Publié le : 12 mai 2023

Mélanie

Rédactrice web

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Les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique

Si vous louez un appartement en Belgique (location d’un kot, d’un logement en colocation, etc.), il est essentiel de connaître les obligations du bailleur envers son locataire. Quel cadre légal doit être respecté ? Quels éléments de droit immobilier devez-vous connaître pour une location dans les règles ? Studapart fait le point sur les devoirs d’un propriétaire bailleur en Belgique : bail, état des lieux, réparations et travaux, etc.

Le contrat de bail

L’accord entre un propriétaire et un futur locataire sur un logement et un montant de loyer se formalise par la signature d’un bail.

Le contrat de bail doit obligatoirement contenir :

l'identité et les coordonnées du propriétaire et du locataire ;
la description du logement : adresse, détail des pièces, des équipements, etc. ;
la durée du bail (en général 3 ou 9 ans) et sa date de début ;
le type de bail : bail de résidence principale, bail rénovation, étudiant, etc. ;
le montant du loyer hors charges ;
le montant des charges de la location (privatives et éventuellement communes) ;
le détail du calcul des charges ainsi que leur répartition ;
la précision du type de compteurs : individuels ou collectifs ;
le montant et le mode de versement de la garantie locative.

Bon à savoir : le bail doit être établi en 3 exemplaires identiques, tous signés à la main. Un sera conservé par le propriétaire, un par le locataire, et l’autre sera remis à l’administration belge.

L’obligation d’enregistrement du bail

L’enregistrement du contrat de bail auprès de l’administration doit obligatoirement être effectué dans un délai de 2 mois suivant sa signature.

Concrètement, pour enregistrer un bail, vous pouvez :

aller directement au Bureau Sécurité juridique dont dépend le logement ;
envoyer un courrier au bureau Sécurité juridique compétent ;
aller sur le site MyRent du Service Public Fédéral des Finances.

L’enregistrement du contrat de bail est gratuit s’il s’agit de la résidence principale de votre locataire. Dans les autres cas, il faudra prévoir des droits d’enregistrement, à hauteur de 0,2 % du montant cumulé des loyers et des charges pour toute la durée du bail (avec un plancher à 50 €).

Attention : si le bail n’a pas été enregistré dans le délai imparti, le locataire peut le résilier à tout moment, sans devoir respecter de préavis, ni verser d’indemnité. Pour cela, il devra envoyer une lettre de mise en demeure à son bailleur : au bout d’un mois sans retour de sa part, le locataire pourra résilier son bail. Le propriétaire peut également être condamné à devoir verser une amende.

Le montant du loyer et des charges

Si le montant du loyer peut être fixé librement par le propriétaire, certaines règles sont tout de même à avoir en tête :

Au bout de chaque période de 3 ans, le loyer peut être révisé (soit à la demande du propriétaire, soit à celle du locataire). En cas de désaccord entre les deux parties, c’est le juge de paix qui tranchera. Dans tous les cas, pour que la révision s’applique, il faut que la valeur locative du logement ait évolué.

Le décompte des charges doit se faire à part du loyer. Les charges peuvent être :

Forfaitaires : le locataire et le propriétaire s’entendent sur un montant forfaitaire. Le propriétaire, comme le locataire, ne pourront pas demander de régularisation ultérieure, si le montant des frais réels s’avérait plus élevé ou plus bas que le montant forfaitaire.
Réelles : le locataire verse alors une provision, et le propriétaire peut demander périodiquement une participation supplémentaire, ou au contraire doit rendre le trop-perçu, pour coller au montant des charges réelles.

A noter : vous n’avez pas le droit de prendre l’initiative d’expulser un locataire pour non paiement du loyer ou des charges. La loi précise que vous devez obligatoirement demander l’intervention d’un juge de paix.

L’état des lieux

L’état des lieux est un document obligatoire qui doit être ajouté en annexe du contrat de bail :

Il doit être daté et signé par le locataire et le propriétaire (ou son mandataire : par exemple une agence immobilière).
L’état des lieux doit être réalisé au plus tard 1 mois après l’arrivée du locataire.

Bon à savoir : s’il est obligatoire pour le locataire d’assurer le logement dans lequel il habitera, l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour le propriétaire bailleur. Cela n’en reste pas moins une sécurité essentielle.

Le certificat PEB/CPE

En Belgique, quelle que soit la région, le propriétaire doit remettre au locataire un certificat de performance énergétique du logement :

Ces certificats attribuent une note entre A et G au logement (A et F en Flandre), selon ses performances énergétiques.
On parle de certificat PEB pour les régions de Bruxelles et la Wallonie, et de certificat CPE ou EPC en Flandre.
La durée de validité de ces documents est de 10 ans.

A noter : le certificat de performance énergétique doit être remis au locataire au plus tard 2 mois après la date de signature du contrat de bail. Ceci étant dit, le niveau de performance énergétique du logement doit être précisé dès l’annonce immobilière.

L’obligation de mise à disposition d’un logement salubre

Le logement mis à disposition du locataire doit respecter les exigences minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement minimal prévues au niveau national d’une part, et régional d’autre part. En effet, selon que votre logement est situé en Flandre, en Wallonie, ou sur Bruxelles-capitale, des règles spécifiques peuvent s’appliquer.

Globalement, votre logement doit être décent, sûr, et ne pas représenter de danger pour la santé de son/ses locataire(s).

Pour connaître les normes à respecter pour pouvoir louer un appartement en Belgique (lien vers article pas encore publié), rendez-vous sur notre article !

Les travaux et réparations

Le propriétaire a l’obligation de maintenir le logement dans un état suffisant pour être loué pendant toute la durée du bail. Ceci étant dit, l’entretien courant du logement n’est pas à la charge du propriétaire.

Concrètement :

Le propriétaire a la charge de tout ce qui concerne la structure du logement, les réparations importantes, celles liées à la vétusté, à la force majeure et à l’équipement nécessaire à l’utilisation du logement.
Le locataire a la charge de l’entretien et des réparations des dégâts courants du logement : entretien de la chaudière, détartrage de la plomberie, entretien des sols, etc.

Les obligations pour la résiliation du bail

1. Rupture du bail en fin de bail

Si c’est le propriétaire qui souhaite résilier le bail, il doit respecter un délai de préavis :

de 6 mois pour un bail de 9 ans ;
de 3 mois pour un bail court (de 3 ans maximum).

Si ce délai n’est pas respecté, le bail sera reconduit d’office.

Bon à savoir : si le propriétaire et le locataire sont tous les deux d’accord, ils peuvent mettre fin au bail à tout moment (même si le bail n’arrive pas à son terme).

2. Rupture du contrat de bail en cours de bail

Si vous désirez rompre le bail en cours de contrat, voici les informations importantes à connaître :

Pour un bail de courte durée (3 ans maximum) : le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 3 mois, et verser une indemnité de 1 mois de loyer au locataire. Le bail peut être résilié seulement après 1 année entière de location, et uniquement si vous récupérez le logement pour votre usage personnel ou celui d’un membre de votre famille.
Pour une échéance de bail fixée initialement à 9 ans : le préavis à respecter est de 6 mois. Vous pouvez résilier le bail pour récupérer l’usage du logement pour vous ou vos proches, ou pour y réaliser des travaux importants. Vous avez également l’option de donner congé à votre locataire sans motif, mais dans ce cas-là, vous devrez verser une indemnité au locataire de 9 mois de loyer si celui-ci occupe le logement depuis 3 à 6 ans, ou de 6 mois de loyer s’il l’occupe depuis plus de 6 ans.

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