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Réaliser un investissement locatif à Grenoble
Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Grenoble ?
Grenoble est une ville intéressante pour acheter dans le cadre d’un investissement locatif. Entre 2 campus intégrés, un réseau de transports efficace, une offre de logements abordable et un bassin d’emploi conséquent, l’investissement locatif à Grenoble est tout indiqué ! Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Grenoble en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Grenoble, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.
Comment se porte le marché immobilier locatif à Grenoble ?
Un taux de rentabilité brute de 7,2 %
L’investissement locatif à Grenoble a tout pour plaire : les prix d’achat sont abordables par rapport aux autres villes de France, et la demande locative, notamment étudiante, est forte. La ville est dynamique d’un point de vue démographique et économique. Un propriétaire peut rapidement rentabiliser son investissement locatif grâce à une rentabilité locative brute de 7,2 %. Aussi, le pourcentage d’impayés est légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui assure davantage de sécurité.
À noter que le risque de vacance locative est un peu plus élevé que dans les autres grandes villes de France puisque la demande est “seulement” 1,3 fois plus importante que l’offre. Ce risque peut être minimisé en choisissant les bons quartiers où investir.
Une forte demande locative pour les petites surfaces
Grenoble est la 5e ville de France en termes de densité d’étudiants. Ils sont près de 60 000 chaque année à suivre des cursus au sein des universités et écoles réputées de la ville (Sciences Po Grenoble, Grenoble École de Management, Institut Polytechnique de Grenoble, etc.). Les étudiants sont nombreux à rechercher une chambre ou un studio pour une année scolaire. Nous conseillons donc de cibler en priorité les petites surfaces, surtout dans les quartiers du centre ou proches des écoles et universités.
Pour répondre à la demande de la population estudiantine grenobloise, nous vous recommandons donc d'acheter un studio, un appartement 2 pièces ou de plus grandes surfaces à diviser en colocation pour maximiser votre rendement locatif. Différents avantages fiscaux sont accessibles en fonction du statut fiscal et du type de logement que vous achetez (loi Pinel, loi Malraux, statut LMNP, loi Censi-Bouvard, etc.).
Des programmes neufs attractifs
Ces dernières années, des programmes immobiliers neufs ont vu le jour dans la capitale des Alpes. Située en zone B1, la ville de Grenoble est éligible au dispositif Pinel. Vous pouvez donc acheter un appartement ou une maison neuve pour en profiter.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Grenoble ?
Une économie très dynamique
L’économie de Grenoble est dynamique ! Avec ses 160 000 habitants, le dynamisme économique de la ville repose sur deux leviers principaux : l’innovation et l’international. La grande métropole des Alpes est le second pôle de recherche (privée et publique) de France après Paris. De nombreuses entreprises internationales y ont d'ailleurs installé leur siège.
Quelques chiffres : L’Isère est le département français ayant déposé le plus de brevets par habitant en France en 2015. En 2014, le magazine Forbes a d’ailleurs classé Grenoble comme la 5e ville la plus innovante au monde.
Ce bassin d’emploi attire de nombreux actifs et cadres français et internationaux pour travailler auprès des grands acteurs de l’industrie, de la recherche et de l’innovation. Ces actifs cherchent généralement à se loger dans des appartements de 2 ou 3 pièces, voire dans des maisons dans les quartiers limitrophes.
Un marché immobilier favorable
Hausse du prix du neuf mais une légère baisse sur les prix de l’ancien, stabilité du marché locatif, bons rendements pour les propriétaires-bailleurs : tous les feux sont au vert pour un investissement locatif à Grenoble ! Cette ville attractive investit dans des projets urbains, comme l’extension du réseau de tramway, pour dynamiser encore davantage ses quartiers.
Ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Grenoble met en place des projets de réaménagement pour améliorer la qualité de vie des grenoblois et offrir un environnement encore plus agréable. La ville défend une réelle ambition de modernisation pour attirer de nouveaux habitants et dynamiser son marché immobilier locatif. Une opportunité pour acheter et surtout valoriser son patrimoine immobilier en choisissant des quartiers qui montent actuellement !
Une vie culturelle riche
L’histoire de Grenoble remonte à la Gaule antique, et la ville attire des touristes du monde entier qui viennent observer les fortifications, les vestiges romains et les châteaux de la région. Festival international du cirque, festivals Rocktambule, les Rugissants, Festival du Film court en plein air, Street Art Fest : de nombreux évènements viennent enrichir la vie culturelle de la ville tout au long de l’année. Si vous achetez une petite surface meublée, vous pouvez également miser sur ce dynamisme touristique pour faire de la location courte durée.
Où investir à Grenoble en 2023 ?
Le centre-ville
Le centre-ville de Grenoble est une valeur sûre. Ce n’est pas le quartier qui offre la meilleure rentabilité locative puisque les prix de l’immobilier y sont plus élevés, compensée cependant par une très faible vacance locative et la possibilité de faire une belle plus-value à la revente.
Le quartier historique de Notre-Dame, l’un des plus animés de la ville, contient surtout des appartements. C’est un secteur proche de la gare, très apprécié par les étudiants et les jeunes actifs. Grâce aux commerces, bars, restaurants et discothèques, de nombreux visiteurs et touristes privilégient ce quartier lorsqu’ils recherchent une location. Les studios et les T1 sont les logements les plus loués.
Le quartier de l'Île verte
Pour votre investissement locatif à Grenoble et un maximum de rentabilité, nous vous conseillons le quartier de l’Île Verte. L’Île verte est un quartier résidentiel, parfait pour réaliser un investissement locatif à Grenoble à destination des familles ou des jeunes couples. Il séduit grâce à son cadre de vie agréable, ses vastes espaces de verdure et son calme. Proche du CHU et des facs de médecine et de pharmacie, ce secteur à proximité du centre-ville, qui propose des commodités et commerces de proximité avec une ambiance de petit village est très attractif auprès des étudiants et des familles. Nous vous conseillons de cibler davantage une maison avec jardin dans ce quartier pour répondre aux attentes des potentiels locataires.
Le quartier de Berriat
Si vous désirez profiter des opportunités apportées par la densité étudiante, alors le quartier de Berriat est idéal. C’est une zone étudiante qui représente un pari gagnant pour les propriétaires qui achètent un studio ou un appartement de petite surface. Petit point bonus : louer en meublé pour profiter des avantages du statut LMNP ! Ce secteur plaît aux étudiants puisqu’il se situe à proximité de leur université ou de leur école. On y retrouve l’école de commerce et l’IUT, ce qui explique la forte demande locative étudiante.
Le quartier d'Europole
Il est aussi possible d’opter pour le quartier d'affaires Europole pour réaliser un investissement locatif à Grenoble. Cette zone attire les cadres, les familles et les jeunes actifs qui désirent accélérer leur carrière. Localisé à l’ouest du centre-ville de Grenoble, ce quartier est d’ailleurs le plus important quartier d’affaires de l’agglomération. Les appartements ne restent pas longtemps sur le marché et la demande y est très forte, que ce soit des grenoblois ou des professionnels en mobilité pour des locations courte durée.
Autres quartiers intéressants : ceux de la Capuche et la Bajatière, situés au sud du centre-ville. Ils sont parfaits pour investir dans un logement de petite surface meublé. Ce sont des quartiers moins onéreux, ce qui permet de devenir propriétaire à moindre coût, qui restent très prisés par une partie des étudiants.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ?
Comment choisir un bon investissement ?
Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :
Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !
Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.
La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat.
Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.
Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.
Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.
Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?
Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.
Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte !
Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :
- Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle.
- Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart).
La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :
- Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots
- La carence locative est (quasi) inexistante
- Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
- Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires
L’investissement locatif à Grenoble offre parmi les meilleures rentabilités locatives de France pour les petites surfaces ! Malgré un léger risque de vacance locative, la forte demande locative des étudiants et des actifs permet de sécuriser son investissement en achetant dans les quartiers les plus prisés. Pour poster votre annonce gratuitement, découvrez Studapart. Nous vous aidons à trouver facilement un locataire sur Grenoble pour un maximum de performance et de rentabilité.
