Assurance loyer impayé : dossier du locataire refusé, que faire ?

Vous avez trouvé un locataire pour votre logement mais son dossier n’est pas passé auprès de votre assurance loyer(s) impayé(s) : quelles sont vos options ?

Studapart passe en revue les scénarios envisageables, ainsi que les éléments importants à vérifier dans le dossier d’un locataire pour avoir accès à une garantie loyers impayés.

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ou Garantie Loyers Impayés (GLI) ?

La Garantie Loyer(s) Impayé(s) (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur d’un logement pour le protéger, comme son nom le laisse penser, contre les éventuels impayés de loyer d’un locataire.

Bien que cette assurance ne soit pas obligatoire, c’est une protection très utile pour garantir la rentabilité locative de votre investissement. La plupart des contrats prennent également en charge la procédure d’expulsion du locataire au besoin.

Pour tout savoir sur la Garantie Loyers Impayés (lien vers article pas encore publié), rendez-vous sur notre guide !

Les conditions d'éligibilité : quels documents faut-il demander au locataire ?

Avant de valider (ou non) le dossier d’un locataire, l’assurance l’étudiera avec minutie. C’est au propriétaire de préparer ce dossier, et de s’assurer qu’il est complet, pour obtenir la couverture de l’assurance.

Pour constituer le dossier du locataire à présenter à l’assurance loyers impayés, vous devrez réunir :

• s’il est salarié : ses 3 derniers bulletins de paie + une copie de son contrat de travail ou une attestation employeur de moins de 30 jours + son dernier avis d’imposition ;
• s’il est indépendant : ses 2 (voire 3) derniers avis d’imposition + son numéro de SIREN + ses 3 derniers relevés bancaires professionnels ;
• s’il est étudiant ou apprenti : une attestation de scolarité pour l’année en cours + un justificatif de revenus des garants ;
• une copie d’une pièce d'identité du locataire (carte d’identité ou passeport) ;
• une copie du contrat de bail signé ;
• une copie de l’état des lieux d’entrée ;
• une attestation d’assurance habitation pour le logement.

Le plus important pour l’assurance est la solvabilité du locataire et/ou de ses garants, et donc sa capacité à régler le loyer en temps et en heure.

Comment trouver un locataire fiable ? On vous partage les critères importants à avoir en tête pour choisir un locataire sur lequel vous pourrez compter.

Assurance loyer impayé : quels sont les motifs de refus du dossier du locataire ?

Les raisons derrière le refus d’un dossier varient selon les assureurs, mais on retrouve le plus souvent les motifs suivants :

• Le dossier est incomplet : rien d’irrémédiable, il vous suffira de fournir les pièces manquantes à l’assureur.
• Le locataire pose problème : l’assureur a jugé ses revenus insuffisants, s’est rendu compte qu’il était mauvais payeur, a estimé que sa situation professionnelle était trop précaire, ou encore a décelé des faux dans les justificatifs transmis, etc.
• Le logement ou le bail ne sont pas éligibles : la garantie loyers impayés ne s’applique que sur les résidences principales. De plus, en fonction des assureurs, certaines locations peuvent être exclues du dispositif : sous-locations, locations saisonnières, logements de fonction, etc. Enfin, certains baux commerciaux, professionnels ou ruraux ne sont pas pris en charge par les assureurs.

La plupart du temps, si l’assurance n’a pas retenu le dossier de votre locataire, c’est qu’elle l’a jugé comme étant trop risqué.

Que faire en cas de refus du dossier du locataire par la compagnie d’assurance ?

Le dossier a été refusé par l’assureur ? Il vous reste encore plusieurs cartes à jouer.

Contester le refus

Si vous estimez que le refus de la compagnie d’assurance est injustifié, vous pouvez contester cette décision. Pour cela :

• Envoyez un courrier à votre assurance, de préférence en recommandé avec accusé de réception, qui détaille en quoi vous jugez que son refus n’est pas justifié. Si vous avez des éléments supplémentaires pour étayer vos propos, pensez bien à les joindre à votre courrier.
• Si l’assurance maintient tout de même son refus, vous pouvez saisir la médiation de l’assurance, qui cherchera une solution amiable entre les deux parties. A partir du moment où elle prend en charge votre dossier, la médiation de l’assurance propose sa solution dans un délai de 3 mois maximum.

Souscrire une assurance auprès d’un autre assureur

Toutes les assurances n’ont pas exactement les mêmes critères d’acceptation des dossiers. Ce n’est pas parce qu’une compagnie d’assurance a refusé le dossier de votre locataire que le son de cloche sera le même partout.

Vous pouvez donc tenter votre chance auprès d’un autre assureur.

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Considérer d’autres types de protection

D’autres protections sont envisageables pour diminuer le risque d’impayés :

• Demander une caution solidaire au locataire : en cas d’impayés, le garant prendra le relais du paiement du loyer à la place du locataire. Notez que pour un locataire étudiant ou apprenti, cette protection peut se cumuler avec la souscription d’une GLI.
• Demander une garantie Visale à votre locataire : c’est une caution gratuite proposée par Action Logement aux locataires entre 18 et 30 ans, et aux locataires dont les revenus nets mensuels ne dépassent pas 1 500 €. Notez que cette garantie n’est pas cumulable avec une assurance loyers impayés.

Trouver un autre locataire

C’est un peu l’option de dernier recours.

En théorie, l’assurance loyer impayé se souscrit avant la signature du bail. Ainsi, si le dossier du locataire ne passe vraiment pas, et qu’aucune garantie supplémentaire ne peut être apportée, vous pouvez considérer le choix d’un autre locataire.

Comment se protéger contre le risque de loyer impayé ? On vous explique tout !