce de location pour trouver facilement un locataire sur Lyon. Nous boostons votre visibilité et nos experts vous accompagnent dans le processus de gestion locative pour un maximum de performance et de rentabilité.