Comment louer son appartement ? Les 3 questions à se poser

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez louer votre appartement ? Devez-vous passer par une agence ? Faire de la location saisonnière ? Louer meublé ? Avant de louer son logement, tout propriétaire doit se poser les bonnes questions. Afin de vous guider dans votre prise de décision, nous allons les anticiper pour vous et y répondre dans cet article Studapart ! 

Louer son appartement avec agence ou de particulier à particulier ?

En mettant son appartement en location, on peut effectivement se demander s’il n’est pas mieux d’effectuer cela sans l’aide d’une agence immobilière. Cela dépend bien évidemment du temps que vous pourrez consacrer à votre projet locatif. Gérer une location demande de l’organisation, des notions juridiques en cas de litiges et en contrat immobilier, du temps de gestion du dossier tout au long du contrat de location (état des lieux, loyers, etc.) et demande aussi de l’investissement dans votre recherche de locataire, etc. 

Si vous êtes disposé à effectuer ces missions, alors n’hésitez plus ! Vous aurez ainsi la main sur votre projet de location et cela ne vous coûtera rien de plus. Cependant, si vous préférez passer par une agence, cela est aussi possible en échange d’un pourcentage sur le montant de votre location. Avec une agence, vous gagnez du temps et de l’énergie? Cela est d’autant plus à envisager lorsque vous avez plusieurs locations à votre actif. 

Location courte durée, location moyenne durée ou location saisonnière ?

Avant même d’acheter votre appartement, il est bon de se questionner sur son avenir locatif. Location courte ou moyenne durée, location saisonnière, que choisir ? 

Pour répondre à cette question, il est primordial d’analyser votre logement, sa zone d’implantation et les attentes des cibles de votre marché. Si votre logement est proche d’une zone étudiante, peut-être est-il plus intéressant de partir sur un contrat de bail étudiant à courte ou moyenne durée. Si vous êtes en plein centre-ville ou au bord de la mer dans une zone très touristique, pourquoi ne pas partir sur un contrat de bail saisonnier ?

Sachez que chaque type de location comporte son lot d’avantages et d’inconvénients. Les locations saisonnières peuvent être plus intéressantes financièrement, mais demandent une gestion régulière. Les locations étudiantes ou de longues durées peuvent quant à elles vous apporter des bénéfices sur votre taux d’imposition et vous éviter la vacance locative. 

Louer son appartement meublé ou vide ?

Louer son appartement meublé ou vide ? C’est en effet une question essentielle pour l’établissement de votre projet locatif. L’objectif locatif, la durée du bail, le dépôt de garantie et le préavis seront différents. Analysons ensemble les avantages et les inconvénients de ces deux types de location.

1. La location meublée

Louer un logement meublé intègre bien souvent votre location dans un projet de courte ou moyenne durée. En effet, la location meublée s’adresse particulièrement à des étudiants ou à toutes autres personnes de passage comme lors de locations saisonnières. 

Comme son nom l’indique, la location meublée vous contraint à mettre à disposition de votre locataire un certain nombre d’équipements et de mobiliers. Il vous faudra donc investir avant de pouvoir louer votre logement. Ces éléments sont décrits dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. 

En ce qui concerne le bail de votre meublé, ce dernier sera établi pour une durée d’un an renouvelable. Dans le cas d’un bail étudiant ou de mobilité, il sera uniquement d’une durée de 9 à 10 mois maximum et sera en général non renouvelable. À noter que votre locataire ne dispose que d’un mois de préavis s’il veut quitter le logement.

Au niveau juridique, vous obtenez le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) dès lors que vous louez uniquement entre un à deux logements meublés pour moins de 23 000 € de revenus locatifs par an. Vos revenus sont à déclarer et imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Ce statut vous permet de diminuer vos impôts grâce au régime forfaitaire ou réel. Cela se traduit notamment par une déduction de vos charges et une imposition sur la moitié de vos revenus locatifs. Et si vous correspondez aux critères exigés, vous pouvez également disposer d’une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF). 

Enfin, il est important de mettre en avant le fait qu’un logement meublé peut être loué avec un prix plus élevé qu’un logement vide. Cela résulte principalement de l’investissement fait dans le mobilier et les équipements de l’habitation. Dans cette logique, la caution de votre locataire pourra aussi être plus importante, mais ne pourra pas excéder 2 mois de loyer hors charges. 

2. La location vide

La location vide permet quant à elle de minimiser le turn-over et de disposer de locataires sur le long terme. En effet, ces derniers pourront davantage s’installer durablement et s’approprier le logement. Ce paramètre réduit considérablement vos risques de vacances locatives. 

Qui dit location vide, dit pas de meubles à acheter ! Cela vous permet de vous préserver d’un investissement de départ qui peut être conséquent. Tout comme une location meublée, vous êtes cependant tenu de fournir un logement décent, en bon état, et à minima, équipé d’installations électriques et de gaz, de canalisations et d’aérations, ainsi que d’un système de chauffage. Ces équipements doivent bien entendu être conformes aux normes en vigueur. 

Pour ce qui est de votre contrat de bail, celui-ci sera signé par votre locataire pour une durée de 3 ans renouvelables tacitement. Si votre locataire décide de mettre fin à son contrat, il devra respecter un temps de préavis de 3 mois, ou de seulement 1 mois si votre logement se situe en Zone tendue. 

Côté statut juridique, vous relevez ici du régime des revenus fonciers. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pourrez disposer d’un abattement de 30 % dans le cadre du régime micro foncier. Si vous allez au-delà de ce montant, vos charges réelles (travaux, entretien…) pourront tout de même être déduites dans le cadre du régime réel. 

Cependant, tout bénéfice induira le paiement d’un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition. Pensez à bien déclarer vos travaux lors de vos déclarations afin de réduire votre taux d’imposition ! À noter qu’à l’inverse d’un meublé, vous pourrez valoriser un éventuel déficit foncier. Celui-ci s'impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an.

Pour finir, et comme nous avons déjà pu le constater, le montant d’un loyer de logement vide est moins important que pour un meublé. Le montant du dépôt de garantie suit cette même logique et ne devra pas excéder 1 mois de loyer hors charges.

Les étapes pour mettre en location son logement

Mettre un logement en location nécessite de suivre quelques étapes simples, les voici en détail :

1. Louer un logement décent et en bon état

Pour être autorisé à louer, vous devez proposer un logement qui respecte certains critères comme :

• une surface minimum de 9 m2 au sol et de 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume total minimum de 20 m3,
• des pièces de vie décentes avec au minimum des installations électriques et de gaz, des canalisations et aérations, et un système de chauffage conformes aux réglementations légales,
• des traitements contre les moisissures et parasites dans le cas où vous en auriez,
• des installations et une construction permettant d’avoir un classement A, B ou C au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

En bref, vous devez louer un logement propre, suffisamment grand et aux normes. Il est conseillé de vérifier régulièrement les nouvelles réglementations, qui évoluent régulièrement pour le bien-être des locataires.

2. Réaliser les diagnostics immobiliers

Nous parlions du DPE, diagnostic obligatoire pour la location, et qui vise à mettre sur le marché des logements qui ne sont pas énergivores. 

Au-delà de ce diagnostic, d’autres sont également obligatoires :

• le diagnostic amiante,
• le diagnostic plomb,
• le diagnostic gaz, 
• le diagnostic électrique, 
• le diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP),
• le diagnostic plan d’exposition au bruit (PEB),
• le diagnostic Loi Boutin.

3. Établir son contrat de bail

Pour bien louer son logement, il est important de bien établir son contrat de bail. Pour cela, il faut tout d’abord choisir votre type de location. Est-ce une location vide ou meublée, une location saisonnière ou longue durée, une location étudiante et/ou en colocation ? 

Une fois votre bail défini, il vous faudra rédiger votre contrat qui vous protégera, ainsi que votre locataire, et attestera de la légalité de votre location. N’hésitez pas à vous référer à des modèles existants, mais aussi au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pour sa rédaction. 

4. Fixer le montant du loyer, du dépôt de garantie et des charges

Bien fixer votre loyer et votre dépôt de garantie vous permettra de rester compétitif par rapport au marché immobilier, de vous garantir une mise en location et de respecter les lois en vigueur. En effet, que ce soit dans le cadre de la Loi Pinel, de l’encadrement des loyers de certaines villes, ou d’autres réglementations, vous devrez impérativement tenir compte de certains plafonds pour votre mise en location. 

N’oubliez également pas de prendre en compte les frais incombant à votre location pour définir le montant de votre loyer. On parle ici des frais liés à la consommation d’eau, d’électricité et de chauffage, ainsi qu’à l’entretien du logement et des éventuelles parties communes. À cela s’ajoutent vos différents impôts et autres taxes liés à votre logement. 

5. Trouver votre locataire et suivre votre projet locatif

Ensuite, il vous faudra faire la promotion de votre logement en établissant votre annonce immobilière. Celle-ci doit être la plus complète possible, afficher les prix TTC et HT de votre loyer, et surtout afficher les résultats de vos diagnostics immobiliers. 

Lorsque vous obtiendrez des demandes de visites, il vous faudra les organiser et récupérer les dossiers de vos locataires candidats. Assurez-vous que ces derniers comportent tout le nécessaire pour évaluer la solvabilité et l’identité des candidats (pièce d’identité, contrat de travail, fiche d’imposition, documents des garants, etc.). C’est grâce à ces informations que vous pourrez sélectionner votre locataire.

Une fois votre logement loué, vous devrez bien évidemment gérer l’entrée de votre locataire dans le logement (état des lieux, remise des clés, signature du contrat, etc.), assurer le paiement des loyers et le maintien en état du logement. 

6. Assurer votre logement et vous prémunir des impayés

Enfin, n’oubliez pas d’assurer votre logement, en plus de l’assurance habitation de votre locataire. Une garantie contre les loyers impayés est également fortement conseillée ! Nous ne savons jamais ce que nous réserve l’avenir ! 

Sachez que chez Studapart nous vous proposons notre propre garantie loyers impayés et entièrement gratuite pour vous. En passant par notre plateforme pour votre mise en location, vous bénéficierez également gratuitement de notre assurance dégradation. Grâce à elle, vous serez couvert en cas de dégradations mobilières et immobilières.