Je suis locataire d’une passoire thermique. Que faire ?

Votre logement serait-il une passoire thermique ? Comment le vérifier ? De quel recours dispose le locataire face au propriétaire ? Peut-il exiger que des travaux soient engagés ?  L’hiver est passé et les factures de chauffage de votre nouveau logement ont été particulièrement élevées, au point de vous demander si vous ne logez pas dans une passoire thermique. Et si c’était vrai ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Définition

Le terme de passoire thermique (on emploie aussi celui de passoire énergétique) désigne les logements qui consomment de l’énergie de manière excessive. Ce sont généralement des bâtiments dont l’isolation est déficiente et laissent s’infiltrer l’air extérieur, ce qui nécessite une grosse utilisation du chauffage l’hiver et de la climatisation l’été.  La cause peut provenir des fenêtres en simple vitrage ou des toitures mal isolées voire sans isolation. 

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, a pour but d’évaluer la consommation énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. Cette consommation est matérialisée dans un diagramme qui va de la lettre A à la lettre G. Si le A (de couleur verte) est synonyme d'excellence, les lettres F et G (de couleurs orangée et rouge) signifient que le logement est une passoire thermique. 

Le DPE est obligatoire pour la vente ou la mise en location d’un logement. On le voit sur chaque annonce en vitrine dans les agences immobilières. Depuis 2021, il est valable pendant dix ans. Si le DPE a été réalisé avant décembre 2017, sa date de validité a expiré au 31 décembre 2022. S’il a été réalisé avant juin 2021, il reste valable jusqu'au 31 décembre 2024.

En juillet 2022, l’Observatoire national de la rénovation énergétique a évalué à plus de cinq millions de résidences principales du territoire français qui sont considérées comme des passoires thermiques, ce qui représente environ 17% de l'ensemble des résidences principales en France.

Ces bâtiments classés F ou G représentent un coût à plusieurs titres : un coût financier pour les locataires contraints à de lourdes dépenses en énergie, et un coût écologique, l’utilisation excessive des systèmes de chauffage et de climatisation participant activement à la dégradation de l’environnement à coup d’émissions de gaz à effet de serre. Selon le Ministère du logement, l'habitat en France représente un cinquième de la consommation totale d’énergie du pays ! 

Passoire thermique : quels sont mes recours en tant que locataire ?

Depuis le 24 août 2022, un locataire peut refuser l'augmentation de son loyer s’il est logé dans un bâtiment considéré comme une passoire thermique. L’État Français, avec la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, poursuit graduellement sa lutte contre les logements énergivores. La location des passoires thermiques sera peu à peu interdite en France. 

La décence du logement

En France, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs oblige le propriétaire bailleur à fournir à son locataire un logement décent. Cette décence est définie par cinq critères : 

• une surface habitable minimale de 9 m2 avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 mètres
• l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire (solidité, étanchéité, isolation, conformité, bon état d’entretien, etc.), 
• l'absence d'animaux nuisibles (rats) et de parasites (cafards, puces de lits, termites, etc.), 
• la mise à disposition de certains équipements (chauffage, électricité, éclairage, sanitaires, eau potable, évacuation des eaux usées, etc.), 
• une performance énergétique minimale (classement DPE entre A et E).

Quelle procédure engager auprès du propriétaire ? 

En cas de non-conformité aux règles minimales de décence du logement, le locataire doit alerter le propriétaire bailleur. Il pourra lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel sont détaillés les éléments dégradés. 

Le locataire pourra également se rendre à la Mairie pour solliciter le service d’hygiène afin que celui-ci vienne constater l’état du logement. A la suite de cette visite, des travaux de réparation et de mise aux normes seront préconisés, à la charge du propriétaire bailleur. 

Si le locataire bénéficie de l’APL et que celle-ci est directement versée au propriétaire, le locataire peut alerter la CAF sur l’état de son logement. L’organisme pourra alors, après avoir lui-même procédé au constat, bloquer le versement de l’APL au propriétaire afin de faire pression pour qu’il engage des travaux.  

Comment déterminer si mon logement est une passoire thermique (ou pas) ?

Pour déterminer si le logement peut être classé dans la catégorie des passoires thermiques, il est nécessaire de faire réaliser un DPE, diagnostic de performance énergétique. En principe, le DPE est communiqué par le propriétaire bailleur au locataire avant la signature du contrat de location. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit en faire la demande au propriétaire bailleur. 

Le locataire a toutefois la possibilité de commander lui-même un diagnostic en faisant appel à un professionnel indépendant. Le diagnostic sera à la charge du propriétaire bailleur. Le diagnostiqueur doit être certifié par le COFRAC, comité français d'accréditation. Le DPE fait une estimation de la qualité de l’isolation, des fenêtres et du système de chauffage.

Obligations de travaux de rénovation à partir de 2025 

A partir de 2025, le locataire pourra exiger que son propriétaire bailleur engage des travaux de rénovation énergétique si son logement est classé G par le DPE. En cas de refus du propriétaire bailleur, le locataire pourra se tourner vers le juge des contentieux de la protection. A partir de 2028, les travaux de rénovations seront obligatoires à partir des logements classés F. 

Si le propriétaire accepte d’engager des travaux dans le logement, il devra consentir à une diminution provisoire du loyer le temps des travaux à cause de la gêne occasionnée. 

Interdiction de louer une passoire thermique

Depuis 2023 en France sont mis en place des critères visant à interdire, à terme, la location de passoires thermiques. La sévérité de ces critères augmentera graduellement dans les années à venir. 

• A partir de janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m2 par an sont interdits à la location. 
• A partir de janvier 2025, les logements classés G par le DPE seront interdits à la location.
• A partir de janvier 2028, les logements classés F par le DPE seront interdits à la location.
• A partir de janvier 2034, les logements classés E par le DPE seront interdits à la location.

En conclusion, le locataire a selon la loi la possibilité d’exiger du propriétaire bailleur des travaux de rénovation énergétique au sein de son logement. Ces recours en justice sont toutefois très longs (cela peut prendre plusieurs années) et ne donnent lieu à aucune éventuelle indemnité. Il convient donc, avant de s’engager dans une procédure, d’évoquer le problème directement avec le propriétaire bailleur afin de régler ce qui peut l’être sans passer par la Justice.

En cas de difficultés avec le propriétaire bailleur, le locataire peut recevoir le soutien d’associations de consommateurs (par exemple ANIL, CLCV, UFC-Que Choisir, etc.). En adhérant à ce type d’association, le locataire peut bénéficier d’un soutien juridique gratuit. Il peut également bénéficier d’un support s’il souhaite quitter le logement et faire un état des lieux de sortie.