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Réaliser un investissement locatif à Lille
Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Lille ?
L’investissement locatif à Lille offre de nombreux avantages ! La ville est prisée des étudiants et en plein essor économique. Son marché de l’immobilier est florissant et pérenne, avec un parc de logements varié qui intéresse fortement les investisseurs immobiliers. Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Lille en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Lille, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.
Comment se porte le marché immobilier locatif à Lille ?
Une rentabilité brute moyenne de 6,2%
Réaliser un investissement locatif à Lille est un excellent choix puisque la ville compte plus de 100 000 étudiants, des locataires potentiels à la recherche de biens meublés de type studio ou appartements. Si vous achetez des petites surfaces, vous trouverez facilement preneur. Les prix d’achat ont augmenté ces dernières années, mais la rentabilité brute reste de 6,2 % en moyenne. Les prix élevés sont donc compensés par des loyers élevés également, malgré l’encadrement des loyers en vigueur depuis 2020.
Investir à Lille signifie aussi sécuriser sa rentabilité locative puisque le taux d’impayé y est légèrement inférieur à la moyenne nationale. Il est simplement un peu plus difficile de trouver des biens en vente puisque la demande d’achat s’est intensifiée ces dernières années.
Des prix abordables et une forte demande locative
Le potentiel locatif de la capitale des Flandres n’est plus à prouver. En effet, Lille offre un cadre de vie plaisant et convivial, à seulement 1 heure de TGV de Paris et à proximité de la Belgique. Le marché immobilier lillois est florissant et pérenne, ce qui garantit un placement rentable et performant pour les investisseurs. La demande locative soutenue continue de croître au fil des ans : la ville comptait 69,8 % de locataires en 2022.
Même si les prix au mètre carré restent importants, Lille fait partie des grandes villes les plus abordables de l’Hexagone pour investir. Vous devriez facilement vous y retrouver en termes de rendement puisque le prix moyen au m2 à Lille est de 14 € en juin 2023. Le loyer moyen d’un appartement meublé est de 720 € contre 704 € pour un appartement non meublé.
Focus sur les petites surfaces et les opportunités de défiscalisation
Puisqu’une grande partie des locataires lillois sont des étudiants, les petites surfaces sont conseillées pour réaliser un investissement locatif rentable à Lille. Nous vous recommandons de vous orienter davantage vers un studio ou un T2 pour profiter d’un meilleur rendement locatif au moment de la mise en location de votre appartement.
Pensez également à vous diriger vers la location meublée avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Le petit plus ? Si vous réalisez un investissement locatif à Lille dans une résidence étudiante, il est possible de cumuler le statut LMNP avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard pour payer moins d’impôts !
L'encadrement des loyers à Lille
Il est important de savoir que Lille a intégré le dispositif d’encadrement des loyers depuis 2020 pour permettre à tout le monde de se loger selon ses revenus. Chaque année, un loyer de référence est défini par arrêté préfectoral. Le montant exact dépend de la localisation de votre bien, du nombre de pièces et de la superficie.
Lorsque vous signez un nouveau bail de location ou que vous renouvelez un ancien bail, le loyer ne peut pas dépasser 20 % de ce loyer de référence. Si vous dépassez ce plafond, le locataire peut demander un remboursement. Seules des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, balcon, vue, etc.) justifient un complément de loyer.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Lille ?
Lille est sans conteste dans le top des villes où investir dans l’immobilier en 2023. La métropole est dynamique et en forte croissance économique grâce au développement de nombreux pôles d’activités économiques et un nombre d’entreprises en hausse. Cette attractivité professionnelle attire des actifs de la France entière, qui sont eux-mêmes de potentiels locataires.
Avec son emplacement stratégique au cœur de l’Europe et sa richesse culturelle, Lille séduit autant les touristes, les étudiants ou les franciliens à la recherche de plus de calme. Ce sont autant d’avantages pour les investisseurs immobiliers ! Dans le cadre d’un investissement locatif à Lille, on estime qu’un bien est loué en 2 semaines en moyenne d’après l’Observatoire statistique des locations.
En tant que 4e centre universitaire de France, Lille attire près de 120 000 étudiants chaque année. La métropole investit également dans le bien-être de ses habitants grâce à des projets d’économie solidaire et d’habitat durable. La ville se concentre sur le renouvellement urbain, la création d’espaces de verdure et une meilleure gestion des déchets. Le tout rend la ville de plus en plus attractive pour ses habitants, un atout indéniable pour réaliser un investissement locatif à Lille.
Où investir à Lille en 2023 ?
Lille est une ville chargée en histoire. Les monuments emblématiques situés dans le Vieux-Lille, comme la Vieille Bourse et la Chambre de commerce, rendent ce quartier très populaire. Le centre historique peut être un bon choix puisqu’il constitue un placement fiable, avec une belle opportunité de plus-value. Vous aurez cependant besoin d’un apport conséquent pour acheter dans l’hypercentre-ville.
Pour investir à des prix plus abordables, nous vous conseillons les alentours de Lille Flandres et TGV Europe. Ce sont des secteurs moins chers, qui offrent donc de meilleurs rendements locatifs.
Le quartier Vauban, situé à l’est de la ville, concentre également une forte demande locative étudiante. L’emplacement est donc idéal pour acquérir un studio ou un appartement T1 ou T2.
L’écoquartier du Bois blanc se révèle aussi très attractif auprès des jeunes. Il accueille et réunit de nombreuses startups. À la recherche du meilleur rendement pour votre investissement locatif à Lille ? Achetez dans l’ancien quartier Fives ! C’est un quartier populaire et industriel qui a été réhabilité. Il attire maintenant une population plus aisée. Les prix de l’immobilier sont encore bas, mais ils ne le resteront pas longtemps… Il est certain que ce quartier n’en est qu’au début de son développement.
Dans quel quartier investir à Lille pour un investissement locatif rentable ?
Si vous désirez réaliser un investissement locatif à Lille, il est conseillé de privilégier des quartiers avec une forte demande locative et surtout un potentiel de croissance fort dans les années futures.
Dans les quartiers les plus intéressants, nous vous recommandons :
- Le quartier de la place Rihour : il se situe dans l’hypercentre de Lille. On cible ici principalement les jeunes actifs qui recherchent une location proche des commerces et des événements culturels et festifs de la ville. Vous n’obtenez pas une rentabilité locative maximale à cause de prix d’achat élevés, mais l’investissement est sécurisé.
- La gare Lille-Flandres : c’est un secteur très prisé des touristes comme des locaux. Il est donc possible d’y faire un investissement locatif saisonnier ou de longue durée.
- Le quartier Vauban Esquermes : ce quartier est idéal pour louer à des étudiants puisqu’il se situe près des pôles universités. On privilégie donc de petites surfaces pour s’adresser à la population jeune et dynamique et ainsi minimiser le risque de vacance locative.
- Le Vieux-Lille : impossible de passer à côté de ce quartier incontournable de la ville. Les prix sont élevés, mais les loyers aussi ce qui permet d’augmenter sa rentabilité locative. Il attire principalement les jeunes actifs et les seniors.
- Le quartier des Bois Blancs : entouré par les canaux de la Deûle, c’est un secteur charmant et agréable à vivre. On estime que la moitié de la population dans ce quartier a moins de 25 ans. Le métro permet de profiter d’une belle mobilité pour rejoindre les zones d’activités économiques.
- Le quartier Wazemmes : quartier populaire, il est actuellement en pleine transformation et se positionne comme un secteur incontournable pour faire un investissement locatif à Lille. Tout y est, entre espaces verts, marché reconnu et lieux de convivialité.
Une population qui ne cesse de croître, une place centrale en France, une population assez jeune et étudiante, un marché de l'immobilier en croissance et des rentabilités potentielles élevées : Lille se positionne comme un choix de taille pour faire un investissement locatif ! Son dynamisme actuel est prometteur quant à son développement futur et donc un potentiel gain de valeur pour les biens immobiliers que vous pouvez acquérir.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ?
Comment choisir un bon investissement ?
Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :
Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !
Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.
La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat.
Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.
Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.
Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.
Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?
Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.
Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte !
Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :
- Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle.
- Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart).
La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :
- Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots
- La carence locative est (quasi) inexistante
- Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
- Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires
Pour sécuriser votre investissement locatif à Lille, contactez Studapart. Bénéficiez d’une expérience de location simple, efficace et humaine pour les propriétaires lillois. Profitez de notre accompagnement pour booster la visibilité de votre bien et simplifier la recherche de locataire grâce à notre plateforme de réservation en ligne. Louez rapidement et en toute sécurité pour maximiser votre rendement locatif à Lille et éviter la vacance locative.
