Comment calculer le taux d'usure d'un prêt immobilier ?

Avec la récente augmentation des taux d'intérêt, le taux d'usure devient un obstacle majeur pour de nombreux projets d'achat immobilier. Les particuliers qui cherchent à obtenir un crédit immobilier s’inquiètent de leur capacité à concrétiser leur projet. Qu'est-ce que ce taux d’usure et comment est-il calculé ? Vous saurez tout.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d'usure désigne le taux d'intérêt maximal auquel une institution financière peut prêter de l'argent. Son objectif principal est de protéger l'emprunteur en empêchant la souscription d'un prêt, notamment immobilier, à un taux exorbitant.

Le taux d'usure défini sert de limite au taux annuel effectif global, connu sous l'acronyme TAEG, est obligatoire pour permettre aux individus de comparer différentes offres de prêts. Le TAEG inclut spécifiquement les éléments suivants :

• le taux nominal (le taux effectivement convenu par contrat et effectivement payé) ;
• les frais de dossier ;
• les frais d'assurance et de garantie obligatoires.

Il est illégal d’emprunter au-delà du seuil d’usure. Le TAEG (taux annuel effectif global) proposé par un établissement de crédit devra ainsi toujours être inférieur au taux d’usure en vigueur. Une banque qui dépasse le seuil d’usure risque une peine de 2 ans d’emprisonnement et une amende de 300 000 euros.

À quoi sert le taux d’usure ?

Cette restriction est fixée par la Banque de France. Elle protège donc les particuliers et les professionnels contre des taux d'intérêt abusifs et permet  de maintenir l’équilibre financier du système bancaire. Les réglementations concernant les prêts usuraires sont encadrées par le Code de la consommation et le Code monétaire et financier en France.

Comment calculer le taux d’usure en 2023 ?

La méthode de calcul du taux d'usure est réglementaire. La Banque de France prend en compte la moyenne des taux effectifs pratiqués par les établissements bancaires durant le trimestre précédent, et y ajoute un tiers. Ce calcul permet d'établir la limite au-delà de laquelle un taux d'intérêt est considéré comme usuraire. La formule est donc la suivante : taux effectif moyen + (⅓ * taux d’effectif moyen).

Le taux d’usure s’applique à tous les crédits contractés par des particuliers, des associations, des professionnels et des entreprises. Cependant, il existe plusieurs taux d’usure puisqu’ils sont fixés en fonction :

• de la catégorie de crédit (crédit à la consommation, prêt immobilier, crédit renouvelable, etc.) ;
• du montant total du prêt ;
• de la durée de l’emprunt.

La Banque de France fournit les taux d'usure au public directement sur son site web. Pour les consulter, il vous suffit de visiter la section "Taux et cours" dans la catégorie "Statistiques". Vous pouvez ensuite comparer ces taux au TAEG (taux annuel effectif global) que votre banque propose dans le contexte d'une demande de crédit immobilier.

Quels sont les taux d’usure en vigueur en 2023 ?

Le tableau ci-dessous récapitule les taux d’usure en vigueur pour les prêts immobiliers à date du 1er août 2023. On distingue 3 niveaux de maturité pour les prêts à taux fixes : moins de 10 ans, de 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus. Les crédits à taux variable, plus rares, et les prêts relais répondent à leur propre taux d’usure. 

Comment emprunter malgré le taux d’usure ?

Des solutions existent pour obtenir un crédit immobilier dans de nombreuses situations, sans dépassement du taux d’usure : 

• Obtenir un meilleur taux nominal : tous les établissements bancaires ne se basent pas sur les mêmes critères d’évaluation pour les dossiers de financement de crédit. Nous vous conseillons de faire jouer la concurrence ! 
• Obtenir une meilleure assurance de prêt : depuis la loi Lagarde, vous avez le droit d’avoir recours à la délégation d’assurance pour dénicher un meilleur rapport qualité/prix. 
• Demander des prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt Action Logement ou encore les prêts régionaux.
• Emprunter sur une durée plus courte : plus la durée de prêt est courte, moins la banque prend de risque et meilleur sera votre taux d’intérêt nominal. Attention cependant à ne pas dépasser le taux d’endettement maximum de 35 % de vos revenus. 
• Faire appel à un courtier : il vous accompagne pour monter le meilleur dossier de financement possible, négocie en votre nom et défend votre dossier auprès de ses partenaires bancaires. 

Comment calculer le taux d'usure d'un prêt immobilier : ce qu’il faut retenir

Le taux d'usure constitue donc la limite maximale que les banques peuvent fixer pour un taux d'emprunt. Il s’applique à toutes les catégories de prêts. Ce taux est souvent comparé au TAEG (taux annuel effectif global), qui tient compte non seulement du taux nominal, mais aussi du coût de l'assurance emprunteur et des frais de dossier.