Trouver un bien en tant que propriétaire

Le choix du bien a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Avant de vous lancer, réfléchissez à la façon dont vous envisagez votre investissement et définissez vos objectifs pour cibler le type de bien que vous recherchez.

Avant toute chose, il convient de vérifier sa capacité d'emprunt avec sa banque, et d'évaluer son budget. Certains sites vous permettent de faire des simulations de votre projet.

Connaître son marché : achetez dans une ville que vous connaissez

Il est important de mener une étude de marché locale en amont de la recherche pour préciser ses critères, en particulier au niveau de l’emplacement du bien. Ainsi, vous trouverez un bien adapté à votre cible et qui se louera mieux.

Cherchez un bien dans une ville que vous connaissez, et dans laquelle vous pouvez vous rendre facilement et rapidement. C’est indispensable pour avoir une bonne gestion du bien, même si vous la déléguez.

Identifiez les typologies d'environnement par quartier (la proximité de commerces, d'écoles, de bars, les quartiers familiaux, résidentiels ou d'affaires...), et déterminez quels quartiers sont les plus adaptés à la clientèle que vous voulez loger. Savoir à qui on loue aide aussi à adapter son bien en conséquence.

Étudiez aussi les prix du marché pour savoir sur quel type de bien vous situer en fonction de votre budget. Vous pouvez le faire en faisant une simple recherche par quartier et par superficie sur Le Bon Coin.

Choisir un quartier adapté est clé pour rentabiliser son investissement

L’emplacement compte pour les locataires. Si vous acquerrez un nouveau bien, c’est un des critères majeurs à prendre en compte dans votre investissement. Il vaut mieux investir dans un appartement en mauvais état dans un bon quartier et le refaire à neuf, que dans un appartement neuf dans un coin très résidentiel ou peu attractif. Cela vous coûtera moins cher et vous rapportera plus : même si vous payez le quartier, vous pourrez négocier à la baisse le prix d’achat d’un appartement en mauvais état.

Pour la location étudiante, la proximité d’un campus est un plus. Mais il faut s’assurer de sa pérennité : s’il déménage, cela affectera directement la demande pour votre bien. D’autre part, un bien en centre-ville, situé au coeur de l’animation, de l’activité touristique et des lieux d’intérêts, a beaucoup d’attrait mais un coût plus élevé que dans le reste de la ville. Le compromis avantageux consiste à trouver un bien entre une zone qui concentre des campus importants et le centre-ville, dans un quartier agréable qui ne soit pas en plein centre. Le bien sera moins cher à l’achat, et la proximité avec le centre-ville et le campus vous permettra de louer toute l’année, à des étudiants comme à des touristes. Enfin, si le campus à proximité ferme ses portes, la demande sera bien moins diminuée que si c’était le seul lieu d’intérêt à proximité.

Faire ses recherches

Une recherche efficace est une recherche active ! Essayez de libérer du temps pour vous consacrer à celle-ci sur une période donnée. Soyez présent sur différents sites, comme se SeLoger, LogicImmo, PAP... et montrez vous réactif. Faites un grand nombre de visites pour multiplier vos chances de trouver le bien qui correspond à votre projet.

N’hésitez pas à décrocher votre téléphone régulièrement pour appeler les vendeurs, cela fait avancer plus vite les démarches. Ne vous mettez pas de barrières, au contraire, provoquez les rencontres ! Plus vous faites de visites, plus vous ferez mûrir votre projet.

Dénicher une bonne affaire

Il existe des méthodes à mettre en oeuvre pour trouver une affaire intéressante :

• regardez du côté des biens en mauvais état avec beaucoup de travaux à faire. Cela présente plusieurs avantages : non seulement ils présentent d’importantes décotes et vous pourrez les négocier à la baisse, mais ils prendront beaucoup de valeur après les travaux puisqu’ils seront refaits à neuf. Ils sont aussi moins prisés, ce qui vous permet de prendre votre temps pour faire des devis et négocier.

• Lors de la visite, voyez l’appartement tel qu’il pourrait être : essayez d’identifier les possibilités d’amélioration de l’espace qui constituent le potentiel caché du bien (diviser ou ouvrir l’appartement, casser une cloison, aménager un grenier, transformer des bureaux en espace habitable…). Essayez de ne pas avoir d’idée fixe sur l’agencement du bien.

• Lors de votre recherche, vous pourrez tomber sur des anomalies de marché : des biens manifestement dévalués, ou bien trop chers. Dans les deux cas, ils peuvent être une bonne opportunité d’investissement : les biens trop peu chers sont mal estimés (mais restent très peu longtemps sur le marché), les biens trop chers ne trouvent généralement pas preneur et leurs vendeurs seront plus enclins à revoir leur prix à la baisse s’ils reçoivent une proposition sérieuse. 

Visiter le bien

La visite est une étape cruciale de votre achat immobilier : c’est le moment où vous pourrez vous projeter, visualiser l’usage du bien et les éventuelles transformations, et budgéter les travaux.

Les questions à poser lors de la visite du bien

Lors de la visite, vous devez demander des informations essentielles sur le bien :

• état général : toiture, façade, cheminées, isolation thermique, exposition, clarté, communs, terrains
• état intérieur : cuisine, salle de bains, murs, fenêtres, plafonds, sols, électricité, présence de VMC, décoration,
• possibilités de modifier les pièces, isolation phonique & thermique
• mode de chauffage et production d’eau chaude
• charges : foncier, ordures ménagères, eau, gaz
• en copropriété : charges annuelles, derniers procès verbaux d’assemblée générale, travaux prévus, carnet
• d’entretien de la copro, appels de fonds en cours, travaux votés
• emplacement : bruit, stationnement

Mais aussi sur la copropriété :

• renseignez vous sur les charges de copropriété en demandant les derniers décomptes de charges et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. En plus de connaître le prix de l’entretien du bâtiment, cela vous permet de connaître les éventuelles nuisances et plaintes et vous donne une idée de la gestion de la copropriété.
• demandez le carnet d’entretien du bâtiment, que tout propriétaire doit être en mesure de vous fournir.
• demandez les avis de taxe foncière et d’habitation.

Négocier le bien

La plupart des biens sur le marché affichent un prix de vente qui prévoit une marge de négociation. Cela ne porte pas toujours ses fruits et peut sembler pénible. Mais il vaut mieux passer par cette phase de négociation, qui peut cacher une belle opportunité.

La négociation doit se faire en connaissance de l’état du marché local, d’où l’importance de mener votre étude en début de recherche pour avoir une idée précise du prix par m2 dans le quartier. Avoir connaissance de ces éléments donnera de la crédibilité à votre demande.

Avant de parler de prix, posez des questions stratégiques : pourquoi le bien est-il en vente ? Depuis quand est-il sur le marché ? Ces réponses vous donneront une idée de la marge de négociation sur laquelle vous pouvez compter. D’autres questions concernant le bien pourront vous servir de socle pour la négociation : y a t’il déjà eu des dégâts des eaux, et si oui, à quand remontent-ils ? De quand datent les huisseries ? Quand l’électricité a-t-elle été installée ?