Location : ce que le propriétaire n’a pas le droit de faire

Lorsque vous louez un logement, vous signez un contrat de bail avec son propriétaire. Ce contrat a une valeur légale et engage les deux parties. La loi encadre et protège les locataires autant que les propriétaires. Il existe donc des règles qui doivent être respectées pendant toute la durée du contrat. Votre propriétaire et vous-même vous engagez à les suivre dès la signature du bail. Si l’une de ces obligations n’est pas respectée par l’un ou l’autre, des démarches juridiques peuvent être engagées. On fait le point pour vous aider à y voir plus clair.

 

Quelles sont les obligations du propriétaire en location 

 

Un propriétaire qui loue son logement est tenu de respecter des obligations envers son locataire. Le contrat de bail l’y engage. Ces obligations sont définies par le droit immobilier et concernent différents points :

 

Mettre à disposition un logement décent et en bon état

 

Un bailleur se doit de mettre à disposition un logement décent. C’est-à-dire qu’il doit assurer la santé et la sécurité de ses occupants selon plusieurs critères : 

 

• l’étanchéité du toit, des portes et fenêtres ;
• des escaliers, balcons et garde-corps assez solides pour éviter les chutes ; 
• des matériaux de construction et installations respectant les normes en vigueur, 
• un éclairage naturel suffisant, 
• des sanitaires fonctionnels, 
• une cuisine un minimum équipée (prises, évier, etc.),
• un système d’aération efficace.

 

Le logement doit être en bon état, autrement dit, vous devez pouvoir vous y installer et y vivre normalement dès la signature de votre contrat de bail. Les gros travaux sont à la charge du bailleur, et les petites finitions peuvent être assumées par le locataire, s’il le souhaite. De même, le propriétaire est tenu de s’assurer qu’aucun parasite n’a élu domicile dans l’appartement. Il n’est pas obligé de vous fournir un diagnostic, mais si vous vous rendez compte d’une infestation, leur éradication est à la charge du bailleur. Vous êtes cependant tenu d’assurer l’entretien quotidien.

 

Assurer la tranquillité

 

La loi précise qu’un locataire doit pouvoir jouir paisiblement de son logement. On entend par là que le propriétaire est tenu de s’assurer qu’aucune nuisance n’entrave la tranquillité, ou bien d’y palier avec les moyens nécessaires si c’est le cas.

 

Par exemple, si une route bruyante passe à proximité du logement, le choix des portes et fenêtres doit être fait en conséquence. Si les voisins sont excessivement bruyants, le propriétaire se doit d’intervenir. Si une installation de l’appartement est dysfonctionnelle et perturbe la tranquillité, elle doit être réparée par le bailleur. 

 

Entretenir le logement et les espaces communs

 

Tout propriétaire est dans l’obligation permanente d’entretenir son logement en location. Il n’est pas supposé attendre que le locataire se plaigne pour intervenir. On entend par là qu’il doit s’assurer d’offrir un logement en bon état et remédier au vieillissement des installations en rénovant ou en remplaçant le matériel.

 

Il est aussi tenu de faire des travaux tous les 10 ou 20 ans pour entretenir le gros œuvre (toit, façades, isolation, etc.). Seules les rénovations du quotidien sont à la charge du locataire (ampoules, filtres, joints, etc.) Si la propriété s’étend aux espaces communs, votre bailleur est aussi tenu de les entretenir. 

 

 

10 choses que le propriétaire n’a pas le droit de faire en location

 

Être propriétaire ne dit pas être tout permis. Il existe des interdits pour le bailleur afin de préserver le bien-être et l’intimité de son locataire.

 

1. Imposer un mode de règlement pour le loyer

 

Pour le paiement du loyer, la seule obligation du locataire est de payer son dû et ses charges en temps et en heure. Libre à lui de choisir par quel moyen il souhaite payer son loyer : chèque, virement, argent liquide, le propriétaire peut suggérer un mode de paiement qui l’arrange, mais il ne peut pas l’exiger.

 

2. Interdire un animal de compagnie

 

Les animaux de compagnie sont acceptés de fait, tant qu’ils peuvent légalement être détenus sur le territoire et que leur propriétaire respecte la loi (identification, vaccination, etc.). Vous n’êtes pas obligé de déclarer votre animal pour signer votre bail et votre bailleur ne peut pas vous interdire de vivre avec.

 

Il est cependant possible que vous ayez de quoi vous inquiéter si votre animal représente une nuisance pour les voisins et qu’ils s’en plaignent. Aussi, si votre animal dégrade le logement, les réparations seront à votre charge.

 

3. Interdire l’hébergement temporaire

 

Votre propriétaire ne peut pas vous interdire de recevoir du monde et d’héberger vos proches dans votre logement. Tant que vous êtes présent, libre à vous d’héberger qui vous souhaitez et aussi longtemps que vous le voulez. Vous n’avez cependant pas le droit de sous-louer votre logement.

 

4. Imposer des règles de vie

 

En tant que locataire, vous êtes libre de vivre comme bon vous semble. Votre bailleur ne peut pas vous imposer des règles de vie. Il est en droit d’écrire des directives sur votre contrat de bail, mais ces dernières n’auront pas de valeur légale (interdire de fumer, demander de limiter la consommation d’eau, proscrire certains équipements, etc.). Vous aurez cependant de quoi vous inquiéter si votre mode de vie engendre des dégradations et allez devoir y pallier lors de votre départ.

 

5. Entrer dans le logement sans accord

 

Il est formellement interdit pour un propriétaire de pénétrer dans un logement qu’il loue sans l’autorisation de son locataire, que ce soit pour une visite de routine, pour des rénovations ou tout autre raison. Cette règle va avec son obligation de préserver la tranquillité du locataire.

 

6. Demander le paiement intégral d’un mois entamé

 

Votre propriétaire ne peut pas exiger que vous payiez le mois entamé lors du dépôt de votre préavis. Par exemple, si vous déposez votre préavis le 10 juin, vous êtes tenu de payer votre loyer jusqu’au 10 juillet. Votre bailleur ne peut pas vous demander de payer la totalité du mois de juillet, mais seulement les 10 jours d’occupation.

 

7. Retenir des sommes sur le dépôt de garantie sans justificatif

 

Le dépôt de garantie existe afin de pallier d'éventuelles dégradations causées par le locataire. Si une partie ou totalité de la garantie doit être retenue pour faire des réparations, le montant de ces dernières doit être justifié, factures à l’appui. Un bailleur ne peut pas juger « à la louche » du montant des réparations.

 

8. Interdire de faire des trous dans les murs

 

La loi indique qu’un bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements faits par le locataire, du moment que ces derniers ne transforment pas définitivement le bien, les trous dans les murs entrent dans ce cadre. Il est cependant de la responsabilité du locataire de les reboucher proprement lors de son départ.

 

9. Demander de l’argent pour réserver le logement

 

Il est illégal pour un bailleur de demander de l’argent pour réserver un logement, même s’il indique que le montant sera déduit du premier loyer. En dehors des loyers et des charges, nous vous recommandons de ne pas verser d’argent avant d’avoir signé votre contrat de bail en bonne et due forme. 

 

10.  Exiger de refaire le logement à neuf avant le départ

 

Vous n’avez pas à refaire le logement à neuf pour le restituer. Il est normal que les peintures, papiers, sols et équipements vieillissent. Tant que leur usure n’est pas causée par une utilisation anormale, la rénovation et le remplacement des équipements sont à la charge du propriétaire.