Droit des locataires en Belgique : ce qu'il faut savoir

La location est un mode d’habitation couramment usité en Belgique. Le locataire preneur doit toutefois bien connaître ses droits et les obligations du propriétaire bailleur.

Le code wallon du logement et le code bruxellois du logement sont les deux textes de référence sur le droit des locataires en Belgique. Ils sont applicables selon la région où un logement est loué, mais ils définissent des règles qui sont les mêmes dans tout le pays, pour la location comme pour la colocation, qu’il s’agisse de la Flandre, de la Wallonie ou de Bruxelles. 

Quels sont les droits des locataires en Belgique ?

Lorsqu’il signe un bail locatif, le preneur (ou locataire) s’engage à s’acquitter mensuellement du loyer, à régler les charges, à verser une garantie locative au bailleur (ou propriétaire) et à conserver le logement en bon état.

Le loyer en Belgique

En Belgique, tant dans le code wallon que le code bruxellois du logement, le propriétaire bailleur est tenu de mentionner dans l’annonce de logement à louer le montant du loyer et celui des charges communes. Celles-ci tiennent compte des frais d’entretien et de de la consommation électrique dans les parties communes. 

Le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire bailleur. Par contre, l'augmentation du loyer est encadrée par la loi : elle doit se faire une fois par an, à la date anniversaire du bail, et est calculée à partir de l’indice santé, qui est en Belgique l’indice de référence, qui sert également de base à l’augmentation des salaires, des allocations sociales et des pensions.

Le locataire preneur peut régler le loyer selon le mode de versement qui lui convient : virement, prélèvement, ou même en espèces, à concurrence de 3000 euros. 

L’état des lieux en Belgique

Un état des lieux d’entrée doit être réalisé le premier jour du bail locatif, en présence du bailleur et du preneur. Ce document, obligatoire, décrit point par point l’état du logement (murs, plafonds, fenêtres, portes, mobilier le cas échéant…). Il doit être signé par les deux parties.  Des modèles d’état des lieux sont disponibles gratuitement sur internet. 

A l’issue de la location sera réalisé un état des lieux de sortie qui permettra aux deux parties de comparer objectivement l’état de chaque point du logement avec ce qui était mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Toute usure et dégradation sera ainsi révélée. 

Les réparations peuvent être à la charge du propriétaire bailleur comme du locataire preneur, selon la responsabilité de ce dernier. Celui-ci peut faire appel à un expert indépendant s’il conteste sa responsabilité dans un cas de dégradation. 

Le contrat de location en Belgique

A chaque contrat de location est joint une annexe indiquant les modalités pratiques du logement, les conditions en termes de sécurité, de santé et d’habitabilité. Cette annexe donne au locataire preneur la garantie d’un logement sûr et conforme. 

Pour la colocation, un contrat de location spécifique est mis en place, qui doit être conclu entre les colocataires et le bailleur. En outre, les locataires doivent signer un pacte de colocation, lequel fixe les droits et les devoirs de chacun. Voir le document du service public de Wallonie sur le bail de location (PDF).

La garantie locative en Belgique

Le propriétaire bailleur demande généralement une garantie locative qui représente jusqu’à deux mois de loyer. Cette somme doit être placée par le locataire preneur sur un compte bloqué dans une banque. Cette somme est reversée (avec quelques intérêts) au locataire à l’issue du bail, sauf en cas de demande du propriétaire si celui-ci estime que le locataire doit régler certaines réparations. 

La notion de logement décent en Belgique

Le logement occupé par le locataire doit répondre en Belgique aux normes de sécurité et d'habitabilité. Un logement décent et salubre assure aux occupants de vivre dans de bonnes conditions d'hygiène et de sécurité. 

Le propriétaire du logement garantit à son locataire : 

• l’étanchéité du logement : aucune trace d’humidité ou d’infiltration,
• la sécurité des installations d’électricité et de gaz,
• le bon fonctionnement des équipements sanitaire et de chauffage,
• le bon fonctionnement des équipements d’éclairage et de ventilation,
• la superficie minimum allouée selon le nombre d’habitants.

L’enregistrement du bail locatif en Belgique

L’enregistrement du bail locatif est à la charge du propriétaire bailleur. Il s’agit d’une obligation légale qui doit être effectuée dans le bureau de sécurité juridique le plus proche dans les deux mois qui suivent la signature du contrat de location. Au-delà des deux mois, l’enregistrement s’accompagne d’une amende à la charge du bailleur. 

Le locataire preneur peut à tout moment vérifier auprès du bureau d’enregistrement si son bail locatif a bien été enregistré. Si cela n’est pas le cas, il doit alerter le propriétaire bailleur en lui transmettant une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le bail locatif n’est pas enregistré, le locataire preneur est en droit de quitter le logement sans préavis ni indemnité. En outre, le montant du loyer ne peut pas être augmenté. 

La résiliation du bail locatif en Belgique

Le locataire preneur a la possibilité de quitter le logement qu’il occupe avant la fin du bail. Il doit adresser au propriétaire bailleur un courrier recommandé indiquant la date de son départ tout en respectant la durée du préavis convenu dans le contrat de location. Une indemnité, également convenue dans le contrat de location, peut également être demandée par le propriétaire bailleur.

Une exception subsiste dans la région de Bruxelles : pour les baux inférieurs à six mois, le locataire preneur est tenu de régler l’ensemble des loyers dans la durée prévue dans le contrat de location, même s’il quitte le logement avant terme. 

Si le propriétaire ne souhaite pas que le locataire prolonge son bail, il doit l’avertir par courrier recommandé avec accusé de réception au moins trois mois avant l'échéance pour un bail de trois ans et six mois pour un bail de neuf ans. 

L’assurance habitation en Belgique

En Belgique, l’assurance habitation porte plusieurs noms selon la compagnie qui la propose : assurance maison, assurance appartement, assurance logement étudiant, assurance incendie... Celles-ci contiennent peu ou prou de la même chose. Cette assurance doit couvrir le logement pour l’incendie, les dégâts des eaux, les bris de vitres, les catastrophes naturelles, les heurts d’animaux et de voiture.

Travaux d’entretien et réparations : à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Durant toute sa période de location, le locataire preneur est tenu d’entretenir le logement alors que le propriétaire bailleur en garantit l’habitabilité. 

Les travaux d’entretien et réparations à la charge du locataire

Les petits travaux d’entretien et de réparation sont à la charge du locataire. Dans le cadre de l’entretien du logement et de son maintien en bon état, il prendra en charge : 

• l’entretien et le nettoyage de la robinetterie et des canalisations, le remplacement des flexibles de douche, 
• l’entretien des portes et fenêtres, le remplacement des petites pièces défectueuses, le graissage des serrures et des gonds, 
• l’entretien et le nettoyage des revêtements sur les murs, sols et plafonds ainsi que les opérations de rebouchage des trous,
• l’entretien de la chaudière et/ou le ramonage le cas échéant : le locataire conservera les attestations de contrôle fournies par les professionnels pour les transmettre au propriétaire. 

Le locataire peut entreprendre de peindre les murs aux couleurs de son choix sans l’accord du propriétaire. Celui-ci pourra toutefois exiger, à l’issue du bail, que les murs retrouvent leurs couleurs initiales. Même chose pour le papier peint.

Si le locataire souhaite réaliser des travaux d’amélioration de confort, il doit en faire part au propriétaire pour obtenir son accord : ajout d’étagère, peinture, papier peint, changement d’usage d’une pièce,etc. Ces travaux seront à  la charge du locataire. Le propriétaire peut bien entendu refuser l'exécution de ces travaux.

A l’issue du bail, un état des lieux de sortie est réalisé conjointement par le locataire et le propriétaire. En cas de dégradation ou d’usure dues à un défaut d’entretien du locataire, les frais de réparation seront à la charge du locataire. La garantie locative pourra être utilisée pour financer les réparations.

Les travaux d’entretien et réparations à la charge du propriétaire

Les travaux de gros-oeuvre et de copropriété sont à la charge du propriétaire. Si l’entretien de la chaudière est à la charge du locataire (sauf si le contrat de location stipule l’inverse), les diagnostics pour mesurer l’efficacité énergétique sont à la charge du propriétaire.