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Réaliser un investissement locatif à Bordeaux
Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?
Projets d’urbanisme moderne, mise en valeur du patrimoine, population de plus en plus jeune : la ville de Bordeaux se positionne comme l’une des métropoles à privilégier pour des projets d’investissement locatif. Grâce à sa situation géographique exceptionnelle et son marché de l'emploi dynamique, elle attire de plus en plus de locataires ! Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Bordeaux en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Bordeaux, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.
Comment se porte le marché immobilier locatif à Bordeaux ?
Un taux de rentabilité moyen de 6,6%
Pour investir dans l’immobilier à Bordeaux, vous aurez besoin d’un apport conséquent : Bordeaux est la 3e ville la plus chère de France après Paris et Lyon. Il faut compter en moyenne 120 000 € pour l’achat d’un studio de 20 mètres carrés. Ces prix élevés sont compensés par des loyers importants qui permettent d’obtenir un taux de rentabilité brute de 6,6 % en moyenne pour un studio, qui fait de Bordeaux une ville toujours intéressante pour un investissement locatif.
Une forte demande locative
La proportion d’investisseurs à Bordeaux ne cesse d’augmenter, ce qui a entraîné une hausse des prix d’achat ces dernières années. Le Port de la Lune offre une excellente qualité de vie, avec une proximité de l’océan et des infrastructures de qualité. Réaliser un investissement locatif à Bordeaux permet de réduire son risque de vacance locative (qui est d’ailleurs en dessous de la moyenne nationale !) et de trouver des locataires rapidement pour son logement en location.
Un focus sur les petites surfaces
Le prix moyen au m2 à Bordeaux est de 16 € en juin 2023. Le loyer moyen d’un appartement meublé est de 830 € contre 747 € pour un appartement non meublé. Même si le loyer moyen au mètre carré à Bordeaux reste supérieur à la moyenne des villes en France, la ville est 47 % moins chère que Paris.
De nombreux étudiants ont choisi Bordeaux pour y poursuivre leurs études supérieures : ils étaient plus de 100 000 en 2021. Ils recherchent majoritairement de petites surfaces à louer (studio, appartements T1 et T2) durant l’année scolaire, dans des secteurs centraux ou proches des écoles et universités. C’est l’une des raisons pour laquelle les petites surfaces représentent 67 % des locations et se louent bien sur Bordeaux !
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?
Ces dernières années, Bordeaux (33) a connu une croissance démographique spectaculaire, ce qui l’a propulsée au rang de 9e plus grande ville de France. Bordeaux a un fort potentiel pour l’investissement immobilier puisque s’y réunissent étudiants, acteurs économiques et retraités. La demande locative à Bordeaux fait partie des plus importantes en France.
La conjoncture du marché couplée aux nombreux atouts de la ville encouragent l’investissement locatif à Bordeaux.
- Atouts économiques : Bordeaux se concentre sur des secteurs à fort potentiel technologique comme l’aéronautique, l’industrie du laser et de la photonique, la chimie et la pharmacie. De grands groupes internationaux y ont installé leurs sièges (Dassault Aviation, Bouygues, Ford Aquitaine, etc.).
- Atouts universitaires : elle réunit une communauté scientifique de très haut niveau et offre une excellente qualité d'enseignement supérieur. C’est la 6e agglomération française en termes de nombre d’étudiants.
- Atouts démographiques : en Gironde, on observe un taux de croissance de la population active 4,5 fois supérieur au taux moyen français. Plus de 5 000 nouveaux arrivants s’installent à Bordeaux chaque année, avec une croissance démographique qui devrait atteindre 13 % d'ici 2030.
- Atouts touristiques : grâce à un grand projet urbain, la ville s’est métamorphosée pour bénéficier de bonnes conditions de développement économique, social et culturel. La capitale mondiale du vin travaille pour être inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO. Avec plus de 350 édifices classés ou inscrits aux Monuments Historiques, elle attire chaque année plus 2,5 millions de touristes.
- Atouts culturels : la ville de Bordeaux reste marquée par la pensée des Lumières, et les amoureux de la culture et de la gastronomie se côtoient. Entre la visite de musées, les conférences et les moments festifs, la ville offre une programmation culturelle complète et éclectique.
Réaliser un investissement locatif à Bordeaux permet de cibler tous les locataires, qu’il s’agisse des étudiants, des professionnels en mobilité ou des retraités à la recherche d’un cadre de vie agréable. Vous êtes certain de louer votre bien dans de bonnes conditions et à des locataires qui désirent s’installer durablement dans la ville pour minimiser les changements de locataires et par la même occasion le risque de vacance locative.
Où investir à Bordeaux en 2023 ?
Le centre-ville de Bordeaux, avec une architecture ancienne et historique, continue de connaître une demande locative élevée grâce à son cadre de vie agréable et charmant. À noter cependant que cette forte demande a un impact sur les prix de l’immobilier qui y sont particulièrement élevés. D’autres quartiers avec des avantages similaires affichent des prix plus abordables.
À quelques kilomètres seulement du centre-ville, on retrouve les quartiers des Chartrons, des Capucins et Saint-Michel. Ces derniers séduisent une forte communauté étudiante puisqu’ils concentrent de nombreux bars, restaurants et lieux culturels. Si vous désirez faire un investissement locatif à Bordeaux dans le quartier le plus branché de la ville, on vous conseille de miser sur La Bastide, un peu plus excentré. Dans ce secteur se côtoient des bâtiments du style néo-classique et des espaces culturels alternatifs comme le centre Darwin.
Dans quel quartier investir à Bordeaux pour un investissement locatif rentable ?
Bacalan
Le quartier de Bacalan est localisé dans un ancien marais, ce qui a longtemps rendu le secteur peu propice à la construction d’habitations. Réhabilité et modernisé ces dernières années, le quartier se révèle très dynamique et vivant. L'implantation des tramways, de la Cité du Vin et des commerces a commencé à attirer de plus en plus de bordelais, avec une hausse de la demande de logements en location dans ce quartier.
On y trouve des maisons traditionnelles et des appartements modernes, avec des prix qui restent très abordables par rapport à la moyenne de la ville. Le quartier Bacalan est donc un secteur idéal pour un investissement locatif à Bordeaux avec un budget moyen.
La Bastide
La Bastide se situe sur la rive droite de la Garonne. Comme Bacalan, le quartier a longtemps été délaissé par les Bordelais et considéré comme un quartier populaire. Il est maintenant très demandé avec de nombreux avantages pour ses habitants. On atteint facilement le centre-ville grâce au pont de Pierre et au tramway. Les habitations profitent d’une vue imprenable sur la cité bordelaise.
Très moderne, La Bastide accueille de nouvelles constructions et éco-quartiers, comme le projet immobilier Bastide-Niel. Il attire grandement les jeunes actifs, les couples et les familles. Nous vous conseillons donc de privilégier des appartements de 3 pièces ou plus si vous désirez investir dans ce secteur.
Les Chartrons
Le quartier des Chartrons fait partie des quartiers huppés de la ville ! C’est une valeur sûre pour faire un investissement locatif à Bordeaux puisque son ambiance de petit village et ses ruelles typiques séduisent les habitants. Ce secteur dynamique regroupe des boutiques branchées, des clubs et des petits bistrots de quartier. Vous pouvez y trouver des logements intéressants dans l’ancien, avec un gage intéressant de plus-value dans une logique d’investissement patrimoniale long terme.
Saint-Seurin-Fondaudège
Dernier quartier où investir à Bordeaux : Saint-Seurin-Fondaudège. Il est proche de l’hypercentre et des lieux animés tout en offrant un cadre de vie assez calme et qualitatif. C'est un secteur qui séduit tout particulièrement les jeunes cadres, avec une ambiance conviviale et sécurisée. Infrastructures, magasins, transports en commun : tout est réuni pour attirer les citadins. On y retrouve de nombreux programmes immobiliers neufs permettant aux investisseurs de défiscaliser grâce au dispositif Pinel.
Bordeaux reste la 9e ville de France et la 2e ville préférée des Français. Longtemps surnommée la “belle endormie”, elle se défait de plus en plus de ce surnom grâce à de nombreux projets d'urbanisme au cœur de la ville et une croissance démographique exceptionnelle. La capitale de l'Aquitaine est donc un choix très intéressant pour un investissement locatif meublé.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ?
Comment choisir un bon investissement ?
Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :
Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !
Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.
La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat.
Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.
Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.
Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.
Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?
Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.
Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte !
Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :
- Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle.
- Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart).
La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :
- Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots
- La carence locative est (quasi) inexistante
- Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
- Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires
Vous avez décidé d'investir à Bordeaux ? Faites confiance à Studapart pour vivre une expérience de location simple, efficace et humaine. Nous accompagnons tous les propriétaires dans la mise en location de leur bien en facilitant la recherche de locataire. Découvrez notre plateforme de réservation en ligne pour booster la visibilité à votre annonce, trouver des locataires fiables rapidement et sécuriser votre investissement locatif à Bordeaux !
