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Investissement locatif : faut-il investir en résidence étudiante ?
Investir dans l’immobilier, c’est un projet qui a du sens. Mais encore faut-il faire les bons choix ! Dans cet article, nous allons tout vous expliquer concernant l’investissement locatif en résidence étudiante. Ce type de logement dédié aux étudiants attire de nombreux investisseurs, alors, pourquoi pas vous ? Quels sont les avantages des studios ? Comment bien investir ? Découvrez vite tous nos conseils.
Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?
Comme son nom l’indique, une résidence étudiante se situe le plus souvent proche des universités ou des grandes écoles. Dans le respect de l’article L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, ces résidences doivent fournir des services et des équipements à tous les locataires étudiants pour faciliter leur vie au quotidien. On retrouve notamment un accueil, un gardien, une laverie, une salle de télévision, une cafétéria, une salle de sport, un accès Internet, etc.
Pour ce qui est des appartements proposés, nous sommes principalement sur des studios meublés et équipés de 15 à 25 m2 et disposant d’une kitchenette. Il existe parfois des appartements de type T2 pour des couples, mais cela est plus rare. L’idée est que chaque étudiant puisse venir dans son logement, uniquement avec ses valises. Il est donc impératif de proposer un appartement prêt à l’emploi.
Au niveau du contrat de location, on parle d’un bail meublé classique, d’un bail meublé étudiant de 9 mois ou encore d’un bail mobilité allant de 1 à 10 mois. Ce type de bail est donc de courte durée et peut vous permettre de faire de la location saisonnière l’été.
Est-ce rentable d’investir dans une résidence étudiante ?
À la rentrée 2023, on comptabilise plus de 3,01 millions d’étudiants. Aujourd’hui, le CROUS (Centres Régionaux des Oeuvres Universitaires et Scolaires) propose seulement un peu plus de 233 000 logements. Au vu de la forte demande, tout nous pousse à croire qu’investir dans une résidence étudiante est un projet très rentable et attendu.
En plus du marché en plein essor, les résidences étudiantes offrent d’autres avantages comme :
- Un fort rendement locatif annuel de 3,5 % à 4 % nets de charges ;
- Un respect du temps de contrat de location ;
- Une gestion efficace grâce au gestionnaire locatif ou l’exploitant preneur à bail ;
- Des dispositifs fiscaux intéressants ;
- Une rentabilité qui augmente la valeur du logement à la revente.
Lorsque vous investissez dans une résidence étudiante, vous bénéficiez du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard 2023 qui soutient la mise à disposition de résidences services meublées, neuves ou rénovées, sur le marché immobilier. Cette loi permet d’obtenir une réduction de son impôt sur le revenu (IR) de 11 % et la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement. Cette réduction s’étale sur 9 ans, est repérable 6 ans et se fait uniquement pour les logements dont le prix de revient ne dépasse pas les 300 000 € HT.
Autre avantage non négligeable, c’est le statut de loueur en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou le régime des micro-BIC. Comme son nom l’indique, ce statut est attribué aux bailleurs non professionnels qui louent des logements meublés à titre de complément de revenus. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 €, alors vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos loyers. Enfin, le régime réel permet une déduction des charges liées à la propriété de votre logement.
Comment déclarer les revenus locatifs d’un logement en résidence étudiante ?
Par défaut, les revenus locatifs d’un logement en résidence étudiante sont déclarés en LMNP ou en BIC. Cependant, il est possible de changer son statut pour bénéficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Pour cela, il faut que vous obteniez votre logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou rénové entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2023. Une exception est également réalisée lorsque votre logement a été réhabilité et achevé depuis 15 ans maximum.
Comment investir dans une résidence étudiante ?
Comme nous avons pu le voir, investir dans une résidence étudiante demande une grande rigueur dans le respect des règles. Il est impératif d’avoir une bonne localisation du logement, une mise à disposition de services de qualité pour les étudiants, un appartement tout équipé, et enfin, un gestionnaire exploitant fiable pour gérer votre ou vos locations.
1. Une bonne localisation
La résidence de votre logement étudiant doit être positionnée à proximité des établissements universitaires ou des grandes écoles et des transports en commun. Elle peut également être proche d’un centre-ville, et par conséquent, des commerces, des lieux de vie, etc. Votre locataire étudiant doit pouvoir se déplacer facilement, et sans voiture, de son école et du centre-ville à son logement.
La bonne localisation de votre bien immobilier évitera la vacance locative et conditionnera sa valeur immobilière et le montant de votre loyer. Les grandes villes étudiantes comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Strasbourg ou encore Paris sont très appréciables pour réaliser ce type de projet.
2. Des services et équipements de qualité
Plus la résidence étudiante dans laquelle vous investissez propose un panel de services de qualité, plus votre locataire étudiant aura envie de venir y habiter. Au minimum, vous devez proposer trois des services suivants : un accueil, un petit-déjeuner, du linge de maison et un service de ménage. Il en est de même pour votre logement qui doit être entièrement équipé et meublé. Une salle de bain, un espace cuisine et un accès à Internet sont des critères indispensables.
Ces prestations ont un faible coût de gestion, ce qui permet au gestionnaire exploitant de réinvestir les bénéfices dans la maintenance du matériel proposé : machines à laver, engins sportifs, cafetières, etc. La résidence étudiante se veut rentable et pérenne, et cela est très appréciable lorsque l’on veut faire de l’investissement immobilier.
3. Un gestionnaire locatif fiable
Que ce soit vous ou votre gestionnaire locatif, il est important d’être correctement organisé. Il faut anticiper les temps de vacances locatives, entretenir votre mobilier et électroménager régulièrement, bien sélectionner votre locataire étudiant, gérer les éventuels conflits de voisinage et anticiper les échéances fiscales.
Pour réaliser toutes ces missions, il est préférable de faire appel à un gestionnaire fiable. Ce dernier s’occupera de tout et vous permettra de garantir la rentabilité de votre investissement.
