Choisir la location étudiante

Il y a autant de marchés de la location que de villes, de quartiers en France. A des villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon, où l'offre est bien insuffisante par rapport à la demande sans cesse croissante, s'opposent des villes comme Marseille, Toulouse, ou Montpellier, où l'offre de logement s'est énormément développée dans les 10 dernières années. Une chose est sûre : c'est un marché tendu de manière générale, sur lequel l’offre est trop faible pour répondre à la demande soutenue. Devant les résidences CROUS saturées, beaucoup d’étudiants en recherche de logement se tournent vers les locations de particuliers, qui sont rentables à coup sûr pour les propriétaires : fiscalité avantageuse, revenus maximisés avec le meublé et la colocation, et faible risque d’impayés.

L'évolution du nombre d'étudiants en France

Il n’y a jamais eu autant d’étudiants en France. On en compte un peu plus de 2 600 000 aujourd’hui. En 2018, il y en avait 38 100 de plus que l’année précédente et la population étudiante pourrait atteindre les 2 900 000 étudiants en 2025. D’un côté, les études supérieures se sont largement démocratisées depuis les années 80. Le marché du travail est difficile et les jeunes préfèrent se former plus et pendant plus longtemps pour répondre aux exigences des recruteurs. D’autre part, de plus en plus d’étudiants étrangers viennent étudier en Europe avec Erasmus.

La France est la 3ème destination au monde choisie par les étudiants internationaux : ils sont 295 000 sur le sol français et sont attirés par la qualité de ses universités et les frais d’inscriptions assez peu chers par rapport à ses voisins européens. On prévoit qu’ils représenteront 17% du total d’étudiants en France d’ici 2025.

De manière globale, les étudiants sont un profil en hypermobilité. Cette hypermobilité est poussée par leurs écoles, dont les programmes évoluent. Elles demandent aux étudiants d’effectuer des stages de 2 à 6 mois, parfois 2 à 3 fois par cursus. Elles mettent en place de plus en plus d’échanges inter-campus en France ou à l’international, parfois en les rendant obligatoires. Et elles organisent des summer sessions pour les internationaux, qui viennent passer des programmes accélérés de 3 mois en été. Ces cursus modernes sont la cause de la diminution de la durée de séjour : il arrive de plus en plus souvent que les étudiants doivent se loger pour seulement 2, 4 ou 6 mois.

Un marché ou la demande dépasse l'offre

Vu l’augmentation constante de la population estudiantine, la demande de logement étudiant ne baissera pas. Pour l’instant, il y a pénurie : cette population augmente beaucoup plus rapidement que la commercialisation de nouvelles résidences. En île de France, il y a 5 chambres en résidence pour 100 étudiants. La moyenne nationale, à 8 chambres sur 100, n’est pas beaucoup plus élevée. Pourtant, le logement est un facteur fondamental dans la réussite de leurs études.

En réponse à cet état de fait, l’État avait mis en place le plan 40 000, visant à créer autant de logements sociaux étudiants d’ici fin 2017, mais cela n’a pas entièrement résolu le manque de stock.

Le nombre de chambres étudiantes en France est estimé à 375 000 alors que le nombre d’étudiants qui cherchent un logement est estimé à 1,6 million. L’offre des logements étudiants ne répond donc encore qu’à 15,4% de la demande. Dans les villes attractives pour les étudiants, ou il y a une plus forte concentration de formations universitaires, (Paris, Lyon ou Bordeaux), ce taux est encore plus bas. Or cette lacune est extrêmement problématique pour les étudiants, qui sont parfois obligés d’interrompre leur cursus faute de logement. Par exemple, la rentrée 2017 à Bordeaux a donné lieu à des scènes absurdes : plus de 1000 étudiants n’avaient toujours pas trouvé de logement un mois après la rentrée, et se retrouvaient à devoir loger à des centaines de kilomètres de la ville, sur le canapé d’un ami ou sur la banquette arrière de leur voiture.

Les acteurs de la location étudiante : résidences, agences, CROUS, écoles

Les logements étudiants en France représentent 15,3% du parc immobilier français. Ce marché présente des segments diversifiés : d’une part, les résidences sociales du CROUS ou les résidences privées, et d’autre part le parc locatif diffus qui héberge une large part des étudiants.

Il existe 165 000 logements universitaires gérés en majorité par le CROUS, organisme public, qui en détient près du quart.

En parallèle du CROUS, qui a un réel manque de structures et un souci de vétusté, les exploitants privés développent aussi des résidences. Parmi les principaux acteurs sont le groupe Réside Etudes avec 15.594 logements en exploitation, ou Nexity Studea avec 15.000 logements. Les investisseurs particuliers bénéficient également d'une réglementation incitative qui leur permet notamment de récupérer la TVA après 20 ans. Des foncières et des compagnies d'assurance s'intéressent aussi à ce créneau.

Mais faute de place en résidence étudiante et en quête de confort et d’autonomie, de plus en plus d’étudiants se tournent vers le parc privé, qui soulage un peu ce marché tendu. Malgré l'existence du CROUS et des résidences étudiantes, 40% d’étudiants cherchent à se loger seuls ou en colocation auprès d’agences ou de particuliers.

Les évolutions à moyen et long terme du marché : la loi Elan va faciliter la location étudiante

Le marché du logement étudiant va poursuivre sa croissance. L’ensemble des résidences étudiantes actuelles ne pouvant répondre entièrement à la demande, les pouvoirs publics ont pour projet de multiplier par deux en 10 ans le nombre de logements. Certaines municipalités croient et investissent dans le logement étudiant, c’est ce qui fait qu’il y a bien plus de résidences étudiantes à Lyon ou à Lille qu’à Bordeaux, par exemple. L’État prend des mesures dissuasives contre la location touristique, créneau sur lequel les abus cannibalisent fortement l’accès à des logements qui pourraient loger des étudiants.

Ces initiatives ne suffiront pas à loger les étudiants toujours plus nombreux. Cette année, près de 85% des demandes de logement en résidence n’ont pas été satisfaites, et ce chiffre risque de rester constant malgré les nouveaux logements.

L’État a mis en place des incitations à l’investissement en résidences de services étudiantes, pour accélérer le développement de ces infrastructures. Le dispositif Censi-Bouvard apportait notamment des avantages fiscaux pour les acquéreurs de lots en résidences étudiantes, avec une réduction de la TVA et la non-imposition des revenus perçus. Mais les investisseurs privés commencent à revenir de ce type d’investissement très encadré : peu d’opportunités d’amélioration, taux de rentabilité faible et stagnant, et valeur de revente très faible.

Du côté des propriétaires privés, le marché s’est largement assoupli grâce à l’économie de plateforme, qui permet de louer facilement et sans intermédiaire, avec des critères beaucoup plus flexibles. C’est devenu un marché qui regorge de libertés et de possibilités pour un propriétaire bailleur, mais qui est loin d’être mûr en termes d’expérience et de sécurité : propriétaires et locataires se craignent, ce qui freine l’innovation depuis des années.

Avec le développement de mobilités professionnelles et étudiantes courtes, la demande de location de courte durée est en hausse, chez les étudiants comme chez les actifs. Le Projet de loi Elan, pour Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique, prévoit la création du bail mobilité pour répondre à cette forte demande. Pour encourager les propriétaires à adopter un bail avec un forte rotation de locataires, ce bail continuera d’ouvrir à la niche fiscale du régime réel.

Pourquoi louer en meublé à un étudiant ?

Les avantages du meublé

82% des 150 000 étudiants qui se sont inscrits sur Studapart en 2018 recherchent en priorité des logements meublés : ils ne comptent pas s’installer définitivement dans leur logement étudiant et n’ont pas de temps ou d’intérêt à se procurer eux-mêmes leurs meubles. C’est encore plus vrai pour les nombreux étudiants qui arrivent d’une autre ville, voire d’un autre pays.

Si votre meublé dispose de tout l’équipement et du confort nécessaire à la vie courante, le meublé est loué 5 à 30% plus cher qu’un nu à qualité, surface et emplacement équivalent.

Le meublé étudiant est la plus ancienne niche fiscale de France ! En louant un meublé, vous déclarez vos revenus locatifsissus d’un meublé en tant que Bénéfices Industriels et Commerciauxet non en tant que revenus fonciers, donc vos impôts sont moins lourds qu’en foncier. Cela vous donne aussi accès au statut de Loueur Meublé Non Professionnel qui vous permet d’importantes optimisations fiscales. Le LMNP est en place depuis 1949 et les gouvernements successifs ne sont jamais revenus dessus. Il est très peu probable que ce statut soit affecté dans les années à venir.

Ces avantages fiscaux imposent certaines contreparties : la loi Alur a introduit des dispositions nouvelles pour le bailleur d’un bien meublé, comme l’imposition d’un contrat-type de location, une liste d’éléments de mobiliers obligatoire, la limitation à 2 mois du dépôt de garantie et le dispositif de révision et d’encadrement des loyers. Ces exigences ne ternissent pas les avantages de la location en meublé pour un propriétaire bailleur : souplesse dans la gestion du bail, revenus locatifs majorés et fiscalité clémente.

La surface idéale pour un rendement élevé : le studio ou la colocation

Le studio est le logement le plus demandé chez les étudiants : plus de la moitié d’entre eux recherche ce type de bien en priorité. Or au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. Les studios et les T1 sont les biens qui offrent la plus grande rentabilité, soit entre 5% et 7%. De plus, les studios nécessitent un apport en capital initial bien inférieur aux autres biens, ce qui permet de se voir accorder un prêt plus facilement, et de rembourser son crédit plus vite. Pour un studio d’une vingtaine de m2, vous trouverez des offres à partir de 60 000€. À Paris, les prix démarreront à 160 000€.

Pour louer à des étudiants, vous avez aussi la possibilité de faire de la colocation. La colocation est un des seuls schémas d’investissement dans lequel le rendement au mètre carré d’une grande surface peut être supérieur à celui d’une petite surface : un appartement loué à 3 colocataires peut rapporter 2 fois plus que s’il était loué entier. En divisant l’appartement en plusieurs espaces habitables individuels pour chacun des colocataires, vous pouvez doubler voire tripler les loyers perçus pour le même bien.

Par exemple, Amaury, co-fondateur de Studapart, a fait l’acquisition d’un bien de 60m2 à Nantes. Cet appartement était auparavant loué entier à une famille pour un loyer de 900€. Il est désormais loué à 4 étudiants en colocation, qui ont chacun une chambre de 12m2 dont le loyer est de 500€ environ. Le rendement de l’appartement a donc été doublé.

La location de moyenne durée est la solution la plus rentable

Alors que la durée du bail est de trois ans minimum pour une location nue, elle est de 9 mois pour un meublé étudiant. Or la location d’un logement sur des périodes courtes et répétées offre un rendement sensiblement supérieur à celui du même logement loué à une seule personne sur une longue durée. Le coefficient peut être de 2,5 entre les deux situations.

Rentabilité nette : elle est calculée en déduisant du loyer la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion. Elle prend en compte les entrées et sorties d’argent et donne une idée plus précise du rendement.

exemple : en déduisant 600€ de taxe foncière, 400€ de charges récupérables et 10% de frais de gestion, vous obtenez un loyer annuel de 6020€, et une rentabilité nette de 6020€/150.000€ = 4,01%.

Rentabilité nette-nette : elle représente la rentabilité nette à laquelle on ajoute les avantages fiscaux. Elle se calcule au cas-par-cas en fonction de votre profil fiscal et de votre taux d’imposition.

Limiter les risques : impayés, carence locative, dégradations

On peut penser que la location meublée en courte et moyenne durée augmente le risque de vacance locative. C’est le cas en soi, mais la demande étudiante est tellement soutenue que relouer immédiatement n’est pas difficile. Pour vous donner une idée, les taux d’occupation dans les résidences récentes dépassent les 91%. Ainsi, même si les rotations sont importantes, la carence locative est faible.

Vous pouvez tout à fait pratiquer des locations à la semaine pour combler le vide l’été, entre deux périodes universitaires. Celles-ci demandent plus d’entretien et de gestion, mais se louent plus cher.

A Paris, un studio se loue entre 400 et 700€ la semaine contre 800 à 1000 le mois.

De manière générale, le risque d’impayés en location meublée est plus faible qu’en nu. Les locations meublées étudiantes sont d’assez courte durée et les étudiants ont un objectif précis, plus ou moins long mais quand même limité dans le temps : un stage, un semestre ou une année d’études. Donc les garanties fournies en début de location restent pérennes durant la durée de leur séjour.

Contrairement aux idées reçues, les étudiants ont un profil de locataire particulièrement solvable. Dans 9 cas sur 10, leurs parents se portent caution pour eux, et quand ce n’est pas le cas, il existe un certain nombre d’aides et de garanties d’état qui allègent énormément sa peine. Pour les étudiants étrangers qui n’ont pas de garants français, Studapart a mis en place avec Allianz une garantie loyers impayés qui vous couvre.

Autre bête noire des propriétaires bailleurs, les dégradations : il faut choisir un locataire consciencieux pour s’en prémunir, et les étudiants n’ont pas bonne presse à cet égard. 

Sur Studapart, c’est par le biais d’un partenariat avec leur école que les étudiants bénéficient d’aide dans leur recherche de logement. Ainsi, lorsqu’un étudiant trouve son logement via Studapart, sa location est liée à son école, qui a un droit de regard en cas de problème grave. C’est donc un moyen de s’assurer un locataire responsable.

Comment mieux louer ?

En louant un logement avec un niveau d'équipement élevé, qui attire les locataires augmente la rentabilité

En louant en moyenne-longue durée, qui permet d'encaisser des loyers durablement, sans les contraintes logistiques de la courte durée

En optant pour un régime fiscal efficient, le régime réel, qui permet d'avoir un impôt nul pendant plusieurs années

En profitant d'un cadre légal clément et durable, car l'État encourage la moyenne-longue durée