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Dispositif Loi Pinel 2023 : qu’est-ce qui change ?
Le dispositif Pinel, en application depuis le 1er janvier 2015, permet d’obtenir une réduction d’impôt sur un investissement locatif.
Les conditions d’éligibilité au dispositif évoluent en 2023. Quelles sont les nouveautés impactant la loi Pinel ? Comment continuer à profiter de cette défiscalisation ?
Studapart vous explique les modalités d’application de la loi Pinel en 2023.
Qu’est-ce le dispositif d’investissement locatif Pinel ?
Les investissements concernés par cet avantage fiscal
Le dispositif Pinel s’applique sur les investissements effectués entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, dans les zones A, A bis ou B1.
Voici les acquisitions qui peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :
- Les logements neufs.
- Les VEFA : ce sont des logements en l’état futur d’achèvement. Cela signifie qu’ils ne sont pas encore construits, ou qu’ils sont en cours de construction.
- Les logements que vous faites construire.
- Les biens anciens avec travaux : il peut s’agir d’un logement que vous réhabilitez (les travaux doivent alors correspondre au moins à 25 % du coût total de l'opération) ou par exemple un local que vous transformez en habitation.
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel ne s’applique qu’aux logements situés dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles ne sont plus concernées.
Un certain niveau de performance énergétique est attendu sur les logements :
- Pour un logement neuf ou à construire : le logement doit répondre aux exigences de la réglementation thermique RT 2012.
- Pour un logement ancien avec travaux : le logement doit être détenteur, après travaux, du label HPE rénovation 2009 ou du label BBC rénovation 2009.
Les modalités d’application du dispositif Pinel
Pour avoir droit à cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Vous vous engagez à mettre en location le logement acheté, pendant au moins 6 ans. La durée d’engagement initiale peut également être de 9 ans, et monter à 12 ans, par prorogation.
- Le logement doit être loué vide, et être la résidence principale de votre locataire.
- La mise en location doit commencer au plus tard 1 an après l’achat ou la fin de la construction du logement.
- La fixation du loyer n’est pas libre : des plafonds de loyer au m² sont fixés, en fonction de la zone où est situé le logement.
- Le choix du locataire n’est pas libre non plus : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, fixé par l’administration fiscale, en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire, ainsi que de la zone géographique du logement.
Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de mise en location. En 2023, ces taux diminuent : on vous en dit plus juste après !
Quels changements pour le dispositif Pinel en 2023 ?
La loi de finances de 2021 prévoyait des modifications sur le dispositif Pinel, applicables à partir du 1er janvier 2023.
Ainsi, depuis cette date, il existe désormais deux moyens de continuer à bénéficier du dispositif de défiscalisation :
- Pinel classique : dont les taux ont diminué en janvier 2023.
- Pinel plus (ou super Pinel) : qui permet de continuer à profiter des taux des réductions précédents, mais seulement sur des investissements spécifiques.
Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation à connaître pour optimiser votre investissement locatif ? On fait le point dans notre article.
Pinel classique : les nouveaux taux
Sur le Pinel classique, les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt ne changent pas. Le seul changement de taille concerne le taux de réduction en lui-même.
Les taux de réduction du dispositif Pinel ont diminué pour 2023 :
- Pour un engagement de mise en location de 6 ans : le taux est de 10,5 % (contre 12 % en 2022).
- Pour un engagement de 9 ans : la réduction est à 15 % (contre 18 % en 2022).
- Pour un engagement de 12 ans : le taux de la réduction est de 17,5 % (contre 21 % en 2022).
La réduction de l’avantage fiscal Pinel ne s’arrête pas là puisqu’en 2024, les taux de réduction diminuent encore :
- Pour un engagement de 6 ans : le taux passe à 9 %.
- Pour un engagement de 9 ans : la réduction sera à 12 %.
- Pour un engagement de 12 ans : le taux sera de 14 %.
Pinel + : zoom sur les conditions pour en bénéficier
La particularité de Pinel plus est que les taux de réduction du dispositif restent inchangés en 2023 et en 2024 : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.
En revanche, pour continuer à en bénéficier, de nouveaux critères sont à respecter (article 168 de la loi de finances pour 2021).
Le premier concerne l’emplacement géographique du logement :
- Celui-ci doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
- Pour savoir quels quartiers sont concernés, vous pouvez consulter le système d'information géographique de l'Agence nationale de la cohésion des territoires.
La deuxième condition pour profiter des taux de réduction de Pinel plus concerne la « qualité » du logement :
- En terme de performance énergétique et environnementale :
- Les logements acquis en 2023 doivent respecter les exigences de la réglementation environnementale du bâtiment (RE2020), qui entreront en vigueur en 2025.
- Les logements achetés ou construits en 2024 devront en plus avoir la classe énergétique A.
- Les logements acquis en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été émis avant 2022 doivent avoir un DPE A et être détenteurs du label E+C-.
- Le logement doit également répondre à des critères en terme de qualité d'usage et de confort :
- Pour un T1 : la surface habitable minimum doit être de 28 m². Les espaces extérieurs privatifs doivent faire au moins 3 m².
- Pour un T2 : la surface habitable minimum doit être de 45 m² et les espaces extérieurs privatifs d’au moins 3m².
- Pour un T3 : la surface habitable doit être d’au moins 62 m². Les espaces extérieurs privatifs doivent faire au moins 5 m².
- Pour un T4 : la surface habitable minimum doit être de 79 m², et les espaces extérieurs privatifs de 7 m² au moins.
- Pour un T5 : la surface habitable doit être de 96 m² au moins, et les espaces extérieurs privatifs de 9 m² minimum.
- Les ouvertures vers l’extérieur des logements de 3 pièces et plus doivent obligatoirement présenter une double orientation.
Une certaine souplesse peut être envisagée sur ces critères si vous avez déposé votre demande de permis de construire avant le 1er janvier 2022, ou si l’achat de votre logement ne correspond pas à une construction nouvelle.
- Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif.
- Le logement doit être dans une zone où l’offre et la demande immobilière sont déséquilibrées.
- Le niveau de ressources du locataire, ainsi que le loyer, sont plafonnés.
- Un niveau de performance énergétique minimal doit être respecté.
- Vous devez vous engager à mettre le logement en location au moins 6 ou 9 ans, avec une prorogation possible jusqu’à 12 ans.
Où investir : les zones Pinel 2023
Pour profiter du dispositif Pinel en 2023, voici où vous devez effectuer votre investissement :
- Pour Pinel classique (à taux réduit donc) : le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1. Pour savoir dans quelle zone se situe un logement, rendez-vous sur le simulateur du service public.
- Pour profiter des taux de réduction plus intéressants de super Pinel : votre investissement doit obligatoirement avoir lieu dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV). En France métropolitaine, on en compte environ 1 500. Ces quartiers se caractérisent par le faible niveau de revenu de ses habitants, en regard de la moyenne à l’échelle de l’agglomération.
Prêt à vous lancer dans un premier investissement locatif ? Nous vous donnons les informations essentielles à connaître avant de faire le grand saut !
