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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : quelles sont les règles ?
Les règles changent en 2024 pour l’impôt sur la fortune immobilière ! Depuis son instauration en 2018, l’IFI a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Elle marque un tournant significatif dans la fiscalité des hauts patrimoines en France puisque cette révision a considérablement réduit le nombre de contribuables concernés par rapport à l'ISF, en orientant l'impôt uniquement vers les actifs immobiliers. Mais qu’est-ce qui change en 2024 pour l’impôt sur la fortune immobilière ? On vous explique !
Qu'est-ce que l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. Il concerne les patrimoines immobiliers dont la valeur nette dépasse 1,3 million d'euros. À noter que l'IFI ne prend en compte que les actifs immobiliers et exclut les autres formes de fortune, comme les placements financiers. Les biens pris en compte sont :
- Biens immobiliers bâtis : cela inclut les maisons, appartements et leurs dépendances telles que les garages, parkings et caves, qu'ils soient à usage personnel ou mis en location.
- Bâtiments classés monuments historiques.
- Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2024.
- Biens immobiliers non bâtis : Il s'agit des terrains à bâtir et des terres agricoles.
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers détenus par des parts de sociétés immobilières.
- Droits immobiliers : l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation.
- L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont une autre personne possède la nue-propriété, permettant d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus sans en être le propriétaire définitif.
- Le droit d'usage permet à une personne d'utiliser un bien et d'en profiter dans les limites de ses besoins personnels, sans pouvoir en tirer des revenus.
- Le droit d'habitation est une forme spécifique du droit d'usage qui autorise une personne à occuper un logement pour y vivre, sans possibilité d'en percevoir des loyers.
Qui doit payer l'IFI ?
L'IFI s'applique à toute personne physique domiciliée fiscalement en France, ainsi qu'aux non-résidents possédant des biens immobiliers en France. L'impôt sur la fortune immobilière est ainsi basé sur le patrimoine immobilier net taxable des membres du foyer fiscal (qu'il s'agisse de personnes célibataires, veuves, divorcées, mariées, pacsées ou vivant en concubinage).
Le seuil de taxation est fixé à 1,3 million d'euros : cela signifie que lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier, les membres de ce foyer deviennent redevables de l'IFI. En tant qu'impôt déclaratif, les personnes concernées doivent soumettre une déclaration IFI en leur nom propre via l'annexe n° 2042-IFI. Les valeurs des biens sont déterminées au 1er janvier de chaque année d'imposition.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique donc si le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Cependant, bien que l'impôt ne soit dû que si votre patrimoine dépasse ce seuil, le calcul de l'impôt lui-même commence à partir de 800 000 euros selon un barème progressif.
Voici comment cela fonctionne :
- le barème de l'IFI commence à 0,5 % pour la portion de la valeur nette taxable entre 800 000 euros et 1,3 million d'euros ;
- au-delà de 1,3 million d'euros, les taux augmentent progressivement jusqu'à atteindre 1,5 % pour la portion de la valeur qui dépasse 10 millions d'euros.
Par exemple, si votre patrimoine immobilier net taxable est de 2 millions d'euros, vous ne payerez pas d'IFI sur les premiers 800 000 euros. Vous payerez ensuite 0,5 % sur la portion de votre patrimoine entre 800 000 euros et 1,3 million d'euros, et le taux applicable pour la portion au-delà de 1,3 million jusqu'à 2 millions d'euros.
Quelles sont les nouvelles règles pour 2024 ?
Pour 2024, une réforme notable a été introduite dans la loi de finances, rendant le calcul de l'IFI plus complexe. Les principaux changements concernent la révision des règles de détermination de l'assiette imposable. Auparavant, il était possible de déduire presque toutes les dettes associées à la société détenant des biens immobiliers pour optimiser sa déclaration fiscale. Cependant, Bercy a supprimé cette possibilité afin d'uniformiser les règles de déductibilité des dettes.
En 2024, les règles de calcul ont changé. Pour réduire son assiette d'imposition, il est désormais possible de déduire seulement les dettes directement liées aux actifs immobiliers :
- le montant restant de l’emprunt immobilier à rembourser ;
- les dépenses engagées pour la rénovation du bien ;
- la taxe foncière ;
- les apports ayant servi au financement des actifs immobiliers soumis à l'IFI.
Après le calcul du montant des dettes déductibles, les nouvelles règles de 2024 introduisent un coefficient immobilier pour mieux refléter l'impact de l'immobilier sur la valeur d'une entreprise. Ce coefficient représente la proportion du patrimoine immobilier dans la valeur totale vénale de votre société. Son ajout permet une évaluation plus précise des actifs pour des raisons fiscales, en ajustant la valeur taxable selon la part réelle de l'immobilier.
Par exemple, si la valeur vénale totale de votre société est de 2 millions d’euros et que le patrimoine immobilier représente 500 000 euros, le coefficient immobilier sera de 0,25 (500 000 / 2 000 000). Ce coefficient est ensuite utilisé pour ajuster certaines valeurs utilisées dans le calcul des impôts.
Enfin, pour éviter de déclarer un montant supérieur à la valeur réelle de vos biens, la loi de finances pour 2024 a introduit deux nouveaux plafonds :
- la valeur déclarée à l'IFI ne peut pas dépasser la valeur nette totale des biens immobiliers ;
- la valeur déclarée à l'IFI ne peut pas dépasser la valeur réelle de la société.
Un propriétaire peut ensuite choisir entre ces deux plafonds, en optant pour le plus bas des deux afin d'optimiser votre déclaration tout en respectant les règles en vigueur.
Quel est le risque en cas de sous-estimation ?
La sous-estimation des biens immobiliers peut entraîner des sanctions sévères. L'administration fiscale dispose de moyens de contrôle et de recoupement des informations pour détecter les sous-évaluations. En cas de découverte d'une sous-évaluation, le contribuable peut faire l'objet d'un redressement fiscal avec des pénalités significatives. Le montant des pénalités peut atteindre jusqu'à 40 % de la somme due non payée en cas de mauvaise foi. Il est donc crucial de fournir des estimations précises et justifiées de la valeur des biens.
Impôt sur la fortune immobilière : ce qu’il faut retenir
L'IFI est un impôt complexe, qui nécessite une attention particulière pour éviter des erreurs coûteuses. Les réformes récentes visent à garantir une évaluation plus précise et une imposition équitable des patrimoines immobiliers. Les contribuables doivent donc se tenir informés des nouvelles réglementations et, si nécessaire, faire appel à des professionnels pour s'assurer de la conformité de leur déclaration fiscale !
Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d'euros, vous n'êtes pas soumis à l'IFI et ne devez donc pas remplir de déclaration.
La résidence principale est incluse dans le patrimoine taxable de l'IFI 2024. Votre résidence principale correspond à votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
Vos biens ou droits immobiliers doivent être utilisés pour l'exercice d'une activité libérale, industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Cette activité doit être exercée de manière régulière, continue et générer des revenus suffisants pour subvenir à vos besoins.