Complément de loyer : comment le calculer ?

Sous certaines conditions et dans des cas spécifiques, un propriétaire est autorisé à ajouter un complément de loyer au montant initial du loyer. Cette mesure s’inscrit dans la continuité de l’encadrement des loyers, un dispositif appliqué dans plusieurs grandes villes de France. Dans quels cas un propriétaire est-il en droit de demander un complément de loyer ? Comment le calculer ? Découvrez notre guide complet pour calculer et appliquer un complément de loyer sur un logement en location.

Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?

Le complément de loyer est une somme additionnelle que le locataire paie en plus de son loyer principal, notamment en raison de caractéristiques exceptionnelles liées à l'emplacement ou au confort de son logement. Ces spécificités sont évaluées en comparant le logement avec d'autres propriétés similaires dans la même zone. 

Introduit par la loi Alur du 27 mars 2014, ce mécanisme est né de l'initiative d'encadrement des loyers, qui empêche les propriétaires de fixer un montant de loyer au-delà d'un plafond déterminé dans certaines villes avec une forte tension locative. Si le bailleur souhaite dépasser ce plafond, il peut utiliser le complément de loyer comme solution.

Dans quelles conditions le propriétaire peut demander un complément de loyer ? 

Complément autorisé

Pour mettre en place un complément de loyer, le propriétaire doit justifier de l'unicité et de l'exceptionnalité de son logement. Si ces conditions sont remplies, ces éléments pourront être reconnus comme des attributs exceptionnels. Le montant du loyer peut alors être augmenté en tenant compte du loyer de référence majoré en vigueur dans le secteur géographique.

Il n'existe pour le moment pas de répertoire détaillé précisant ce qui peut être considéré comme un critère valide pour appliquer un complément de loyer. Cette ambiguïté légale provient du fait que les caractéristiques exceptionnelles (qu'elles concernent la localisation ou le confort) sont sujettes à diverses interprétations. Il est aussi peu fréquent que la Commission Départementale de Conciliation (CDC) intervienne en cas de désaccord. 

Le complément de loyer relève donc essentiellement de la jurisprudence, bien que certains critères aient déjà été reconnus comme valables, comme la présence d'une terrasse offrant une vue remarquable, une grande hauteur sous plafond, ou des équipements de luxe (de type sauna, jacuzzi ou meubles de très haute qualité).

Complément interdit

Suite aux précisions apportées à la loi Alur durant l'été 2022, le gouvernement a identifié certains scénarios dans lesquels l'application d'un complément de loyer est prohibée. C’est notamment le cas si le logement présente l'une ou plusieurs des anomalies suivantes :

• des toilettes situées dans le couloir ;
• des traces d'humidité apparentes sur les parois ;
• une classification énergétique en catégorie F ou G, désignant des "passoires thermiques" ;
• des fenêtres qui ne sont pas hermétiques (à l'exception des grilles d'aération) ;
• une proximité gênante avec un autre bâtiment à moins de 10 mètres ;
• des problèmes d'infiltration ou des inondations venant de l'extérieur ;
• des soucis d'écoulement d'eau au cours des 2 derniers mois ;
• un système électrique vétuste ;
• une luminosité insuffisante dans la pièce principale.

Dans ces conditions, il est strictement défendu d'appliquer un complément de loyer. De plus, il convient de rappeler que certains éléments déjà pris en compte dans le calcul du plafond de loyer ou dans les charges locatives ne peuvent justifier un complément. 

Comment calculer le complément de loyer ?

Complément de loyer à Paris

À Paris, de nombreux propriétaires cherchent à mettre en avant les spécificités uniques de leurs biens par le biais des compléments de loyer. Grâce à son patrimoine architectural et ses zones d'attraction touristique, la capitale française présente de nombreuses opportunités. Parmi les atouts typiquement parisiens, on trouve des vues imprenables sur des monuments emblématiques tels que la tour Eiffel, le Sacré-Cœur ou l'Arc de Triomphe, et des terrasses sur les toits.

Complément de loyer à Lille, Hellemmes et Lomme

Lille, avec ses communes associées Hellemmes et Lomme, a également adopté l'encadrement des loyers, principalement pour réguler les loyers élevés sur les petits logements. Suite à une demande de la ville, le gouvernement a validé cette proposition. L'encadrement des loyers est applicable aux baux signés ou renouvelés à partir de février 2020. Dans certains cas, le complément de loyer permet de dépasser ces plafonds.

Complément de loyer à Lyon et Villeurbanne

Face à la tension locative croissante, Lyon et Villeurbanne ont décidé d'expérimenter l'encadrement des loyers. Cette mesure est effective pour les contrats signés ou renouvelés après octobre 2021. Le complément de loyer y permet de surpasser le loyer de référence majoré établi. À noter que ces plafonds peuvent être ajustés annuellement, en fonction des fluctuations du marché.

Exemple de calcul d'un complément de loyer

Les directives légales ne fournissent pas de méthode claire pour estimer le montant du complément de loyer. Ainsi, c'est à la discrétion du propriétaire de définir la valeur supplémentaire que des caractéristiques comme une terrasse ou une vue exceptionnelle peuvent apporter à son logement. Tout élément justifiant un complément de loyer est potentiellement discutable. Sa pertinence dépend à la fois de l'appréciation du propriétaire et de l'accord du locataire.

Concernant la location meublée, il semble plus aisé de justifier un complément. Le propriétaire peut se référer à la liste des équipements requis pour une location meublée ou bien évaluer la valeur des équipements supplémentaires offerts au locataire.

Prenons un exemple : vous proposez en location un appartement de 3 pièces meublé selon la liste réglementaire, avec un loyer de référence  de 1 000 euros. Vous fournissez en plus un lave-linge et une connexion internet. Il semble alors raisonnable d'envisager un complément de loyer d'environ 100 euros par mois, soit une augmentation moyenne de 10 % par rapport au loyer de référence. 

Comment contester un complément de loyer en tant que locataire ?

Si le locataire conteste le complément de loyer, il a la possibilité de le faire même après avoir signé le contrat de location. La procédure est encadrée par la loi Alur, complétée en 2018 par la loi Elan. Pour ce faire, le locataire doit se tourner vers la Commission Départementale de Conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail. Cette démarche est simple et ne coûte rien. Il suffit d'envoyer une lettre précisant les informations et caractéristiques du bien (nombre de pièces, surface, date de construction, etc.), celles du propriétaire et la raison de la contestation. 

La responsabilité incombe ensuite au propriétaire de justifier la validité de son complément de loyer. Si un consensus est atteint, le loyer sera ajusté conformément à ce qui est stipulé dans l'accord de conciliation établi par la commission, et ce rétroactivement depuis le début du bail. 

Si les désaccords persistent et qu'aucune entente n'est conclue entre le propriétaire et le locataire, le locataire peut contester, dans les 3 mois suivant la réception de la décision de la commission, et décider de porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent. Le locataire cherchera alors à obtenir l'annulation ou la réduction du complément de loyer imposé.

Complément de loyer : ce qu’il faut retenir

Le complément de loyer permet de louer son bien au juste prix, en tenant compte de ses caractéristiques. Nous conseillons cependant aux propriétaires d'être raisonnables en cas de fixation d'un complément de loyer et d'en justifier clairement les raisons dans le bail. En effet, une clause permet de lister les caractéristiques de confort ou localisation pour éviter les litiges !

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