Adieu Airbnb ! Voici la stratégie la plus rentable de 2025

L’annonce a fait l’effet d’une bombe dans le marché immobilier : les réglementations sur Airbnb se durcissent en 2025. Fini les profits explosifs sur la location saisonnière sans contrainte. Taxation accrue, restrictions municipales, obligation de mise en conformité énergétique… Les investisseurs doivent réinventer leurs stratégies. À cet égard, la colocation étudiante émerge comme une véritable alternative judicieuse et rentable.

Pourquoi ce modèle attire-t-il de plus en plus d’investisseurs ? Quels sont les avantages et les opportunités offertes ? Studapart vous explique pourquoi la colocation étudiante pourrait bien être la meilleure option d'investissement immobilier en 2025.

Une réglementation de plus en plus stricte sur Airbnb

Pendant des années, Airbnb a été une véritable mine d’or pour les propriétaires, sans grande concurrence. Des rendements supérieurs à ceux de la location classique, des réservations quasi continues et la possibilité d’adapter les tarifs selon la saisonnalité faisaient de ce modèle un Eldorado immobilier. Mais les temps ont changé. Avec la nouvelle loi adoptée en 2024, les propriétaires voient leurs avantages fondre comme neige au soleil :

Un encadrement fiscal plus contraignant

La fiscalité est désormais bien moins avantageuse, puisque l’abattement sur les revenus locatifs des meublés touristiques passe de 50 % à 30 %, voire de 71 % à 50 % pour les meublés classés.

Restrictions sur les locations courtes durées

Il y a davantage de contraintes administratives : enregistrement obligatoire des annonces, quotas de meublés touristiques, limitation à 90 jours de location par an pour les résidences principales.

Contraintes écologiques et administratives

Les normes énergétiques sont renforcées. Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est rendu obligatoire pour les meublés touristiques, avec interdiction de louer des passoires thermiques.

Ces nouvelles réglementations rendent la location saisonnière moins lucrative et bien plus contraignante. De ce fait, de nombreux propriétaires se retrouvent face à un dilemme : continuer sur Airbnb avec des rendements en baisse et des contraintes accrues ou se tourner vers un modèle plus stable et rentable. C’est dans ce contexte que la colocation étudiante se révèle être une alternative de choix.

Pourquoi la colocation étudiante devient la solution la plus rentable en 2025 ?

Loin d'être une simple tendance, la colocation étudiante s’affirme comme une composante majeure du marché locatif. Pourquoi ? Parce qu’elle répond parfaitement aux attentes du marché actuel, tout en étant beaucoup plus rentable et sécurisée qu’une location saisonnière.

Un marché très demandé

Le besoin en logements étudiants explose. Chaque année, des milliers d'étudiants se démènent pour trouver un logement abordable, surtout dans les grandes villes universitaires. L'offre locative est insuffisante, les loyers s’envolent et la situation devient critique. La colocation s’impose alors comme la solution idéale. Cette tension sur le marché crée un véritable levier pour les investisseurs. Les étudiants cherchent des loyers abordables, mais aussi un certain confort de vie. Un logement bien aménagé et bien situé se loue rapidement et sans difficulté.

Des coûts optimisés pour les propriétaires

En optant pour une colocation, un propriétaire peut maximiser ses revenus locatifs. Louer un appartement entier à un seul ménage rapporte moins qu’une mise en location par chambre. Un T4 loué à trois ou quatre étudiants génère en moyenne 20 à 30 % de revenus en plus qu'une location classique.

Par exemple, un appartement de 80 m² à Montpellier, loué en location classique à 1 200 € par mois pourra rapporter 1 500 € à 1 800 € en colocation (500 à 600 € par chambre). Cet écart est encore plus marqué dans les villes dans lesquelles la tension locative est forte.

Autre avantage : la diversification du risque. Avec plusieurs locataires, le risque d’impayé est réduit. Si un colocataire quitte le logement, les autres continuent de payer leur part, ce qui garantit une stabilité financière pour les propriétaires.

Une demande soutenue

Contrairement à la location saisonnière, qui est soumise à la demande touristique et aux périodes creuses, la colocation étudiante assure une occupation quasi continue. Les étudiants restent en général sur toute l’année universitaire, voire plus longtemps si le logement est attractif. De plus, le bouche-à-oreille fonctionne bien dans le monde étudiant : lorsqu'un colocataire part, il recommande souvent le logement à un ami ou un camarade de promo, ce qui permet de réduire les périodes de vacance locative au strict minimum.

Comment optimiser son investissement en colocation étudiante ?

Investir dans une colocation ne s’improvise pas. Pour optimiser la rentabilité de votre achat immobilier, il faut prendre en compte plusieurs éléments stratégiques, étape par étape :

Choisir la bonne localisation

La situation géographique est un critère essentiel en termes d'attractivité. Il faut viser les villes universitaires dynamiques comme Toulouse, Bordeaux, Lille ou Nantes ou encore les grandes villes comme Paris ou Lyon, partout où la demande en logements étudiants est très forte. L’idéal est d’investir à proximité des campus, des transports en commun et des commodités (commerces, bibliothèques, lieux de vie). Un logement situé à moins de 15 minutes en transport d'une université ou d'une grande école se louera bien plus vite et à un meilleur prix.

Adapter son logement aux attentes des étudiants

Pour attirer des locataires et justifier un loyer dans la fourchette haute, un logement en colocation doit être optimisé et bien équipé. Cela passe par :

des espaces communs conviviaux (salon, cuisine équipée, salle de bain fonctionnelle) ;
des chambres bien agencées avec bureau, rangements et literie de qualité ;
une connexion internet haut débit indispensable pour les étudiants ;
des équipements modernes : machine à laver, micro-ondes, espaces de travail confortables.

Un logement bien équipé et moderne trouvera plus facilement preneur et pourra être loué à un tarif plus élevé qu’un appartement basique.

Mettre en place une stratégie de gestion efficace

Un bail de colocation permet de sécuriser les loyers tout en évitant les impayés. Le choix est possible entre deux options :

Bail unique : tous les colocataires signent un seul bail et sont solidaires des paiements.
Baux individuels : chaque locataire a son propre contrat, réduisant les risques pour le propriétaire.

Enfin, la gestion locative doit être pensée de manière stratégique. Certains propriétaires choisissent de déléguer la gestion à une agence spécialisée, tandis que d’autres préfèrent s’occuper eux-mêmes de la sélection des colocataires et du suivi du bien. L’objectif est de créer une colocation harmonieuse où les locataires se sentent bien afin de limiter les départs précipités et d’assurer un taux d’occupation optimal.

2025, l'année du grand basculement ?

Avec les nouvelles réglementations et les restrictions croissantes imposées aux locations saisonnières, le modèle Airbnb perd de son attrait pour les investisseurs immobiliers. Les gains qui semblaient autrefois faciles à réaliser s’amenuisent face à une fiscalité moins avantageuse, des contraintes administratives de plus en plus lourdes et la nécessité de mettre les logements aux normes énergétiques.

Dans ce contexte, la colocation étudiante apparaît comme une alternative des plus attractives. Non seulement elle répond à une situation de pénurie de logements en location, mais elle offre un excellent rendement et une stabilité financière appréciable. Investir dans la colocation en 2025, c’est anticiper l’évolution du marché immobilier et opter pour un modèle qui allie rentabilité, sécurité et impact social positif.