Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?

Investir dans l’immobilier, comme dans la finance, ne garantit pas toujours une rentabilité à court ou moyen terme. Maximiser l’argent investi suppose de mettre en place des stratégies précises. Vous souhaitez savoir quel type d’investissement locatif est le plus rentable ? Studapart, agence de location pour particuliers et professionnels, vous donne 5 types de placements immobiliers à étudier.

Investissement locatif stratégique : quels sont les critères à intégrer ?

1. Le calcul de la rentabilité

Pour savoir quel type d’investissement locatif est le plus rentable, il faut commencer par l’application des bons indicateurs de calcul.

Un bon rendement locatif net se situe autour de 4 à 5 %. À noter que la constitution d’une SCI ou d’une SCPI peut vous aider à optimiser les revenus fonciers issus de vos loyers.

2. La localisation

La localisation d’un bien est également à prendre en considération dans le calcul du rendement locatif. Au-delà de la réputation et de l’attractivité de chaque ville, vous devez intégrer des éléments liés à l’aménagement du territoire. Certaines décisions peuvent impacter les prix d’un projet immobilier et permettent d’avoir un meilleur rendement locatif. À titre d’exemple, l’ouverture de la ligne TGV Paris-Bordeaux en 2017 a eu un impact significatif sur l’attractivité de la région bordelaise.

3. L’emplacement

Un bien situé dans une commune recherchée peut n’être pas intéressant si son emplacement est mauvais. Il peut s’agir d’un bien situé dans :

• une zone bruyante (rue avec beaucoup de passages, proche d’une gare, etc.) ;

• une rue où les risques de dégradation sont importants ;

• un logement situé dans un immeuble sans ascenseur.

Cet emplacement peut avoir une incidence sur le taux d’occupation avec un fort renouvellement de vos locataires. Or, ce renouvellement augmente le risque d’avoir une vacance locative.

4. La fiscalité locale et les charges

La fiscalité, avec notamment le montant de la taxe foncière, est aussi un élément à prendre en considération. Dans certains immeubles collectifs, surtout s’ils disposent d’extérieurs conséquents, le montant des charges de copropriété peut monter à un niveau important.

Investissement locatif rentable : quelles sont les 5 solutions possibles ?

1. Le studio étudiant

Les studios restent, en 2025, le numéro 1 de l’investissement locatif en matière de rentabilité. Plusieurs raisons expliquent cet intérêt :

• un prix d’acquisition relativement faible surtout si on a un apport ;

• et une forte demande, notamment dans les villes étudiantes comme Paris, Bordeaux, Montpellier ou Strasbourg.

À noter que la France compte un peu plus de 2,9 millions d’étudiants. Une partie vit chez leurs parents et une autre cherche à se loger près des universités et écoles. Les étudiants peuvent aussi choisir de grandes surfaces, notamment dans le cas d’une colocation.

Seul inconvénient, le studio risque d’être inoccupé l’été en raison de la fermeture estivale des universités. Toutefois, deux points sont à prendre en compte :

1. La rentabilité élevée au cours de l’année compense cette période vide ;

2. Les visites du studio sont plus faciles à organiser, car le logement est vide.

2. L’appartement dans une ville moyenne

En 2024 et selon les projections en 2025, les villes moyennes vont continuer être particulièrement intéressantes en matière d’investissement locatif. Dans le haut du classement de l'immobilier, les professionnels du secteur évoquent Mulhouse, Le Mans, Nîmes, Caen, Saint-Étienne, Limoges ou encore Nantes.

De nouveaux programmes sont régulièrement lancés dans ces villes, ce qui est une conséquence de leur attractivité et de la forte demande en logements. Comme le prix au m² est plus faible, il sera plus facile d’obtenir un emprunt auprès des banques.

3. Le logement neuf Pinel +

Le dispositif Pinel est bien connu des investisseurs du secteur de l’immobilier. Il permet d’acquérir des biens immobiliers dans des zones à forte demande locative tout en bénéficiant de réductions fiscales importantes.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif évolue avec Pinel +. Les conditions sont désormais :

• La surface habitable doit atteindre un certain niveau (28 m² pour un T1 par exemple ;

• Les logements doivent être performants d’un point de vue énergétique (RT 2020).

Investir dans un bien immobilier bénéficiant du Pinel + peut être rentable. Toutefois, ce dispositif est réservé aux personnes payant beaucoup d’impôt sur le revenu. Vous pouvez réaliser l’amortissement d’une partie des coûts d’acquisition du bien en déduisant jusqu’à 18 % de vos impôts. La constitution d’une SCPI Pinel est généralement conseillée par les professionnels de l’immobilier.

4. La place de parking

Les places de parking restent un type d’investissement locatif particulièrement rentable, notamment pour obtenir des revenus complémentaires. Il est conseillé d’opter pour des places de parking situées en centre-ville. Plusieurs configurations sont alors possibles :

• Les professionnels qui vivent en périphérie et ont besoin d’une place garantie au centre-ville ;

• Les particuliers qui veulent une seconde place de parking ;

• Les navetteurs qui travaillent dans une autre région et ont besoin de garer leur véhicule à proximité de la gare SNCF.

Par ailleurs, une place de parking a l’avantage d’être relativement facile à entretenir et le risque de dégradation apparaît souvent comme inexistant.

5. Le logement meublé

De nombreux particuliers décident d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce régime permet d’accéder à des avantages fiscaux, notamment sur la réduction de l’imposition ou encore la déduction des charges liées au logement. Un abattement forfaitaire est également possible sur les loyers perçus. Toutefois, il faut louer à un certain niveau puisqu’il faut dépasser le seuil de 23 000 € de recettes.

La location de logements meublés de manière saisonnière, c’est-à-dire ponctuellement, fait aussi partie des types d’investissements locatifs rentables. Il convient, toutefois, de souligner que l’évolution de la législation est actuellement en leur défaveur.

En effet, l’adoption de la loi Le Meur le 7 novembre 2024 renforce les dispositifs potentiellement contraignants concernant les locations meublées pour une courte durée. Cette loi cible des entreprises comme Airbnb.

En conclusion, pour savoir si un type d’investissement locatif est rentable, il vous faut étudier chaque bien en détail. La rentabilité d’un bien se calcule en intégrant ses caractéristiques intrinsèques, les évolutions à venir du territoire et votre situation personnelle. Une fois l’acquisition réalisée, le plus chronophage reste la recherche de locataires. En cas besoin, notre équipe Studapart peut vous apporter des conseils et des astuces dans vos démarches de mise en location pour optimiser des revenus fonciers au cours de l’année.