La déclaration des revenus locatifs

Avec le régime micro-BIC

La déclaration se fait très simplement en Micro-BIC. Il suffit d’indiquer le montant des recettes (loyer et charges) perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (feuille de déclaration no 2042-C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué et vous ne serez donc imposé que de 50% du montant déclaré. Le taux d’imposition dépend donc du montant total de vos revenus.

Pour soumettre au régime réel les loyers perçus d’une année, il faut adresser un courrier au centre des impôts avant le 1er février de cette année. Attention cependant, l’affiliation au régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Calculez le seuil comme si vous aviez loué l’année entière, même si vous avez loué en cours d’année.

Avec le régime réel

Au-delà de 70 900€ de recettes annuelles, vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Dans le cadre de ce régime, vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement comme dans le cas du BIC. Les impôts sont alors appliqués sur le solde net de vos revenus locatifs. En plus de cette déduction des charges s’applique aussi un amortissement : une partie du prix du bien est déduite de vos recette locatives à déclarer, ce qui allège l’imposition.

En cas de déficit, donc si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, le solde peut être reporté sur les années suivante ou être déduit des revenus globaux du ménage.

La déclaration se fait par la fiche de déclaration n°2044. Vous devrez remplir un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions. Cette déclaration est plus complexe que celle du régime micro-bic puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d’amortissements. À moins que vous n'ayiez des connaissances en la matière, il est indispensable de se faire aider par un expert comptable pour éviter les erreurs, qui peuvent coûter très cher.

si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 900€ mais que vos charges déductibles représentent plus de 50% des recettes qui vous sont imposables, il est plus judicieux d’opter pour le régime réel.

Avec le régime réel, vous déduisez des loyers que vous déclarez les charges suivantes :

• Les frais d’établissement (frais de notaire ou de constitution de société par exemple)
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les impôts locaux
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion et d’assurances
• L’amortissement du mobilier et des améliorations
• L’amortissement des locaux

Exonérations

Vous pouvez être exonéré d’imposition sur les revenus locatifs dans le meublé dans deux cas :

• Si vous louez une pièce de votre résidence principale
• Si vous donnez en location des chambres d’hôtes lorsque le loyer ne dépasse pas 760€ par an

Pour être exonéré, il faut que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables : le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser 185€ en Île-de-France et 136€ dans les autres régions.