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Réaliser un investissement locatif à Angers
Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Angers ?
Aux portes du Maine, Angers est une étoile filante en termes d'investissement immobilier. Ces 5 dernières années, la ville a connu une croissance économique et démographique très importante. Les jeunes actifs et les étudiants constituent une bonne partie de la population totale : le marché locatif est donc actif, notamment pour les petites surfaces. Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Angers en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif à Angers, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.
Comment se porte le marché immobilier locatif à Angers ?
Un rendement locatif brut de 6,2 %
Dans le cadre d’un investissement locatif à Angers, vous pouvez espérer un rendement entre 3 et 6,2 % selon le quartier dans lequel vous achetez. La fourchette haute de 6,2 % s’applique pour les petites surfaces, plus rentables. Les grandes surfaces offrent une rentabilité locative moins élevée.
La vacance locative est dans la moyenne nationale avec un taux de 6,9 %. L’offre et la demande sont en relatif équilibre, en sachant que d’après l’INSEE, 66,7 % de la population angevine est locataire. Il est donc relativement aisé de trouver un locataire pour son logement, à condition de bien sélectionner sa localisation.
Un potentiel locatif en croissance
La demande locative est en hausse à Angers. Le marché immobilier locatif du Grand Ouest est actuellement très dynamique. Angers profite de l’attractivité de plus grandes villes comme Nantes, Rennes ou Brest grâce à la ligne à grande vitesse. L'Athènes de l'Ouest offre des prix plus abordables et une très bonne qualité de vie. De plus en plus d’investisseurs se tournent donc vers Angers pour son potentiel locatif croissant.
La population augmente également depuis une dizaine d’années, ce qui accroît naturellement la demande locative. Angers reste proche de Paris et de Nantes. Elle est idéalement située pour les locataires qui veulent un cadre de vie agréable, avec des loyers moins élevés que dans les grandes villes de France.
Des dispositifs fiscaux pour maximiser sa rentabilité
Entre 2019 et 2022, les prix de l’immobilier à Angers ont augmenté de 51 %. Cette hausse particulièrement importante s’explique par l’effet « LGV » et l’excellente qualité de vie. De plus, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de maximiser son rendement dans le cadre d’un investissement locatif à Angers. Par exemple, la ville est située en zone B1 et donc éligible aux dispositifs Pinel et Pinel +. Vous pouvez investir dans l’immobilier neuf et défiscaliser une partie de vos revenus locatifs contre un engagement de location de 6 à 12 ans.
Dans le cadre d’une location meublée, vous pouvez également défiscaliser grâce au statut LMNP. Pour en bénéficier, il faut louer un bien en meublé et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € sur l'année civile.
De plus, la loi Malraux permet aux foyers lourdement imposés de réduire leur assiette fiscale grâce à l’investissement immobilier dans un secteur sauvegardé de la ville. Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 22 % en achetant et en réhabilitant un bien immobilier localisé sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou une réduction fiscale de 30 % pour un logement situé sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Angers ?
Une forte demande étudiante
Angers se positionne comme la 11e ville étudiante de France : les étudiants représentent près de 19 % de la population angevine. On compte 2 universités, 4 campus, mais aussi de nombreuses écoles comme l’ESEO, l’ESSCA, l’ESA ou l’ISTOM. Angers est donc un territoire étudiant qui attire donc de nouveaux locataires tous les ans puisque les étudiants ont besoin de trouver un logement pour faire leurs études. On observe alors une forte demande locative sur les petites surfaces, les logements les plus demandés sur le marché locatif d’Angers.
Des projets d’envergure pour améliorer l’attractivité de la ville
Le 24 novembre 2022, après 3 années de travaux, la ligne B du tramway était enfin opérationnelle. Les Angevins disposent à présent d’un réseau de 3 lignes de tramway pour relier les différents quartiers, ce qui augmente l’attractivité de nombreux secteurs. Certaines zones jusqu’à lors peu propices à l’investissement locatif à Angers sont devenues beaucoup plus intéressantes depuis qu’elles sont mieux desservies par les transports.
Angers est également une ville digitale qui accueille depuis juin 2015 la Cité de l’objet connecté. Elle possède aussi le label French Tech en participant au développement de projets innovants et accompagnant de nombreuses start-up dans leur croissance.
Des opportunités de plus-value
La ville d’Angers fait partie des métropoles les plus avantageuses pour réaliser un investissement locatif. C'est actuellement le bon moment pour investir à Angers : l'évolution des prix de l'immobilier viendra peu à peu diminuer le potentiel de rentabilité, mais les prix restent encore abordables par rapport aux prix pratiqués dans d’autres métropoles du Grand Ouest.
Il y a donc de belles perspectives d’évolution de l’immobilier à Angers en termes de loyers comme de plus-value à la revente. Les prix des logements sont en hausse progressive depuis les 5 dernières années, mais les indicateurs comme la vacance locative ou la rentabilité sont au vert pour un investissement locatif à Angers.
Un cadre de vie d’exception
La douceur angevine n’est pas un mythe : à Angers, la vie urbaine s’harmonise avec la nature. C’est une ville bourrée de charme, très fleurie. Elle séduit les habitants comme les touristes grâce à son patrimoine architectural et ses monuments médiévaux. Ville de charme, d'histoire et de culture, la capitale d’Anjou est également une référence concernant la protection de l’environnement.
La ville s’engage dans des projets de développement durable depuis plus de 20 ans : restauration des berges de la Maine, création du quartier d'affaires Gare+, végétalisation du centre-ville... La municipalité défend également une réelle implication dans la protection de la biodiversité et la transition énergétique et climatique : des valeurs qui attirent de plus en plus les familles, les cadres et les actifs.
Où investir à Angers en 2023 ?
Pour réaliser un investissement locatif à Angers, certains quartiers sont plus favorables que d’autres. Parmi les plus intéressants, nous pouvons citer :
- La Doutre : il s’agit d’un quartier localisé en plein centre-ville d’Angers. Typique d’Angers, on y trouve d’anciennes demeures de charme avec un esprit village. C’est un lieu prisé des étudiants, avec de nombreux studios et petits appartements disponibles.
- Les Hauts de Saint-Aubin : ce quartier est en pleine mutation. Ces dernières années, de nombreux logements neufs ont été construits, de même que des commerces pour créer une vie de quartier agréable. À quelques minutes en bus et en tramway du centre-ville, il séduit les étudiants de l’ESEO (toute proche) et les locataires en recherche de calme.
- Roseraie et Monplaisir : même si ce ne sont pas les quartiers les plus prisés, ils ont récemment été rénovés. Les prix y sont inférieurs par rapport au centre-ville, ce qui attire de nombreux investisseurs. La demande locative est en hausse depuis les travaux de réhabilitation réalisés par la ville.
- Justice-Madeleine-Saint-Léonard : proche du centre-ville, c’est un quartier très résidentiel. Avec de multiples commerces de proximité, des écoles et des espaces verts, il séduit les couples et les familles.
- Belle-Beille : ce quartier en pleine mutation se situe à seulement quelques minutes du centre-ville. Il est très proche de la faculté d’Angers, ce qui attire beaucoup d’étudiants et encourage donc l’acquisition de petites surfaces rentables.
Dans quel quartier investir à Angers pour un investissement locatif rentable ?
Si vous devez vous concentrer sur les quartiers les plus rentables pour votre investissement locatif à Angers, nous vous conseillons de privilégier la Doutre et Justice-Madelaine-Saint Léonard. Ce sont des quartiers où les prix sont encore inférieurs à ceux d’autres zones plus prisées, avec pourtant une demande locative croissante.
Pour répondre aux besoins de logements et à la hausse démographique, de plus en plus de quartiers secondaires sont rénovés et réhabilités pour loger correctement les nouveaux arrivants. Il est encore temps de profiter de ces opportunités pour acheter à moindre prix et profiter de la rentabilité maximale de 6,2 %.
Ces quartiers vous assureront aussi une plus-value si vous souhaitez finalement revendre avec des prix immobiliers amenés à augmenter dans les prochaines années. Angers est donc une ville intéressante pour investir dans le locatif et se constituer un patrimoine pérenne.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ?
Comment choisir un bon investissement ?
Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :
Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !
Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.
La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat.
Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.
Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.
Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.
Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?
Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.
Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte !
Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :
- Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle.
- Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart).
La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :
- Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots
- La carence locative est (quasi) inexistante
- Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
- Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires
Profitez dès maintenant de tous les avantages d’un investissement locatif à Angers grâce à Studapart. Nous vous aidons à bénéficier d’une belle rentabilité locative grâce à une expérience de mise en location humaine et performance. Postez votre annonce sur notre plateforme, 100 % gratuite, et trouvez LE locataire idéal pour votre bien en un temps record. Avec Studapart, maximisez votre rendement et louez en toute sécurité sur Angers.
