Le choix du loyer

Connaître le marché

Les propriétaires peuvent fixer leur loyer librement, mais vous ne louerez pas si le loyer que vous demandez est hors-marché. Pour avoir une première idée de la fourchette de loyers dans laquelle vous vous situez, vous pouvez vous renseigner sur les loyers des biens comparables situés dans le même quartier, à superficie égale et à qualité équivalente à ce que vous comptez proposer après travaux, si vous en faites.

Les loyers sont en moyenne 20% plus élevés en location meublée qu'en location nue.

L'encadrement des loyers en zone tendue

Même si en principe, la fixation du loyer est libre, elle est encadrée dans 1149 villes de France, considérées comme des “zones tendues” dans lesquelles il y a plus de demande d’accès au logement que de biens disponibles.

Si votre bien est situé en zone tendue :

• le loyer peut être fixé librement lors de la toute première mise en location du bien, mais lors de la suivante mise en location, le loyer ne doit pas excéder celui payé par le précédent locataire (sauf exceptions).
• Vous pouvez être amené à payer une taxe annuelle sur les logements vacants si vous laissez volontairement votre logement inoccupé pendant au moins un an.

La relocation échappe à l’encadrement des loyers dans certains cas, et vous pourrez réviser le loyer si :

• Vous avez effectué des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, et ce dans les 6 mois précédant l’arrivée du nouveau locataire.
• Le logement était inoccupé depuis plus de 18 mois.

En cas de travaux d’amélioration, la hausse annuelle du loyer ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

L’encadrement des loyers ne concerne pas les charges.

Réviser le loyer avec l'indice de référence

L’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE, sert de base pour réviser le loyer, et fixe les plafonds des augmentations annuelles que vous pouvez exiger.

Pour pouvoir réviser le loyer, même selon l’indice de référence des loyers, le bail de location doit contenir une clause d’indexation.

Le calcul du nouveau loyer en fonction de l’indice de référence se fait de la manière suivante : loyer actuel x nouvel indice du trimestre de référence du contrat / indice du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer.

La révision du loyer peut avoir lieu chaque année à la date prévue sur le bail de location. Si elle n’a pas été déterminée, elle peut avoir lieu à la date anniversaire du bail.

La révision doit avoir lieu annuellement. Vous ne pourrez pas réviser le loyer rétroactivement.

Estimer les charges locatives

Les charges locatives sont payables par le propriétaire et récupérables auprès du locataire. Leur montant doit être affiché dans votre annonce de location et inscrit dans le bail, il faut donc le déterminer précisément.

Le calcul du montant des charges locatives est fait en dégageant et en additionnant les charges récupérables du décompte des charges transmis par le syndic de copropriété.

Les charges récupérables concernent par exemple les dépenses d’entretien des parties communes, les charges liées à l’eau, l’électricité, le gaz, ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.