Loi Alur : résumé des mesures pour la location

La loi Alur, ou loi Duflot II, est venue apporter de nombreuses nouveautés sur les rapports entre propriétaires de logements et locataires.

Que retenir de ces mesures qui impactent la location ? Quelles informations doivent connaître les propriétaires bailleurs ?

Studapart fait le point.

Qu'est-ce que la loi Alur ?

Objectifs de la loi Alur

La loi dite Alur, pour Accès au Logement et Urbanisme Rénové, est en vigueur depuis mars 2014.

Les objectifs principaux poursuivis par la loi Alur sont :

• De faciliter l’accès à un logement décent, de protéger les populations les plus vulnérables et d’augmenter l’offre de logements.
• De mieux réguler le marché immobilier français, en posant un cadre plus clair autour de pratiques jugées abusives.
• D’apporter un meilleur équilibre dans les relations entre locataires, propriétaires et professionnels de l’immobilier.
• De développer l’innovation et la transparence dans le secteur de l’immobilier.

Vous êtes curieux et aimeriez jeter un coup d’œil au texte officiel de la loi Alur (loi n°2014-366 du 24 mars 2014) ? Rendez-vous sur LegiFrance.

Qui est concerné par la loi Alur ?

La loi Alur compte plus de 170 articles, elle impacte donc de nombreuses parties, à savoir :

• les locataires,
• les propriétaires et copropriétaires,
• les bailleurs,
• les agences immobilières et professionnels de l’immobilier,
• les garants.

Les dispositions principales de la loi Alur concernent :

• L’amélioration des rapports entre locataires et propriétaires : nouveaux contrats de location, obligation de présenter des diagnostics techniques, changement du délai de préavis, etc. Nous faisons le point sur ces différentes mesures juste après !
• L’encadrement des loyers : dans les zones de fortes tensions sur le marché de la location, des loyers de référence, majorés et minorés, peuvent être instaurés.
• L’amélioration de la gestion des copropriétés : les copropriétés sont désormais référencées et immatriculées dans un registre.
• La lutte contre la dégradation des copropriétés : un fonds travaux est obligatoire dans chaque copropriété.
• La rénovation énergétique des logements.
• La simplification des demandes de logement social et le l’augmentation de l’offre de logements abordables.
• La lutte contre l’habitat indigne : cela passe notamment par la prévention de la mise en location de logements dégradés, ainsi que l’obligation pour les propriétaires de faire des  travaux dans les logements présentant un risque pour la santé ou la sécurité des locataires.
• De nouvelles formes d’habitat : la loi Alur a notamment posé un cadre juridique autour de l’habitat participatif, et de l’habitat léger démontable et non mobile.
• L’amélioration du cadre de vie : le livre 1er du code de l’urbanisme et le contenu du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ont été repensés.

Quelles sont les grandes lignes de la loi Alur pour la location ?

La loi Alur regroupe de nombreuses mesures concernant l’immobilier. Les principales concernant plus spécifiquement la location sont les suivantes.

Nouveaux contrats de location

Deux nouveaux modèles de bail ont été pensés par la loi Alur, et sont entrés en vigueur le 1er août 2015 : un pour les locations vides, et un pour les locations meublées.

Les contrats de location doivent obligatoirement mentionner :

• la surface habitable du logement ;
• le montant du dernier loyer versé par le locataire sortant, et la date à laquelle il a été réglé ;
• le montant du loyer de référence (pour les logements concernés par l’encadrement du niveau de loyer) ;
• si des travaux ont été réalisés depuis le départ du locataire précédent (ou le dernier renouvellement de bail) : leur détail et leur coût ;
• le détail des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement.

Vous hésitez encore sur le type de bail à privilégier pour la location de votre logement ? Notre article vous donne tous les éléments pour faire le bon choix !

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est l’une des mesures les plus importantes de la loi Alur. Son objectif ? Empêcher que le montant des loyers augmente trop dans les villes où la demande de location est très forte et l’offre pas toujours capable d’y répondre.

Le principe de l’encadrement des loyers avec la loi Alur est le suivant :

• La préfecture, sur la base de données collectées par l’Observatoire Local des Loyers (OLL), fixe chaque année des indicateurs de loyer, qui varient en fonction du type de logement, de son emplacement géographique, de l’année de construction du bâtiment, et du type de location (vide ou meublée).
• Ces indicateurs sont : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (supérieur d’au moins 20 % par rapport au loyer de référence), le loyer de référence minoré (inférieur d’au moins 30 % au loyer de référence).
• En cas de non-respect de ces seuils de loyer, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Aujourd’hui, ce concept d’encadrement des loyers est appliqué dans des agglomérations volontaires, à titre expérimental sur une période de 5 ans. Si c’est l’article 140 de la loi Élan qui permet ce nivellement des loyers, les modalités d’application sont directement inspirées de la loi Alur.

La loi Alur prévoit aussi un encadrement des loyers en cas de renouvellement de bail :

• Si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur : le propriétaire peut faire une demande de réévaluation du loyer. Attention, la demande doit être faite 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
• Si le loyer actuel est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur : le locataire peut faire une demande de diminution de son loyer. Là aussi, sa demande doit être faite au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

Par ailleurs, en zone tendue, le propriétaire ne peut en principe pas augmenter le montant du loyer entre deux locataires. Outre l’exception citée ci-dessus, on en dénombre deux autres :

• si des travaux importants ont été effectués dans le logement ;
• si le montant du loyer a été largement sous-évalué.

On vous explique tout sur l’encadrement des loyers (lien vers article pas encore publié) dans notre article consacré au sujet !

Lutte contre l’habitat indigne

La loi du 31 mai 1990 précise qu’un habitat est considéré comme « indigne »  s’il ne convient pas à l’usage d’habitation, ou qu’il expose ses occupants à des risques de sécurité ou de santé.

Pour lutter contre les habitats indignes, la loi Alur donne un plus grand pouvoir de contrôle aux collectivités locales et aux communes, qui peuvent délimiter des zones dans lesquelles il est obligatoire de réaliser une déclaration de mise en location ou une demande d’autorisation de mise en location :

• La déclaration de mise en location : pour les communes concernées, les bailleurs doivent effectuer leur déclaration de mise en location à la collectivité locale dans les 15 jours à partir de la signature du bail. Dans cette déclaration, il faudra préciser le type de logement, l’adresse, la date de signature du contrat de location, ainsi que l’identité du bailleur.
• La demande d'autorisation de mise en location : dans les zones concernées, les bailleurs doivent transmettre un formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en location à la mairie de la commune où est situé le logement. C’est seulement si le logement est considéré décent par la commune qu’il sera possible d’obtenir l’autorisation de louer. Cette autorisation est valable 2 ans.

Réduction du délai de préavis

Quand un locataire souhaite quitter un logement loué vide, la durée de son préavis est en théorie de 3 mois. La loi Alur a réduit cette durée à 1 mois dans les cas suivants :

• Le logement (vide ou meublé) se trouve dans une zone tendue.
• Le locataire vient de perdre ou de retrouver un emploi.
• Le locataire vient d’être muté.
• Un logement social a été attribué au locataire.
• Le locataire est bénéficiaire de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou du RSA.

Diagnostics immobiliers obligatoires

Depuis la loi Alur, il est obligatoire d’annexer un certain nombre de documents au contrat de location. Il s’agit :

• Des diagnostics techniques : le DPE, la diagnostic électrique et/ou gaz si l’installation du logement a plus de 15 ans, le diagnostic plomb (CREP), amiante, l’état des risques naturels (ERNMT), le diagnostic termites, le diagnostic assainissement, et le diagnostic bruit pour les logements concernés.
• De la notice d’information : elle regroupe les droits et obligations des locataires et des bailleurs, et les voies de conciliation et de recours en cas de conflit. L’objectif de ce document est de fluidifier les échanges entre bailleur et locataire, et de diminuer les litiges éventuels.

Dépôt de garantie

La loi Alur a également apporté des modifications autour du dépôt de garantie.

Afin de limiter les abus :

• Un montant maximal a été fixé : le dépôt de garantie ne peut ainsi pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges) pour un logement vide, ou 2 mois de loyer (hors charges) pour un logement loué meublé.
• Des règles précises de restitution ont été arrêtées :
  • Si aucune dégradation n’est constatée par rapport à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire dispose d’un délai de 1 mois à partir de la remise des clés (contre 2 auparavant) pour rendre le dépôt de garantie à son ancien locataire.
  • Dans le cas contraire, le délai de restitution du dépôt de garantie (diminué du coût de la remise en état) est de 2 mois à partir de la remise des clés.

Prolongement de la trêve hivernale

La trêve hivernale correspond à une période de l’année durant laquelle les procédures d'expulsion de locataires sont suspendues.

Avant la loi Alur, la trêve hivernale protégeait les locataires de l’expulsion du 1er novembre au 15 mars. Désormais, les dates de la trêve hivernale vont du 1er novembre au 31 mars : la loi Alur l’a prolongée de 15 jours.

Quels sont les impacts pour les propriétaires bailleurs ?

Nous l’avons vu, la loi Alur est extrêmement riche. Sa promulgation a entraîné plusieurs nouvelles obligations de la part des bailleurs :

• Dans les communes concernées, il est désormais obligatoire de déclarer la mise en location de son logement, ou de faire une demande d'autorisation de location.
• Un nouveau modèle-type de contrat de location doit être utilisé, pour que les nouvelles mentions obligatoires soient bien présentes.
• Une série de diagnostics immobiliers doivent être effectués avant de pouvoir louer son logement. Ils devront être annexés au bail, avec la notice d’information.
• L’installation d’un ou plusieurs détecteurs de fumée dans le logement à louer est devenue indispensable.
• La trêve hivernale doit maintenant être respectée jusqu’au 31 mars.
• La restitution du dépôt de garantie se fait sous 1 mois si aucune dégradation n’a été constatée dans le logement.

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