Pourquoi et comment créer une SCI quand on a un logement ?

Si vous envisagez de louer votre logement, votre entourage vous a sûrement recommandé de monter une SCI. Vous êtes certain de votre projet locatif, mais le terme “SCI” ne vous parle pas. Traduction : la société civile immobilière, ou SCI, est une société ayant pour but l’exercice d’une activité immobilière. Cette forme de société permet donc de se lancer dans l’achat, la gestion ou bien la location de biens immobiliers. 

Vous l’avez compris, la création d’une SCI peut tout à fait s’inscrire dans votre projet locatif. Mais concrètement, quels sont les avantages que peut représenter une SCI pour vous ? Comment créer une telle société ? Comment y intégrer votre bien immobilier ? Studapart vous explique tout pour que la SCI n’ait plus aucun secret pour vous !

Pourquoi choisir la SCI ?

Pourquoi se lancer dans des formalités de création de société pour louer son logement ? Justement, parce que vous créez une société ! Une telle structure juridique renforce votre crédibilité et est un gage de confiance, tant pour les investisseurs et établissements bancaires que pour vos futurs locataires. Avec une SCI, vous trouverez plus aisément des financements pour d’éventuels projets d’investissement immobiliers, comme acheter d’autres bien destinés à la location. Vous trouverez également des locataires qui seront rassurés par votre statut.

La société civile immobilière, c’est aussi une structure organisée pour gérer votre location. De plus, cette société n’est pas rigide, et ne risque pas de vous contraindre dans votre manière de gérer votre bien. En effet, la SCI est flexible dans son organisation et dans son fonctionnement. Vous pouvez adapter les statuts à votre projet et les personnaliser pour qu’ils vous correspondent.

Un avantage non-négligeable et qui est souvent l’argument principal pour beaucoup de personnes dans votre situation : la SCI est très avantageuse pour la location. Cette société est soumise à l’impôt sur le revenu. Il est donc possible de déclarer un déficit foncier si vos charges sont supérieures à vos loyers perçus. Ce déficit peut ensuite être imputé sur vos revenus. Ce mécanisme vous permettra de diminuer vos revenus imposables, et donc le montant de votre imposition.

Enfin, si vous envisagez de transmettre votre patrimoine à vos enfants, la SCI facilitera cette transmission. Ce ne seront pas les biens qui seront directement transmis, mais les parts sociales de la société correspondant au bien. En conséquence, les droits de mutation seront plus avantageux.

Un statut adapté à tous les projets locatifs ?

Quelques particularités concernant les locations meublées et les locations saisonnières sont à connaître.

La location de logements meublés est normalement considérée comme une activité commerciale. Or, la SCI est une société civile, ce qui signifie qu’elle ne peut être utilisée pour l’exercice d’une activité commerciale. La législation française autorise toutefois la création d’une SCI pour cette activité, mais avec une particularité : les règles fiscales appliquées sont celles des sociétés commerciales. Concrètement, la société civile immobilière sera imposée à l’impôt sur les sociétés et les comptes annuels devront être déposés au greffe.

La location saisonnière correspond à la location de logement meublé pour une durée maximum de 3 mois consécutifs. En principe, ce type de location est possible en SCI, mais comme pour la location meublée, la société sera obligatoirement soumise à l’IS.

Pour ces deux types de projets, la SCI ne sera pas le statut le plus adapté.

Comment créer ma société ?

La SCI est une société, donc, des formalités de création sont à réaliser. Voici une liste non exhaustive des étapes nécessaires à sa mise en place :

• la rédaction de statuts,
• la constitution et le dépôt d’un capital social,
• la publication d’un avis de constitution, 
• le dépôt d’un dossier au greffe pour immatriculation.

Le jeu en vaut la chandelle alors ne vous laissez pas freiner par le temps et le coût que prendront ces démarches ! 

Si vous possédez déjà le logement destiné à la location, vous devez l’intégrer à la SCI sous forme d’apport, durant le processus de création de la société. En échange de l’apport de votre bien, vous recevrez des parts sociales. Cette opération transmet la propriété du bien à la société. Pour apporter votre bien, plusieurs étapes sont à réaliser :

• évaluer le bien immobilier, de préférence par un commissaire aux comptes ;
• purger le droit de préemption de la commune en réalisant une déclaration d’intention d’aliéner ;
• publier un avis de transfert de propriété aux services de publicité foncière.

Notez que vous devrez payer des frais de notaire, et potentiellement des droits d’enregistrement et des taxes sur une plus-value.

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