Contrôle de l'encadrement des loyers : comment signaler un abus ?

En 2023, les municipalités encouragent les locataires à vérifier la conformité du montant de leur loyer grâce à des outils en ligne et simulateurs. Les propriétaires doivent respecter le contrôle de l’encadrement des loyers dans de nombreuses villes, et il n’est pas légal de demander un loyer dépassant le loyer de référence majoré en vigueur. Nous vous expliquons comment reconnaître et signaler un abus !

Encadrement des loyers : la mairie de Paris commence à contrôler

L'encadrement des loyers à Paris vise à réduire les loyers pour rendre la ville plus accessible aux travailleurs, familles et étudiants. Mais depuis l'instauration de cette mesure en 2015, la mairie de Paris n’a pas été réellement satisfaite concernant l’exécution de cette mesure. Elle l’a jugé insuffisante, surtout en ce qui concerne les logements de petite surface. Grâce à la loi 3DS de 2022, la mairie a pris en main la surveillance et la sanction de l'encadrement des loyers à partir du 1er janvier 2023, remplaçant la Préfecture dont le contrôle était plus limité.

La mairie de Paris a également lancé un site web permettant aux locataires de vérifier la conformité des loyers et de signaler tout dépassement dans le cadre du contrôle de l’encadrement des loyers, avec les justificatifs nécessaires. Le processus, entièrement en ligne, a déjà permis de nombreux signalements. 

Les propriétaires sont désormais avertis que les locataires et la mairie vont examiner de plus près les loyers appliqués. Si un non-respect du plafond de loyer est prouvé, le propriétaire peut faire face à diverses sanctions :

• la mairie peut exiger une réduction du loyer et le remboursement du surplus au locataire ;
• si le propriétaire refuse, il peut être condamné à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un individu et 15 000 € pour une entité légale (telle qu'une société civile immobilière, ou SCI);
• le locataire peut également porter l'affaire en justice pour obtenir une réduction du loyer.

Il est probable que la mairie de Paris intensifie ses avertissements et mises en garde à l’égard des propriétaires. À l'instar de sa lutte contre les locations touristiques illégales, la mairie semble déterminée à exercer une pression constante sur les propriétaires afin d'atteindre son objectif de modération des loyers dans la capitale française.

Comment est contrôlé l’encadrement des loyers dans les autres villes ?

Dans les villes qui ont mis en œuvre le contrôle de l’encadrement des loyers au début de 2023 (comme Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier ou Bordeaux), la situation est assez semblable à celle de Paris. 

Les municipalités sont engagées et devraient, pour la plupart, demander et obtenir le transfert de pouvoirs de la préfecture afin de mieux contrôler l'encadrement des loyers et sanctionner les loyers excessifs. Certaines villes, comme Lille ou Bordeaux, ont déjà instauré un système de signalement en ligne, tandis que d'autres fournissent des instructions claires pour contester un loyer abusif, y compris un modèle de lettre pour contester un loyer ou un complément de loyer trop important.

En somme, les propriétaires parisiens n'auront aucune raison d'envier leurs homologues en région : tous seront soumis aux mêmes règles. En 2023, le respect de l'encadrement des loyers n'est plus une option, mais bien une obligation après la signature d’un bail de location !

Comment calculer l’encadrement des loyers ?

Les critères pris en compte

Les critères pris en compte pour déterminer le loyer de référence comprennent la localisation, l'année de construction du logement et son nombre de pièces. L'année de construction sert à évaluer l'ancienneté du bien immobilier. On distingue ainsi quatre périodes de construction :

• avant 1946 ;
• entre 1946 et 1970 ;
• entre 1971 et 1990 ;
• après 1990.

Par exemple, pour un appartement de 3 pièces situé dans le quartier du Père-Lachaise à Paris, le loyer de référence non majoré sera de 20,20 € au m² s'il date d'avant 1946. Si le logement a été construit après 1990, le tarif sera de 22,70 € au m².

Quant au nombre de pièces, il a également un impact significatif. Un appartement avec une seule pièce coûtera généralement plus cher au mètre carré qu'un appartement de 3 pièces. Ainsi, un logement d'une pièce non meublé dans la zone de la Salpêtrière, bâti après 1990, coûtera 28,50 € au m². Pour un 3 pièces avec les mêmes caractéristiques géographiques, le prix sera de 22,80 € au m².

Le calcul du loyer maximal

Dans le cadre du contrôle de l’encadrement des loyers, vous devez ensuite calculer le loyer maximal pour vérifier que vous respectez les mesures du plafonnement des loyers. C’est relativement simple puisqu’il vous suffit d'ajouter 20 % à la valeur du loyer de référence à date de la signature du bail locatif. Il faut pour cela se baser sur l’Indice de référence des loyers (IRL), qui donne 3 données : 

• un loyer minoré ;
• un loyer de référence ; 
• un loyer majoré.

Prenons, par exemple, le cas d'un appartement non meublé de 3 pièces dans la zone de la Salpêtrière, dont le loyer de référence est de 22,80 € au m². Le calcul à appliquer serait : 22,8 * 0,2 = 4,56. En additionnant ce chiffre au loyer de référence, vous obtiendrez 27,4 € par m². Ainsi, dans cet exemple, le loyer maximal sera fixé à 27,4 € par m².

Si vous avez affaire à un logement meublé, le prix sera légèrement plus élevé. En utilisant l'exemple précédent, mais avec un loyer de référence à 25,80 € par m² pour un appartement meublé de 3 pièces, le loyer maximal pourra atteindre jusqu'à 31 € par m².

N’hésitez pas à utiliser un simulateur en ligne pour connaître le montant maximal de votre loyer et la possibilité ou non d’une hausse pour vos prochains baux locatifs !

Que faire en cas de dépassement de loyer ?

Le contrôle de l’encadrement des loyers permet aux locataires de s'assurer que leur loyer est conforme aux plafonds établis. Pour cela, la Préfecture de Paris a lancé un site web spécifique. Sur ce site, le locataire doit fournir des détails tels que le nombre de pièces, l'année de construction de l'immeuble et l'adresse pour obtenir la fourchette de prix que le propriétaire doit suivre pour déterminer le loyer.

Le contrôle de l’encadrement des loyers autorise l’application d’un complément de loyer uniquement si le bien offre des prestations exceptionnelles, comme une grande terrasse, une vue exceptionnelle sur un monument, des équipements luxueux ou une hauteur sous plafond supérieure à 3,3 mètres.

À savoir qu’il est interdit au propriétaire de demander un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques telles que :

• des toilettes sur le palier ;
• des traces d'humidité sur certains murs ;
• une classe énergétique F ou G ;
• des fenêtres permettant un passage anormal de l'air en dehors des grilles de ventilation ;
• un vis-à-vis inférieur à dix mètres ;
• des infiltrations d'eau ou inondations venant de l'extérieur ;
• des problèmes d'évacuation d'eau dans les trois derniers mois ;
• un système électrique en mauvais état ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment signaler un dépassement de loyer ?

S’adresser à la Commission Départementale de Conciliation

Si un locataire souhaite contester un complément de loyer, il doit le faire dans les 3 mois suivant la signature du bail en s'adressant à la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette démarche est obligatoire pour tenter une conciliation avant de porter l'affaire devant un juge. 

Pendant cette conciliation, le propriétaire doit prouver et justifier les caractéristiques du logement qui autorisent un complément de loyer. Si un accord est trouvé, le montant du loyer avec le complément est fixé par un document établi par la commission. Si aucun accord n'est atteint, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis pour porter l'affaire devant le juge des contentieux et de la protection pour demander l'annulation ou la réduction du complément de loyer. 

S’adresser à la Préfecture de Paris

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) n’est pas la seule option possible. Pour les baux de location signés après le 1er juillet 2019, si le locataire découvre que son loyer ne respecte pas le contrôle de l’encadrement des loyers, il peut saisir la préfecture, qui contactera ensuite le propriétaire. Le préfet de Paris peut exiger que le bail soit mis en conformité et que le trop-perçu soit restitué au locataire dans un délai de 2 mois. Le propriétaire est alors informé des sanctions possibles et des modalités de recours, et dispose d'un mois pour répondre. 

Pour les baux de logements signés avant le 1er juillet, bien qu'ils ne soient pas soumis à l'encadrement des loyers, les locataires peuvent néanmoins négocier une réduction du loyer avec le propriétaire. En cas de refus, le locataire peut choisir de rompre le contrat de bail, et le propriétaire devra respecter l'encadrement des loyers pour le locataire suivant.

Contrôle d’encadrement des loyers : ce qu’il faut retenir

Dans les villes à forte tension locative, le contrôle de l’encadrement des loyers permet d’éviter les loyers abusifs et de favoriser l’accès au logement pour tous les Français. Le propriétaire se doit de vérifier dans le cadre d’un renouvellement de bail que le loyer respecte le plafond maximal, et le locataire peut utiliser les outils à sa disposition pour vérifier qu’il ne paye pas un complément de loyer illégal.

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