Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Votre logement est mal entretenu ? Présente des fissures, ou d’importants problèmes d’humidité ? Il est peut-être insalubre !

A partir de quand peut-on parler d’insalubrité ? Comment savoir si mon logement est insalubre ? Et que faire si l’insalubrité est avérée ?

Studapart vous guide pas à pas.

Logement insalubre : à quoi ça correspond ?

Définition d’un logement insalubre

La loi précise qu’une habitation insalubre est un logement qui présente un risque ou un danger pour la sécurité physique et/ou pour la santé des personnes qui y habitent (Article L1331-22 du Code de la santé publique).

Certains types de locaux sont considérés comme insalubres pour un usage d’habitation. Il s’agit :

• des caves, des sous-sols et des combles ;
• des espaces dans lesquels la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 ;
• des locaux exigus sans ouverture sur l’extérieur, ou sans éclairage naturel suffisant ;
• des espaces sur-occupés.

On distingue l’insalubrité remédiable de l’insalubrité irrémédiable :

• L’insalubrité remédiable est seulement temporaire : en engageant des travaux, en mettant certains moyens techniques en place, le logement pourrait redevenir salubre.
• En revanche, l’insalubrité irrémédiable implique qu’aucun moyen technique ne permettrait de mettre fin à l’état d’insalubrité, ou que le montant des travaux serait plus élevé qu’une reconstruction pure et simple.

Quelle différence entre un logement insalubre et un logement indécent ?

Un logement insalubre est par définition un logement indécent, mais l’inverse n’est pas nécessairement vrai :

• Pour être considéré comme décent, un logement doit respecter un certain nombre de critères : surface minimale, absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, performance énergétique minimale, absence de nuisibles et parasites (rats, puces, cafards, etc.), et mise à disposition de certains équipements (chauffage, évacuation des eaux usées, réseau électrique, installation sanitaire, etc.).
• Si ces normes minimales ne sont pas respectées, le logement ne peut pas être loué, mais cela ne veut pas pour autant dire qu’il présente un danger pour ses occupants et/ou le voisinage, et donc qu’il est insalubre.

Quels sont les critères d’insalubrité en France ?

La notion d’insalubrité s’apprécie au cas par cas, mais ce sont principalement les critères et problèmes suivants qui sont étudiés :

• Les éléments extérieurs au logement, dans l’environnement immédiat : éventuelles nuisances fixes ou mobiles.
• La salubrité et la sécurité du bâtiment en lui-même : structures (murs porteurs, charpente, escalier, etc.), étanchéité, isolation thermique.
• Les risques sanitaires spécifiques éventuels : émanations toxiques, risque d’incendie, accès et évacuation, amiante, etc.
• L’état des équipements : réseau électrique, réseau de gaz, alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées, etc.
• L’humidité et l’aération dans les pièces principales, les pièces d’eau, la cuisine, etc.

Lorsqu’une procédure d’insalubrité est lancée et qu’un professionnel vient constater sur place l’état du logement, il attribue une note à chacun de ces critères qui reflète le niveau de dangerosité pour la santé des locataires : risques d’intoxication au CO2, de saturnisme, risque d’incendie, etc.

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Que faire en cas d’insalubrité du logement en location ?

Si votre logement est insalubre, le premier réflexe à avoir est de prévenir la mairie de votre commune (le maire ou le service d’hygiène et de santé) ou la préfecture.

Une fois ce recours activé, une procédure d’insalubrité se lancera :

• Une visite est alors organisée dans le logement par l’Agence régionale de santé (ARS) ou le service communal d'hygiène et de santé (SCHC), pour évaluer la situation. Si l’insalubrité du logement est avérée, un constat d’insalubrité sera envoyé au préfet de la région, qui se saisira du dossier.
• Une commission départementale sera réunie pour étudier la situation. A ce stade, le propriétaire et/ou le syndic de copropriété (si l’insalubrité concerne les parties communes) sont informés de la procédure en cours, et sont tenus de s’expliquer sur l’insalubrité du logement et/ou des parties communes.
• Une fois que la commission a rendu son avis, la préfecture prend un arrêté de traitement de l'insalubrité. Le contenu de cet arrêté dépendra de la nature permanente ou non de l’insalubrité. Dans le cas d’une insalubrité remédiable, l’arrêté détaillera les mesures et travaux devant être réalisés ainsi que leur délai d’exécution. Si l’insalubrité est jugée irrémédiable, l’arrêté prononce une interdiction définitive d’occupation du logement, qui ne peut plus être loué.
• Le propriétaire et le syndic sont ensuite informés de la nature de l’arrêté d’insalubrité. Si celui-ci prévoit une interdiction d'habiter le logement, même temporaire, ils seront dans l’obligation de trouver une solution d’hébergement ou de relogement du locataire.

Quelles sont les conséquences d’un logement insalubre ?

La constatation de l’insalubrité entraîne plusieurs conséquences, tout d’abord pour le propriétaire (bailleur) du logement :

• L’arrêté de traitement d’insalubrité l’oblige à réaliser des travaux : réparation, rénovation, démolition, interdiction de louer le logement, de manière temporaire ou définitive.
• Si les travaux ne sont pas effectués dans le délai imposé par l’arrêté, le propriétaire devra payer une astreinte, c’est-à-dire une amende, pouvant monter jusqu’à 1 000 € par jour de retard.
• La préfecture peut alors lancer d’office les travaux dans l’habitat insalubre, aux frais du propriétaire et/ou du syndic de copropriété.
• Si l’insalubrité est irrémédiable, l’arrêté peut tout de même préciser une liste de travaux à réaliser, et prononcer une interdiction d’habiter le logement, qui ne peut être supérieure à 1 an. Dans certains cas, la préfecture peut demander une évacuation immédiate du bâtiment, voire la démolition pure et simple de l’immeuble.

De fait, un logement insalubre a également des conséquences pour son ou ses locataires :

• Dès le premier jour suivant la prise de l’arrêté d’insalubrité, le paiement de votre loyer et de vos charges est suspendu.
• Pendant la durée des travaux, les locataires sont relogés : le propriétaire et/ou le syndic doivent vous proposer une solution d’hébergement dans un logement décent le temps que les travaux soient finis. Dans le cas contraire, la préfecture s’en chargera, aux frais du propriétaire ou du syndic de copropriété.
• Si le logement est déclaré insalubre de manière irrémédiable, là aussi, c’est au propriétaire de vous trouver une nouvelle solution de logement, pérenne cette fois.

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