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Calcul des frais de notaire : comment s'y prendre ?
Vous achetez une maison ou un appartement ? Les frais de notaire seront incontournables. Cette dépense est importante à budgéter car, mine de rien, elle peut représenter jusqu’à 8 % en moyenne du prix d’achat d’un logement. A quoi correspondent exactement les frais de notaire ? Comment les calculer et obtenir une réduction ? Studapart vous éclaire sur toutes ces questions.
Frais de notaire : qu’est-ce que c’est ?
Le terme « frais de notaire » est trompeur puisque nous sommes nombreux à penser que cette somme, versée au notaire lors de l’achat d’un logement, correspond à sa rémunération. La réalité est toute autre puisque le notaire en conserve seulement 10 % pour se rémunérer.
D’ailleurs, la profession notariale parle plutôt de « frais d’acquisition » que de « frais de notaire » pour refléter un peu mieux la nature réelle de cette somme, à savoir : des taxes, en majorité, qui sont collectées pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.
Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur, et doivent être versés au moment de la signature de l’acte de vente. Ce versement se base sur une estimation : une fois que le notaire aura redistribué les taxes, il peut éventuellement demander une régularisation quelques mois plus tard au besoin.
Il peut arriver exceptionnellement que les frais de notaire soient versés par le vendeur, et non par l’acheteur : par exemple dans le cadre d’une opération promotionnelle menée par un promoteur immobilier. On parle alors d’achat immobilier « acte en main ».
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Comme nous l’évoquions, les frais de notaire représentent en majorité des taxes. Rentrons dans le détail de leur composition exacte.
Les droits de mutation
Les droits de mutation sont les taxes et impôts collectés par le notaire, qui les versera ensuite au Trésor Public. On les appelle aussi « droits d’enregistrement » ou encore « Taxe de Publicité Foncière » (TPF). C’est la partie la plus importante des frais de notaire : environ 80 %.
Parmi les droits d’enregistrements, on compte : la taxe communale, la taxe départementale, la taxe nationale collectée pour l’Etat, ainsi que la contribution de sécurité immobilière.
La contribution de sécurité immobilière est due à l’Etat pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière.
Le montant des droits de mutation varie en fonction :
- du prix d’achat du logement ;
- de l’état du logement : neuf ou ancien ;
- de son emplacement géographique.
Les frais et débours
Environ 10 % des frais de notaire correspondent à des « frais et débours », c’est-à-dire à des sommes que le notaire a avancé pour votre compte. Cette partie des frais d’acquisition sert donc à le rembourser des formalités qu’il a dues effectuer dans le cadre de votre achat immobilier.
On y retrouve principalement des frais liés à l’officialisation du changement de propriété sur le logement acheté : frais de publication de vente, inscription des garanties hypothécaires, frais cadastraux, etc. On peut également y trouver certains frais exceptionnels (engagés à votre demande) : intervention d’un géomètre expert, ou frais de déplacements par exemple.
Les émoluments
Dernier élément : la rémunération du notaire, appelée aussi « émoluments ». Elle correspond à 10 % environ de l’enveloppe totale des frais de notaire.
Ce montant n’est pas fixé librement par l’office notarial : il est réglementé par l’Etat. Quel que soit le notaire à qui vous vous adresserez, les émoluments seront donc identiques.
Quel que soit le nombre de notaires qui interviennent sur la vente immobilière, la part des frais de notaire dédiée aux émoluments restera la même : les notaires se la partageront entre eux. Même si le vendeur a déjà son propre notaire, vous avez donc tout intérêt à faire appel au vôtre également, pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé individuel.
Calcul des frais de notaire
Le montant des frais de notaire varie en fonction du logement que vous achetez, de son prix, et du département dans lequel il se situe. En moyenne, il faut prévoir entre 2 et 3 % du prix d’achat dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien.
Calcul des droits de mutation
Les droits d’enregistrement sont plus ou moins élevés, selon que vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien.
| Taxe collectée pour le compte de... | % du prix d'achat dans l'ancien | % du prix d'achat dans le neuf |
| L'Etat | Entre 0,03 et 0,11 % | 0,01 % |
| Le département | Entre 1,20 et 4,50 % | 0,70 % |
| La commune | 1,20% | 0 |
| Taux global des droits de mutation | 5,81% | 0,71% |
Un logement ancien est une maison ou un appartement qui a plus de 5 ans, ou qui a déjà changé de propriétaire au moins une fois.
Les droits de mutation comprennent aussi une contribution de sécurité immobilière : le taux de cette taxe est le même dans l’ancien comme dans le neuf, quel que soit le département dans lequel vous achetez votre logement. Il faut compter 0,10 % du prix d’achat.
La contribution de sécurité immobilière ne peut pas être inférieure à 15 €.
Estimation des frais et débours
Difficile de donner un chiffre exact pour les frais et débours puisque cette somme variera en fonction des formalités précises effectuées par le notaire dans le cadre de votre achat immobilier.
Vous pouvez prévoir une enveloppe moyenne de 1 200 €, en gardant en tête que cela reste une estimation.
Calcul des émoluments
La rémunération du notaire se calcule sur la base d’un barème dégressif, selon le prix du logement. Le calcul se fait tranche par tranche :
| Tranches | % à appliquer sur le prix d'achat |
| Entre 0 et 6 500 € | 3,870 % |
| Entre 6 500 € | 1,596 % |
| Entre 17 000 € et 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Rien de mieux qu’un exemple pour clarifier les choses :
Prenons l’hypothèse que vous achetez une maison à 250 000 €. Le calcul des émoluments du notaire se fera de la façon suivante :
| Tranches | % à appliquer sur le prix d’achat |
| Entre 0 et 6 500 € | 6 500 x 3,870 % = 2 515, 5€ |
| Entre 6 500 et 17 000 € | (17 000 – 6 500) x 1,596 % = 167,58 € |
| Entre 17 000 et 60 000 € | (60 000 – 17 000) x 1,064 % = 457,52 € |
| Au-delà de 60 000 € | (250 000 – 60 000) x 0,799 % = 1 518,1 € |
| Montant total de la rémunération du notaire | 4 658,7 € |
La rémunération du notaire ne peut pas dépasser 10 % du prix d’achat de votre logement, et ne peut pas être en-dessous de 90 € (article R444-9 du Code de commerce).
Pour vous faire une idée plus précise du montant des frais d’acquisition d’un logement spécifique, rendez-vous sur la calculatrice des frais de notaire proposée par le site du Service Public.
Comment réduire les frais de notaire ?
Plusieurs pistes peuvent être explorées pour obtenir une réduction des frais de notaire.
Négocier une diminution des émoluments
Les notaires peuvent appliquer une remise sur leur rémunération depuis 2016. Cette diminution de leurs émoluments est facultative, mais s’ils décident de l’appliquer, ils doivent en faire profiter tous leurs clients sur une même prestation : par exemple, pour tous leurs clients qui les sollicitent pour un achat immobilier.
Les modalités de la remise applicable sont strictement encadrées par la loi :
- La remise ne peut pas dépasser 20 % de la rémunération du notaire.
- La transaction concernée doit être d’au moins 100 000 €.
- La réduction se calcule seulement sur la part de rémunération du notaire calculée sur la tranche supérieure à 100 000 €.
Déduire les frais d’agence
Vous êtes passé par une agence immobilière pour acheter votre logement ? Les frais d’agence peuvent être déduits du prix d’achat pour calculer les frais de notaire.
Quelques petites précautions à prendre pour s’assurer que les frais d’acquisition pourront bien être calculés sur la somme nette vendeur :
- Dans le mandat signé avec l’agence : il doit être spécifié que c’est vous qui êtes redevable des frais d’agence.
- Dans le compromis de vente : le montant du prix de vente du logement et le montant des frais d’agence doivent être précisés de manière distincte.
- Au moment de payer le logement, faites deux virements distincts : un pour les frais d’agence, et un pour le montant de la maison ou de l’appartement.
Retirer les meubles et équipements du calcul
Tous les meubles et équipements qui resteront dans le logement peuvent être déduits du prix d’achat avant de calculer les frais de notaire : électroménager, cuisine équipée, meubles de salle de bains, abri de jardin, etc.
Tant que le montant final des équipements déduits reste cohérent, vous n’aurez pas besoin de fournir de justificatifs. Attention à ne pas être trop gourmand, pour éviter le contrôle fiscal : en vous en tenant à une fourchette de 2 - 3 % du prix de vente, vous sécurisez l’opération.
Pour que les frais de notaire soient calculés sans tenir compte des meubles et équipements qui restent dans le logement, il faut penser à séparer le prix de vente du logement de celui des équipements dans le compromis de vente.
